Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar de ResiClub nieuwsbrief.
Tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt steeg de vraag naar woningen snel als gevolg van ultralage rentetarieven, stimuleringsmaatregelen en de hausse aan werken op afstand. Onderzoekers van de Federal Reserve schatten dit “De nieuwbouw zou met ongeveer 300% moeten zijn toegenomen om de sterke stijging van de vraag in het pandemietijdperk op te vangen.”
In tegenstelling tot de vraag naar woningen is de woningvoorraad niet zo elastisch en kan deze niet snel toenemen. Als gevolg daarvan onttrok de toegenomen vraag de markt aan actieve voorraden, waardoor de huizenprijzen oververhit raakten, waarbij de Amerikaanse huizenprijzen in juni 2022 maar liefst 43,2% boven het niveau van maart 2020 lagen.
De aanloop was zelfs nog groter in sommige grootstedelijke markten, waaronder Napels, Florida (+73%); Austin, Texas (+73%); Punta Gorda, Florida (+71%); Cape Coral-Fort Myers, Florida (+70%); en North Port-Bradenton-Sarasota, Florida (+69%).
Niet lang nadat de hypotheekrente in 2022 een piek had bereikt, kwam er een einde aan de pandemische hausse op de huizenmarkt. Sinds juni 2022 heeft de nationaal geaggregeerde huizenmarkt een periode van herijking doorgemaakt – waarbij de Amerikaanse huizenprijzen in maart 2026 slechts 2,2% boven het niveau van juni 2022 stegen, terwijl de wekelijkse Amerikaanse werknemersinkomsten in diezelfde periode met 14,7% stegen.
Het zogenaamde herkalibratievenster van sommige markten is echter verder gegaan en heeft een huizenprijscorrectie ondergaan.
Van de 300 grootste huizenmarkten in het grootstedelijk gebied van het land hebben deze 15 markten dit voorjaar huizenprijzen die minstens 10% onder hun lokale piek in 2022 liggen, volgens ResiClub’s analyse van de Zillow Home Value Index:
- Austin-Round Rock-Georgetown, TX → -27,8%
- Punta Gorda, Florida → -25,4%
- Cape Coral-Fort Myers, FL → -18,9%
- Noord-Port-Sarasota-Bradenton, FL → -17,5%
- New Orleans-Metairie, LA → -13,8%
- Houma-Thibodaux, LA → -13,2%
- Kei, CO → -11,8%
- Phoenix-Mesa-Chandler, AZ → -11,6%
- Napels-Marco-eiland, FL → -11,5%
- Lake Charles, LA → -11,4%
- San Antonio-New Braunfels, Texas → -11,2%
- San Francisco-Oakland-Berkeley, CA → -11,0%
- Denver-Aurora-Lakewood, CO → -10,6%
- Dallas-Fort Worth-Arlington, TX → -10,1%
- Boise City, ID → -10,1%
Opmerking: het feit dat een markt zich nog steeds beneden zijn piek in 2022 bevindt, garandeert niet dat de huizenprijzen daar nog steeds dalen. Volgens de laatste cijfers zijn de huizenprijzen in de metropool New Orleans jaar na jaar gestegen (+2,1%), en in delen van San Francisco zijn dit voorjaar opmerkelijke prijsacties te zien.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Veel van de zwakste huizenmarkten, waar de huizenprijzen het meest zijn gedaald ten opzichte van hun piek in 2022, bevinden zich in de zuidelijke en bergwestelijke regio’s. Veel van die gebieden waren de thuisbasis van veel van de grootste pandemische boomtowns van het land, die een aanzienlijke stijging van de huizenprijzen kenden tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt, waardoor de huizenprijzen boven het lokale inkomensniveau uitstegen.
Toen de door de pandemie veroorzaakte binnenlandse migratie vertraagde en de hypotheekrente steeg, werden markten als Punta Gorda, Florida en Austin, Texas geconfronteerd met uitdagingen, omdat ze afhankelijk waren van lokale inkomens om de schuimende huizenprijzen in stand te houden. De verzwakking van de huizenmarkt in deze gebieden werd verder versneld door het grote aanbod aan nieuwe woningen in de pijplijn aan de overkant van de Sunbelt.
Wanneer en waar nodig zijn bouwers vaak bereid de prijzen te verlagen of andere aanpassingen aan de betaalbaarheid door te voeren om de omzet op peil te houden. Deze aanpassingen op de nieuwbouwmarkt zorgen ook voor een verkoelend effect op de wederverkoopmarkt, omdat sommige kopers die misschien voor een bestaande woning hadden gekozen hun focus verleggen naar nieuwe woningen waar aanbiedingen beschikbaar zijn.
Daarentegen waren veel Noordoost- en Middenwest-markten minder afhankelijk van pandemische binnenlandse migratie en is er minder nieuwbouw in uitvoering. Met een lagere blootstelling aan die schok van de terugtrekkende vraag door de migratie – en minder huizenbouwers die grote prikkels bieden – is de actieve voorraad in deze regio’s in het Middenwesten en Noordoosten relatief krap gebleven.
Als ResiClub eerder heeft gedektEr bestaat een gematigde statistische correlatie (R² = 0,30) tussen de waarderingsscore van Moody’s in het tweede kwartaal van 2022 en de verandering in de huizenprijzen vanaf hun piek in 2022 tot en met maart 2026. Als het metrogebied van San Francisco – de grootste uitschieter – buiten beschouwing wordt gelaten, wordt die correlatie iets sterker (R² = 0,39).
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Van de 412 grootstedelijke gebieden die Moody’s Analytics bijhoudt, heeft Punta Gorda de grootste daling in ‘overwaardering’ gezien sinds de pandemische hausse op de huizenmarkt in het tweede kwartaal van 2022 wegebde. Daarna volgen New Orleans, Cape Coral-Fort Myers, Austin en North Port-Bradenton-Sarasota.
Naarmate het schuim afneemt en de ‘overwaardering’ afneemt, neemt het neerwaartse risico in theorie ook af. En die dynamiek is wellicht al stilletjes bezig het risicoprofiel op de huizenmarkten in Texas en Florida te hervormen, waar de huizenprijzen sinds het tweede kwartaal van 2022 zijn gedaald en de ‘overwaardering’ aanzienlijk is afgenomen.
