Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar de ResiClub nieuwsbrief.
Tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt zagen huizenbouwers hun aantal onverkochte, voltooide nieuwbouwprojecten opdrogen, omdat de oververhitte vraag snel bijna alles wat te koop stond, opslokte. Dat is precies wat DR Horton ervoer, de grootste huizenbouwer van Amerika, die in het tweede kwartaal van 2022 slechts 600 onverkochte, voltooide nieuwbouwwoningen te koop had staan – vergeleken met 4.700 in het tweede kwartaal van 2020.
Toen de pandemische hausse op de huizenmarkt echter ten einde kwam en de markt veranderde, zagen Amerikaanse huizenbouwers het aantal onverkochte nieuwbouwwoningen weer stijgen. Aan het einde van het tweede kwartaal van 2025 – de drie maanden die eindigden op 31 maart – had DR Horton 8.400 onverkochte producten voltooid.
Als we vooruitspoelen naar het tweede kwartaal van 2026, heeft DR Horton zijn onverkochte, voltooide voorraad teruggebracht tot 5.500, omdat het eraan heeft gewerkt om de onverkochte voorraad te verplaatsen en het verkooptempo in evenwicht te brengen met de huidige ‘marktomstandigheden’. Dit is van belang omdat onverkochte, voltooide woningen een negatieve invloed hebben op de marges: hoe langer een voltooid huis staat, hoe hoger de transportkosten, en hoe meer het bedrijf er mogelijk korting op moet geven om het te verhuizen.
“Onverkochte huizen zijn met 25% gedaald ten opzichte van december en 35% ten opzichte van een jaar geleden, waarbij zowel de onverkochte huizen als een percentage van de totale voorraad als de voltooide onverkochte voorraad op het laagste niveau staan sinds het boekjaar 2023 voor woningen die in het tweede kwartaal zijn gesloten”, zei CEO Paul Romanowski tijdens de winstoproep van DR Horton op 21 april. “We verwachten dat de start in het derde kwartaal lager zal zijn dan in het tweede kwartaal, en we zullen onze voorraadniveaus blijven beheren en ruimte starten op basis van de marktomstandigheden.”
Hoe kon DR Horton deze afname van de onverkochte, voltooide voorraad bewerkstelligen?
Gezien de toegenomen zachtheid vorig jaar in veel delen van de belangrijkste huizenbouwmarkten in de Sunbelt– vooral in Florida en Texas – vertraagde DR Horton de start van de specificaties richting 2026. Dat heeft ertoe bijgedragen dat het aantal onverkochte, voltooide builds in zijn boeken is verminderd.
Het bedrijf heeft zijn brutomarge verder gecomprimeerd om grotere aanpassingen aan de betaalbaarheid en verkoopprikkels door te voeren – zoals het opkopen van hypotheekrentetarieven – om kopers te verleiden en de voltooide onverkochte nieuwbouwwoningen te verplaatsen.
“Onze verkoopprikkels zijn in het tweede kwartaal toegenomen en we verwachten dat de prikkels de rest van het jaar hoog zullen blijven”, zei Romanowski over de winstoproep, waarbij hij opmerkte dat de prikkels als percentage van de omzet ongeveer 10% bedragen.
Een verkoopstimulanspercentage van 10% is vrij hoog. Veel huizenbouwers hanteren verkoopstimulansen die dichter bij de 4% tot 6% liggen tijdens perioden waarin vraag en aanbod in evenwicht zijn.
“We verwachten momenteel dat onze brutomarge op huizenverkopen in het derde kwartaal 19,7% of iets hoger zal zijn, omdat we verwachten extra besparingen op de bouwkosten te realiseren op gesloten huizen”, vertelde Jessica Hansen van DR Horton aan analisten tijdens de winstoproep.
Dankzij het hogere stimuleringspercentage kon DR Horton zijn netto nieuwe orders jaar op jaar met 11% verhogen.
Een andere factor achter de daling van het aantal onverkochte voltooide woningen bij DR Horton is dat, hoewel sommige van de grootste markten zwak blijven, het tempo van die verzachting is de afgelopen acht maanden afgenomen. De voorraad stijgt niet meer zo snel op veel Sunbelt-markten. Als de scherpe verzachting in de tweede helft van 2024 en de eerste helft van 2025 zich in 2026 had voortgezet, zou DR Horton vandaag waarschijnlijk een grotere voorraad onverkochte voltooide woningen op voorraad hebben.
“Ik denk dat we in Texas een goede vraag zien, die ook consistent is. In Florida voelen de markten ons redelijk goed aan. Over het algemeen zou ik zeggen dat de meeste van onze markten in het hele land goed presteren in lijn met de verwachtingen”, zei COO Michael Murray tijdens de winstoproep van het bedrijf. “Misschien is er sprake van een beetje zachtheid, en van een paar van onze markten die van oudsher een zware blootstelling hebben aan de software-industrie, waardoor het sentiment van de kopers wat afwijkend is. Afgezien daarvan is het gewoon een goede, goede start van de lente. Behoorlijk bemoedigd.”
Grote afbeelding: onverkochte voltooide woningen vormen een belemmering voor de marges van huizenbouwers. Hoe langer een voltooid huis staat, hoe hoger de transportkosten – en hoe meer het bedrijf er mogelijk korting op moet geven om het te verhuizen. Op dit moment bieden huizenbouwers in de zwakkere delen van de huizenmarkt – vooral in veel pandemische boomtowns in Florida, Arizona, Colorado en Texas – aanzienlijke prikkels. Maar als ze hun aantal onverkochte voltooide woningen verder kunnen terugdringen, worden ze wellicht minder bereid om nog scherpere prikkels te bieden om producten te verhuizen.
