Zomeropleving van de vastgoedmarkt ontspoord: hypotheekrente, oorlog in Iran

Om het in de vastgoedsector te redden is een zekere mate van blind optimisme nodig: de overtuiging dat, ondanks de ups en downs van de markt, de kopers zullen aankloppen, de woninginspectie helder zal zijn, en beide partijen de kriebels van zich zullen afschudden en op de stippellijn zullen tekenen. Nooit vloeit dat vertrouwen vrijer dan in de weken voorafgaand aan het drukke voorjaarsverkoopseizoen in maart en april, wanneer beter weer kopers en verkopers uit hun winterslaap haalt en in een vlaag van dealmaking terechtkomt die de toon zet voor de rest van het jaar.

In de afgelopen jarenis dit eeuwige optimisme niet beloond. Meest recentelijk, voorzitter De verregaande tarieven van Donald Trump bevuild hoop op een herstel in het voorjaar in 2025. Omdat potentiële kopers zich ongemakkelijk voelden over de rentetarieven, de economie en hun banen, besloten velen te blijven zitten. Niet te ontmoedigen, onroerend goed agenten kwamen in 2026 weer durven dromen. De hypotheekrente was gedaald en de huizenprijzen daalden in een groot deel van het land, waardoor de cijfers voor kopers gunstiger werden. De arbeidsmarkt bruiste niet, maar hield wel stand. Bovendien, zo luidde de gedachte, konden kopers grote veranderingen in hun leven maar zo lang uitstellen. Uiteindelijk moesten mensen weer in beweging komen. Misschien was 2026 eindelijk het jaar.

“We waren allemaal opgewonden”, vertelt Neil Brooks, een makelaar in de regio Phoenix. “Iedereen deed het goed en dacht: ‘Oké, misschien is dit het wel. Laten we onze adem inhouden en hopen dat er niets anders gebeurt.’

Brooks pauzeert: “Maar toen gebeurde er iets anders.”

Voor het tweede jaar op rij rouwen verkopers, makelaars en analisten om een ​​voorjaarsbui die uitbleef. En nogmaals wijzen ze met de vinger naar de geopolitieke onrust: deze keer is het de oorlog in Iranwaardoor de rentetarieven omhoog gingen en alledaagse voorwerpen werden gemaakt, met name gasduurder. Het conflict heeft zowel op de financiën van consumenten als op hun psyche gewogen. Als er één ding is dat huizenkopers niet graag horen voordat ze de grootste aankoop van hun leven doen, dan is het ‘onzekerheid’. Als klap op de vuurpijl begon de oorlog op het moment dat verkopers normaal gesproken te koop-borden in hun ontdooiende voortuin begonnen te planten.

“De timing van dit alles had vanuit huisvestingsperspectief niet slechter kunnen zijn”, zegt Rick Palacios Jr., onderzoeksdirecteur bij John Burns Research and Consulting.

Makelaars in onroerend goed, ooit de optimisten, zijn nog niet klaar om de handdoek in de ring te gooien. Ze hopen dat de zaken nog op tijd kunnen keren voor de piek van het verkoopseizoen in juni. En natuurlijk moeten mensen altijd verhuizen om levensredenen, ongeacht het macro-economische moeras. Het voordeel voor kopers is dat ze meer invloed hebben dan de afgelopen jaren – dat kan genoeg zijn om sommigen te overtuigen om op koopjesjacht te gaan, misschien in een van de vele nieuwe huizengemeenschappen waar bouwers bieden grote voordelen om de verkoop in beweging te houden. Opkoop van tarieven en vingeren kan echter maar zo ver gaan. Er zal veel meer nodig zijn dan wensdenken om de huizenmarkt weer tot leven te wekken.

Het herstel van de huizenmarkt stond op wankele grond, zelfs voordat de VS opnieuw in een oorlog in het Midden-Oosten terechtkwamen. De betaalbaarheid was zeker verbeterd, maar niet genoeg om een ​​waanzinnige drang naar open huizen te veroorzaken. Toch waren er goede redenen voor optimisme. Het grootste lichtpuntje was de typische hypotheekrente, die eind februari voor het eerst sinds 2022 onder de 6% daalde. Het was een enorme verbetering ten opzichte van een jaar eerder, toen de rente rond de 7% schommelde – een daling van één procentpunt kan de maandelijkse betalingen van huizenkopers met honderden dollars verlagen. Op nationaal niveau stegen de lonen sneller dan de huizenprijzen. De arbeidsmarkt was raarmaar niet verschrikkelijk. Ondanks bedrijven nemen niet veel aande werkloosheidspercentage bleef met 4,3% relatief laag. Dit alles duidde op vriendelijker water voor huizenkopers.

Sommige economen voorspelden een bruisende markt in 2026 – de National Association of Realtors voorspelde bijvoorbeeld dat de verkoop van bestaande huizen dit jaar met maar liefst 14% zal stijgen (als dit inderdaad was gebeurd, denk ik dat je misschien je vriendelijke lokale makelaar op straat had betrapt op het draaien van radslagen). De meesten kozen voor een meer afgemeten, maar nog steeds optimistische benadering. Zillow verwachtte bijvoorbeeld dit jaar 4,26 miljoen verkopen van bestaande woningen te zien, een bescheiden stijging van 4,3% ten opzichte van vorig jaar – meer een dooi dan een hittegolf. Mike Simonsen, hoofdeconoom bij beursvennootschap Compass International Holdings, voorspelt een stijging van tussen de 4,25% en 5%. John Burns voorspelde ook een stijging van de lage eencijferige percentages.

“We hadden niet voorspeld dat er dit jaar een grote bloei zou komen”, vertelt Palacios, terwijl hij zijn vooruitzichten omschrijft als “meer realistisch, of, denk ik, voorzichtig optimistisch.”

Zelfs de meer behoedzame voorspellingen worden nu naar beneden bijgesteld, waaruit blijkt hoeveel er dit voorjaar is misgegaan voor kopers en verkopers. Het typische tarief voor een lening met een looptijd van 30 jaar steeg begin april naar bijna 6,5%, aldus Freddie Mac, maar is recentelijk gedaald tot ongeveer 6,25%.

De timing van dit alles had vanuit huisvestingsperspectief niet slechter kunnen zijn.Rick Palacios Jr., onderzoeksdirecteur bij John Burns Research and Consulting.

Consumenten geven nog steeds geld uit, maar ze krijgen ook geld sloeg tegen de benzinepomp En rot gevoel over de economie. Het is ook moeilijk om je veilig te voelen in je baan als de bazen er maar over blijven praten AI-gedreven “efficiëntie” en het versturen van ontslagaankondigingen in volledig kleine letters in corporatespeak.

“Het is echt de volatiliteit”, zegt Jason Waugh, directeur bij vastgoedmakelaardij Coldwell Banker. “Ik bedoel, dat is wat ervoor zorgt dat mensen even pauzeren.”

Kopers begonnen het jaar met veel opties op de markt, wat betekende dat ze de tijd konden nemen om te zien hoe de zaken zouden verlopen. De actieve voorraad steeg in januari met ongeveer 5,44% vergeleken met dezelfde maand in 2025 en 32% hoger dan op hetzelfde punt in 2023, zo blijkt uit gegevens van Redfin. “Elke keer dat er meer aanbod is, drukt dat op de prijzen”, vertelt Palacios. “Het spoelt elke urgentie weg.”

Simonsen, hoofdeconoom bij Compass, ziet tekenen dat deze trend aan het verschuiven is; in mei, zegt hij, zou het aantal woningen dat te koop staat zelfs iets lager kunnen zijn dan op hetzelfde punt vorig jaar. De belangrijkste reden is dat veel potentiële verkopers ook het wachtspel spelen. Mensen verhuizen niet voor nieuwe banen, en het lage werkloosheidscijfer betekent ook dat minder mensen gedwongen worden hun huis te verkopen na een ontslag of een financiële ramp. Bovendien hebben huiseigenaren grotendeels geen haast om op te geven hun pruimenhypotheekrente.

“Echt, het lijkt erop dat dit verkopers zijn die graag wachten”, vertelt Simonsen. “Ze hoeven gewoon niet te verkopen.”

Als je je hoofd schudt en mompelt: “Niet in mijn omgeving, huizen verkopen nog steeds als warme broodjes”, zit je waarschijnlijk ergens in het Midwesten of Noordoosten. Huizenbouwers stroomden tijdens de pandemie niet massaal naar deze gebieden zoals naar Austin of Phoenix, wat betekent dat ze niet het soort aanbodstijging zagen dat de prijzen zou drukken en de balans zou doen doorslaan in het voordeel van kopers. Uit een recent onderzoek onder 700 Coldwell Banker-agenten blijkt de geografische splitsing: 70% van de agenten in het Midwesten en 74% in het Noordoosten zei dat hun gebieden verkopersmarkten waren, vergeleken met slechts 13% in het Zuiden en 22% in het Westen. Hotspots uit het pandemietijdperk kampen nog steeds met een kater. Neem de eens zo zinderende metropool Phoenix, waar het aantal lopende huizenverkopen – huizen onder contract maar nog niet gesloten – eind april ongeveer 2% daalde ten opzichte van vorig jaar, zo blijkt uit gegevens van Redfin.

“Kopers zeggen zoiets als: ‘Als ik wacht, krijg ik het waarschijnlijk goedkoper'”, zegt Brooks, de agent in de omgeving van Phoenix.

Het recept voor een ommekeer is vrij eenvoudig: een snel einde aan de oorlog in Iran, een gestage banengroei en stabiliteit op de hypotheekmarkt. Of zoals Brooks het kort en bondig tegen mij zegt: “Rentetarieven en banen.”

“In Phoenix doen we het momenteel behoorlijk goed”, zegt hij. “Als dat sterk blijft en de rente een beetje daalt, komen we meteen weer in actie.”

Het lijkt erop dat dit verkopers zijn die graag wachten. Ze hoeven gewoon niet te verkopen.Mike Simonsen, hoofdeconoom bij Compass International Holdings

Reken niet op een dramatisch herstel, waarschuwt Palacios. Een opleving deze zomer is niet onmogelijk, zegt hij, maar de klok tikt door, gezien het feit dat de meeste huizenverkopen een maand of twee duren voordat ze sluiten en mensen doorgaans alles in augustus of september willen afronden, wanneer de vakanties voorbij zijn en de kinderen weer naar school gaan.

Het is niet allemaal kommer en kwel. Op 22 van de grootste huizenmarkten van het land laten gegevens van John Burns zien dat de huizenprijzen ‘betaalbaar’ zijn of ongeveer in lijn liggen met de historische betaalbaarheidsniveaus. “In een handvol markten heb je de afgelopen jaren een gematigde stijging van de huizenprijzen gehad, of zelfs een daling, en heb je een gestage inkomensgroei gehad”, vertelt Palacios mij. “Dus dat is gewoon een saai, ijzig tempo van oplossingen voor betaalbaarheid. Het is gewoon niet iets dat super sexy is.”

Zelfs in onrustige markten als Phoenix kunnen huizen meerdere aanbiedingen krijgen en snel verkopen als ze op de juiste manier geprijsd zijn, zegt Brooks: “Als je in een neerwaartse markt zit, wil je de eerste zijn die verkoopt.” Aan de andere kant van de tafel kunnen kopers concessies winnen, zoals reparatiebetalingen, gedekte sluitingskosten of gunstige instaptijdlijnen. “Ik krijg meer concessies dan ik in minstens tien jaar heb gekregen”, voegt hij eraan toe.

Mischa Fischer, hoofdeconoom van Zillow, is optimistisch over de wendingen op de huizenmarkt dit jaar. “Ik denk dat het neerkomt op wat iemands verwachtingen zijn”, zei hij. Hij gokt er nog steeds op dat het verkoopvolume dit jaar met ongeveer 2% of 3% zal groeien – geen reden tot feest, maar alles bij elkaar genomen een positieve ontwikkeling. Na een paar zware weken na het begin van de oorlog in Iran, zegt Simonsen, is de kopersactiviteit inderdaad licht gestegen vergeleken met vorig jaar. Maar hij erkent ook dat “elke groei die we nu hebben zeer kwetsbaar is.”

De dagen van groot dromen voor dit jaar lijken een verre herinnering. Waugh, de directeur van Coldwell Banker, heeft zich neergelegd bij het feit dat dit jaar veel op 2024 en 2025 zal lijken – historisch trage jaren voor vastgoed. Tegen 2026, zegt hij, was er hoop dat dit het begin zou markeren van een nieuwe vastgoedcyclus: een einde aan de problemen en een terugkeer naar te koop-borden en rijdende vrachtwagens. Niemand verwachtte een recordprestatie, maar ze hoopten op een merkbare verandering, zegt hij.

Waugh heeft eerdere cycli echter doorstaan, en hij is niet iemand die dromen helemaal laat sterven.

“Als we enige rentestabiliteit en minder volatiliteit kunnen bereiken, zal de betaalbaarheid verbeteren”, vertelt Waugh, “en 2027 zou de mensen veel optimisme moeten geven.”

James Rodriguez is correspondent in het Discourse-team van Business Insider.