Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar de ResiClub nieuwsbrief.
Bij het beoordelen van het huizenprijsmomentum, ResiClub vindt het belangrijk om actieve vermeldingen en maanden van aanbod te monitoren. Als het aantal actieve aanbiedingen snel begint toe te nemen omdat huizen langere tijd op de markt blijven, kan dit duiden op een zachte of zwakke prijsstelling. Omgekeerd zou een snelle daling van het aantal actieve vermeldingen, los van de seizoensinvloeden, kunnen duiden op een markt waarin verkopers aan macht winnen.
Sinds de nationale pandemische hausse in 2022 wegebde, is de machtsdynamiek langzaam aan het verschuiven van verkopers naar kopers. Natuurlijk is die verschuiving in het hele land verschillend geweest.
Over het algemeen gesproken zijn dit de lokale huizenmarkten waar de actieve voorraad boven het niveau van vóór de pandemie van 2019 is gestegen hebben een zachtere huizenprijsgroei gekend (of regelrechte prijsdalingen) in de afgelopen 47 maanden. Omgekeerd hebben de lokale huizenmarkten, waar de actieve voorraden ver onder het niveau van vóór de pandemie van 2019 blijven, de afgelopen 47 maanden over het algemeen relatief gezien een veerkrachtiger groei van de huizenprijzen gekend.
Waar gaat de nationale actieve inventaris nu naartoe?
Hoewel de nationale actieve voorraden jaar na jaar nog steeds stijgen, is het groeitempo de afgelopen maanden vertraagd doordat de verzachting is afgenomen.
Nationale actieve noteringen zijn tussen 30 april 2025 en 30 april 2026 met 4,6% gestegen op jaarbasis, volgens Makelaar.com’s inventarisgegevens. Maar als je twaalf maanden teruggaat, was de nationale voorraadgroei op jaarbasis veel hoger (+30,6%).
Na een periode waarin de schuldenlast meer in de richting van huizenkopers verschoof, is het evenwicht tussen vraag en aanbod op de nationaal geaggregeerde woningmarkt de afgelopen maanden stabieler geweest.
Landelijk gezien bevinden we ons nog steeds onder het voorraadniveau van vóór de pandemie van 2019 (-11,8% ten opzichte van april 2019) en sommige wederverkoopmarkten, met name delen van het Middenwesten en Noordoosten, blijven relatief gezien nog steeds krap.
Totaal inventaris/actieve vermeldingen april, volgens Makelaar.com:
- April 2017 -> 1.198.424
- april 2018 -> 1.102.064
- april 2019 -> 1.137.198
- april 2020 -> 941.733
- april 2021 -> 435.663 (pandemie, oververhitting van de huizenmarkt)
- april 2022 -> 379.978 (pandemie, oververhitting van de huizenmarkt)
- april 2023 -> 562.966
- april 2024 -> 734.318
- april 2025 -> 959.251
- April 2026 -> 1.002.935
Als we het huidige jaar-op-jaar tempo van de voorraadgroei (+43.684 woningen te koop) aanhouden, zouden we in april 2027 1.046.619 actieve voorraad hebben. (Opmerking: dat is geen voorspelling; ik laat alleen zien hoe de wiskunde eruit ziet als dat tempo zich voortzet.)
Hieronder vindt u de procentuele verandering van de actieve voorraad op jaarbasis per staat.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Terwijl de actieve woningvoorraad in de meeste markten jaar-op-jaar toeneemt, blijft het groeitempo in een groot deel van het land vertragen (zie de kaarten naast elkaar hieronder). In feite ziet Florida – de thuisbasis van veel van de zwakste regionale huizenmarkten van de afgelopen twee jaar – de actieve voorraad nu een klein beetje op jaarbasis dalen (-12%).
Boven, links: Jaarlijkse actieve voorraadverschuiving van april 2024 naar april 2025
Boven, rechts: Jaarlijkse actieve voorraadverschuiving van april 2025 naar april 2026
En hoewel de actieve woningvoorraad in de meeste markten jaar-op-jaar toeneemt, blijven sommige markten nog steeds krap.
Als ResiClub heeft gedocumenteerd, blijven zowel de actieve wederverkoop als de verkoop van nieuwe huizen het meest beperkt in grote delen van het Midwesten en Noordoosten. Dat is waar huizenverkopers in de lente/zomer waarschijnlijk relatief gezien meer macht zullen hebben dan hun collega’s op veel zuidelijke markten.
Actieve inventarisatie in april 2026 vergeleken met april 2019 vóór de pandemie:
- Zuidwest -> +23%
- Westen -> +3%
- Zuidoost -> -2%
- Middenwesten -> -35%
- Noordoost -> -50%
Daarentegen heeft de actieve woningvoorraad die te koop staat in veel delen van de Sunbelt en Mountain West het niveau van vóór de pandemie van 2019 benaderd of overtroffen, inclusief de huizenmarkten in stedelijke gebieden zoals Punta Gorda, Florida en Austin.
Veel van deze gebieden kenden grote prijsstijgingen tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt, waarbij de huizenprijzen onder druk kwamen te staan in vergelijking met de lokale inkomens. Terwijl de door de pandemie veroorzaakte binnenlandse migratie vertraagde en de hypotheekrente steeg, werden markten als Punta Gorda en Austin geconfronteerd met uitdagingen, waarbij ze afhankelijk waren van lokale inkomensniveaus om de schuimende huizenprijzen te ondersteunen.
Deze verzachtende trend werd verder versneld door een overvloed aan nieuwe woningen in de Sunbelt. Bouwers zijn vaak bereid om de prijzen te verlagen of prikkels voor de betaalbaarheid te bieden (als ze daar de marges voor hebben) om de omzet op een verschoven markt op peil te houden, wat ook een verkoelend effect heeft op de wederverkoopmarkt, waarbij sommige kopers, die voorheen bestaande huizen zouden hebben overwogen, de afgelopen paar jaar hebben gekozen voor nieuwe huizen met gunstiger deals. Dat zorgt vervolgens voor wat extra opwaartse druk op de wederverkoopvoorraad.
Klik hier om een interactieve versie van de onderstaande kaart te bekijken.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Eind april 2026 lagen twaalf staten boven de actieve voorraadniveaus van vóór de pandemie van 2019: Alabama, Arizona, Colorado, Florida, Hawaii, Idaho, Nebraska, Nevada, North Carolina, Oklahoma, Oregon, Tennessee, Texas, Utah en Washington. (Het District of Columbia – dat we in de onderstaande tabel hebben weggelaten – bevindt zich ook weer boven de actieve voorraadniveaus van vóór de pandemie in 2019.)
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Het grote plaatje
De afgelopen maanden heeft de afzwakking na de hoogconjunctuur aan kracht ingeboet en is de voorraadgroei op jaarbasis vertraagd. Dat gezegd zijnde blijft de nationaal geaggregeerde huizenmarkt zwak. Terwijl de huizenprijzen in sommige delen van de Sunbelt dalenEen groot deel van de Noordoost- en Middenwest-markten boekt nog steeds bescheiden winsten op jaarbasis. Op nationaal niveau zijn de huizenprijzen jaar na jaar vrijwel stabiel.
Hieronder vindt u een andere versie van de tabel; deze omvat elke maand sinds januari 2017.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Als u de maandelijkse staatsinventarisatiecijfers verder wilt onderzoeken, gebruikt u het onderstaande interactieve diagram.
Florida – dat de afgelopen twee jaar het epicentrum van de zwakte op de huizenmarkt is geweest, vooral in Zuidwest-Florida – kent niet langer de opwaartse uitbarsting van de voorraden. Inderdaad, De intensiteit van de correctie op de huizenmarkt in Florida neemt in veel delen van de staat af.
Klik hier om een sorteerbare versie van het onderstaande diagram te bekijken.
