Na jarenlang op straat te hebben geleefd en op de banken van vrienden te hebben neergeploft, kreeg Quantavia Smith de sleutels van een studio-appartement in Los Angeles met als belangrijk voordeel: gemakkelijke toegang tot het openbaar vervoer.
De 38-jarige heeft het gevoel dat ze van een leven waarin ‘het niemand iets kan schelen’ is overgegaan naar een leven waarin ze een veilige plek heeft om te beginnen haar leven opnieuw opbouwen. En het metrostation waarop het appartementencomplex letterlijk is gebouwd, is een levensader als ze zonder auto naar werk zoekt.
“Het is meer een gevoel van opluchting, een gevoel van onafhankelijkheid”, zegt Smith, die in juli verhuisde. Ze krijgt wat overheidssteun en betaalt 30% van haar inkomen aan huur – slechts $19 per maand voor een prestatie met een volledige marktwaarde van $2.000.
“Als je je eigen ruimte hebt, heb je het gevoel dat je alles kunt doen.”
Metrogebieden van Los Angeles tot Boston hebben het voortouw genomen nieuwe woningen aanleggen ontwikkelingen in de nabijheid van openbaar vervoer, waarbij vaak wordt samengewerkt met ontwikkelaars om het vergunningsproces te stroomlijnen en beleid wordt aangenomen dat ontwikkelingen bevordert die een groter aantal eenheden omvatten.
Stadsbestuurders betogen dat het bouwen van woningen in de buurt van het openbaar vervoer verwaarloosde buurten helpt stimuleren en betaalbare huisvesting biedt, terwijl tegelijkertijd een gestage stroom passagiers voor openbaar vervoer wordt gewaarborgd en bezuinigingen worden vermeden. uitstoot van broeikasgassen door het aantal auto’s op de weg terug te dringen.
“Transitgerichte ontwikkeling zou een van de, zo niet de grootste oplossing moeten zijn waar we naar kijken voor de woningbouw”, zegt Yonah Freemark, onderzoeksdirecteur van het Land Use Lab van het Urban Institute, die uitgebreid over dit onderwerp heeft geschreven.
“Het maakt gebruik van al het geld dat we hebben uitgegeven aan de transportinfrastructuur. Als je de projecten bouwt en niets bouwt in de buurt ervan, dan is het een soort geld dat in de afvoer wordt gegooid”, aldus Freemark.
Transit-huisvestingsprojecten van DC naar LA
Het Santa Monica en Vermont Apartments-complex waar Smith woont, maakt deel uit van een ambitieus plan van de Los Angeles County Metropolitan Transportation Authority om tegen 2031 10.000 woningen te bouwen in de buurt van doorgangslocaties, waarbij ontwikkelaars grondkortingen worden aangeboden in ruil voor betaalbare woningbouw en andere gemeenschapsvoordelen.
In Washington DC heeft de transitautoriteit sinds 2022 acht projecten voltooid die bijna 1.500 appartementen en een miljoen vierkante meter kantoorruimte hebben opgeleverd. Ongeveer de helft werkte samen met Amazon, dat 3,6 miljard dollar aan goedkope leningen en subsidies verstrekte voor betaalbare woningbouwprojecten in DC, maar ook in Nashville en in het Puget Sound-gebied in de staat Washington. Bijna allemaal bevinden ze zich binnen een straal van een halve kilometer van het openbaar vervoer.
“Grote steden worden geconfronteerd met de grootste uitdagingen als het gaat om verkeersopstoppingen en hoge huisvestingskosten”, aldus Freemark. “Het bouwen van nieuwe huizen in de buurt van openbaar vervoer helpt beide problemen aan te pakken door mensen aan te moedigen het openbaar vervoer te nemen en tegelijkertijd het woningaanbod te vergroten.”
Van de projecten die Boston heeft gebouwd, ligt het Pok Oi Residents in Chinatown op 10 minuten lopen van de metro en een half dozijn bushaltes. Dat is een gelijkspel voor Bernie Hernandez, die zijn gezin daarheen verhuisde vanuit een buitenwijk van Connecticut nadat zijn dochter naar een universiteit in Boston ging.
“Het grote verschil is het woon-werkverkeer. Je hebt geen auto nodig”, zegt Hernandez, die zegt dat hij naar de supermarkt en de apotheek kan lopen. Zijn 17-jarige dochter neemt de metro naar school. Nu staat zijn auto meestal stil, waardoor hij geld bespaart aan benzine en tijd die hij in het verkeer doorbrengt.
“Je kunt heel snel naar verschillende plaatsen gaan. Alles is handig”, zei Hernandez.
Staten richten zich op bestemmingsplannen
Staten van Massachusetts tot Californië nemen wetten aan die zich richten op restrictieve bestemmingsplannen die tientallen jaren lang het bouwen van meergezinswoningen verboden hebben en daartoe hebben bijgedragen tekorten aan woningen.
Vorige maand ondertekende de gouverneur van Californië, Gavin Newsom, een staatswet die hogere appartementsgebouwen toestaat op grond die eigendom is van transportbedrijven en in de buurt van bus-, trein- en metrolijnen.
“Het bouwen van meer huizen op onze meest duurzame locaties is de sleutel tot het aanpakken van de betaalbaarheidscrisis en het veiligstellen van het succes van Californië voor de komende jaren”, zegt senator Scott Wiener, een democraat die het wetsvoorstel heeft opgesteld.
Californië sluit zich aan bij Colorado, dat vereist dat steden gemiddeld 40 wooneenheden per hectare toestaan binnen een kwart mijl van de doorvoer, en Utah, dat ongeveer 50 eenheden per hectare verplicht stelt. In Washington ondertekende de gouverneur dit jaar een wetsvoorstel dat grotere woningbouwprojecten mogelijk maakt in commerciële zones voor gemengd gebruik in de buurt van doorvoer.
“We willen ervoor zorgen dat er overal rond deze transitinvesteringen gemengde, beloopbare, levendige huizen zijn en dat mensen de mogelijkheid hebben om minder auto’s te gebruiken om de milieugezondheid van onze gemeenschappen te verbeteren”, zegt de democratische vertegenwoordiger Julia Reed, die het wetsvoorstel in Washington heeft geschreven.
“Het gaat erom mensen de kans te geven minder te rijden en meer te leven.”
Huisvesting staat centraal in Massachusetts
Massachusetts Democratische gouverneur Maura Healey heeft van huisvesting een prioriteit gemaakt.
Een van haar krachtigste instrumenten is een wet uit 2021 die 177 steden of gemeenschappen in de buurt verplicht om bestemmingsdistricten te creëren die meergezinswoningen mogelijk maken. De staat verstrekte bijna 8 miljoen dollar aan meer dan 150 gemeenschappen om deze zones te helpen creëren, terwijl hij dreigde de financiering te bezuinigen voor degenen die dat niet doen. Als gevolg hiervan zijn ruim 6.000 woningen in ontwikkeling.
‘Je plaatst woningen vlakbij het openbaar vervoer’, zei Healey. “Het is geweldig voor mensen. Ze kunnen letterlijk opstaan, hun huis verlaten, naar een forenzenspoor lopen en naar hun werk gaan.”
Een van de eersten die hieraan voldeed was Lexington, dat tien projecten heeft goedgekeurd, waaronder een complex van $ 115 miljoen met 187 woningen en winkelruimte.
Terwijl hij eerder dit jaar langs grondverzetmachines en dumptrucks op de bouwplaats liep, zei projectmanager Quinlan Locke: “Dit is een landschapswerf. Het is commercieel. Het is bedoeld voor vrachtvervoer.”
Maar, voegde hij eraan toe, “over twee jaar zal het bedoeld zijn voor mensen die hier wonen, hier werken en hier spelen. Dit wordt iemands thuis.”
Verzet tegen bestemmingswijzigingen
Sommige voorstanders beweren dat de verheven doelstellingen van transitwoningen tekortschieten vanwege hevig lokaal verzet en een gebrek aan financiering en steun op federaal en staatsniveau.
Hogere hypotheekrentetarieven, meer administratieve rompslomp bij de overheid, stijgende bouwkosten en een gebrek aan investeringen in OV-stations hebben ook bijgedragen aan een verontrustende trend: volgens een onderzoek van het Urban Institute uit 2023 zijn er in de afgelopen twintig jaar negen keer meer woningen ver van het openbaar vervoer gebouwd dan er dichtbij.
In Massachusetts hebben 19 gemeenschappen nog steeds geen nieuwe zones gecreëerd. Sommigen hebben de staat tevergeefs aangeklaagd om de wet stop te zetten, terwijl bewoners in andere gebieden nieuwe zones afwezen. Lexington kromp uiteindelijk zijn zone van 227 hectare naar 90 hectare nadat bewoners hadden geklaagd.
“Als we toestaan dat de staat binnenkomt en dicteert hoe we onze zones bepalen, wat zullen ze dan nog meer binnenkomen en dicteren?” zei Anthony Renzoni, een selectman uit de stad Holden, die de staat heeft aangeklaagd en een nieuwe bestemmingskaart opstelt nadat de bewoners de eerste hebben afgewezen.
Nieuwe huisvesting, een nieuw leven
In Los Angeles herbergt het zes verdiepingen tellende complex waar Smith in East Hollywood woont sinds de opening in februari 300 nieuwe bewoners. Het gebied rond de metrolocatie wordt nieuw leven ingeblazen, met de opening van een Filipijnse supermarkt, een medische kliniek en een boerenmarkt begin volgend jaar.
De helft van de 187 eenheden is gereserveerd voor voormalig dakloze bewoners zoals Smith, die in een vervallen motel woonde, betaald met een voucher, en daarvoor op straat stond. Ze heeft een dossierwerker toegewezen gekregen en krijgt hulp met elementaire levensvaardigheden, budgetteren en het vinden van werk.
Even belangrijk: Smith, die zich geen auto kan veroorloven, heeft er geen nodig.
“Ik heb het grote geluk dat ik ergens ben waar de transit mij brengt waar ik heen wil”, zei ze. “Waar ik naartoe wil, is nog niet zo ver.”
—Door Michael Casey, Associated Press
