Terwijl de kantorenmarkt na een lange daling een dieptepunt bereikt, duiken huurders in om hun eigen gebouwen te kopen.
Bewonersbedrijven grijpen de kans aan om eigenaar te worden, vooral in het centrum van Los Angeles, waar glinsterende hoogbouw in waarde is gekelderd sinds de bezettingsgraad daalde tijdens de pandemie. Het is nooit volledig hersteld, maar beleggers denken dat de markt op zijn minst is gestabiliseerd.
Een van de laatsten die een wolkenkrabber heeft weten te bemachtigen is fondsbeheerder Capital Group, die ermee heeft ingestemd ongeveer 210 miljoen dollar te betalen voor het 55 verdiepingen tellende Bank of America Plaza bovenop Bunker Hill, waar het kantoren heeft. Anderen die ervoor kiezen om boven de huur te kopen, zijn onder meer Riot Games en het Los Angeles Department of Water and Power.
“We wisten dat wijzelf de beste huisbaas zouden zijn”, zegt Mike Gitlin, CEO van Capital Group.
Er zijn enkele goede redenen waarom huurders nu verhuurder willen worden, zei vastgoedmakelaar Kevin Shannon uit Newmark, te beginnen met timing.
“Iedereen weet dat we ons bijna op de bodem van deze cyclus bevinden, en het is altijd goed om op de bodem te kopen”, zei hij.
Downtown heeft sinds de bouwgolf in de jaren tachtig en begin jaren negentig last gehad van een overaanbod aan kantoorruimte. Het gebrek aan huurbetalende huurders, waardoor de waarde van kantoren is gedaald, is sinds de pandemie nijpender geworden. Volgens CBRE was eind vorig jaar bijna 40% van de kantoorruimte in het financiële district beschikbaar. De totale leegstand in de binnenstad is gestegen van 14% in 2019 naar 34%.
Beleggers vinden deals die onder meer trofee-eigendommen omvatten, zoals de Transamerica Pyramid in San Francisco, een toren van 48 verdiepingen die sinds de voltooiing in de jaren zeventig als symbool van de stad heeft gediend. Een Europese investeringsmaatschappij, Yoda PLC, betaalde onlangs ongeveer $690 miljoen voor het gebouw, wat een groot verlies weerspiegelt voor de vorige eigenaar, die volgens CoStar ongeveer $1 miljard had geïnvesteerd om de beroemde wolkenkrabber te kopen en te verbeteren.
Een teken dat de bodem van de dalende waarden is bereikt, is dat de huurniveaus voor kantoren zich lijken te hebben gestabiliseerd, aldus Shannon.
“We zijn ver genoeg voorbij COVID zodat kantoorgebruikers zich op hun gemak voelen” en weten hoeveel ruimte ze in de toekomst nodig zullen hebben, zei hij.
Recente veranderingen in de federale belastingwetten met betrekking tot de afschrijvingsvoordelen van onroerend goed hebben de stimulans vergroot, zei hij, en nu de verhuur van kantoren in het hele land verbetert, kijken kredietverstrekkers gunstiger uit naar back-office-aankopen.
Door hun eigen gebouwen te bezitten, kunnen witte-schoenbedrijven hun eigendommen naar hun eigen imago behouden.
Kapitaal Groep is al een hoofdhuurder in Bank of America Plaza en zal daar na sluiting van de verkoop andere kantoren consolideren.
Huurders profiteren van de depressieve kantorenmarkt en kopen hun eigen gebouw, waaronder Bank of America Plaza op 333 S. Hope St., dat zojuist is gekocht door investeringsmaatschappij Capital Group.
(Robert Gauthier / Los Angeles Times)
“De beste manier om een geweldige omgeving in het centrum van LA te garanderen, is door een zogenaamde verticale campus te creëren”, aldus Gitlin. “Het was gewoon deze unieke kans waarbij de prijs veel lager was dan historisch gezien, en deze was te koop.”
Capital Group weigerde de gerapporteerde verkoopprijs van $ 210 miljoen te bevestigen, maar het gebouw werd eind 2024 voor het laatst getaxeerd op $ 212,5 miljoen, vergeleken met $ 605 miljoen tien jaar eerder, volgens Bloomberg.
Shannon zei dat Capital Group ongeveer $150 per vierkante meter betaalde voor een pand dat tegen de huidige kosten maar liefst $800 per meter zou kosten om te bouwen. Het zal uiteindelijk het grootste deel van het 1,4 miljoen vierkante meter grote gebouw met 2.100 werknemers bezetten.
Eigenaren-gebruikers zijn uitgegroeid tot belangrijke spelers op de kantorenmarkt in LA en zijn nu goed voor bijna de helft van alle deals, zegt vastgoeddataprovider CoStar, terwijl het aandeel van institutionele beleggers in de aankopen is gedaald van 45% naar 26%.
Tot de kopers behoren kantoorgebruikers uit de publieke sector. De stad Los Angeles is van plan een toren van 35 verdiepingen in de binnenstad te kopen voor gebruik door het Department of Water and Power.
De depressieve kantorenmarkt in het centrum van Los Angeles zorgt ervoor dat sommige huurders hun eigen gebouwen willen kopen.
(Robert Gauthier / Los Angeles Times)
Manulife US Real Estate Investment Trust zei deze week dat het zijn hoogbouw aan 865 S. Figueroa St. voor $92,5 miljoen zou verkopen, in afwachting van goedkeuring door functionarissen uit Los Angeles. Het heeft een geschatte waarde van $ 248 miljoen.
De DWP bevestigde in een verklaring dat haar onderhandelaars volgende maand een voorstel zullen voorleggen aan de Board of Water and Power Commissioners om het pand aan de Figueroa Street te kopen. Het gepolijste, met rood graniet beklede gebouw ten noorden van LA Live is sinds de voltooiing in 1990 een prestigieus bedrijfsadres.
“Indien goedgekeurd, zou deze overname de benodigde kantoorruimte opleveren om de uitbreiding van het personeelsbestand van LADWP te ondersteunen, de activiteiten te consolideren en de betrouwbare levering van water en stroom aan de stad Los Angeles te behouden”, aldus woordvoerster Renee A. Vazquez.
Een andere grote publieke koper van een kantoorgebouw in de binnenstad was Los Angeles County, dat in 2024 kocht Gas Co. Tower voor $ 200 miljoen, een scherpe daling ten opzichte van de waardering van $ 632 miljoen in 2020. Ambtenaren van de provincie zeiden destijds dat de executieverkoop een te goede deal was om te laten liggen.
De provincie verplaatst geleidelijk werknemers naar de 55 verdiepingen tellende wolkenkrabber aan de voet van Bunker Hill, die algemeen werd beschouwd als een van de meest gewilde kantoorgebouwen van de stad toen deze in 1991 werd voltooid.
Een grote huurdersovername aan de Westside vond plaats in december, toen videogamegigant Riot Games zijn vijf gebouwen tellende hoofdkantoorcampus in de wijk Sawtelle kocht voor $ 150 miljoen, een van de duurste kantoorverkopen in Los Angeles van het jaar.
De campus is de thuisbasis van A filmstudio-achtige omgeving dat omvat theaters en een van de grootste commerciële keukens aan de Westside, waar een breed scala aan gerechten wordt geserveerd die dagelijks veranderen en gratis worden verstrekt aan de werknemers van het bedrijf. Een van de bekende producten van het bedrijf is ‘League of Legends’, een multiplayer online gevechtsarena-videogame die dagelijks door miljoenen mensen over de hele wereld wordt gespeeld.
De kleurrijke campus ‘ontgrendelt het creatieve hart en de geest van Riot’, zei CEO Dylan Jadeja. “Toen de mogelijkheid zich voordeed om eigenaar te worden van het pand, wisten we dat het zinvol was om voor de lange termijn te investeren. Hierdoor kunnen we doorgaan met het cultiveren van een omgeving die onze missie weerspiegelt en die oproerkraaiers in staat stelt hun beste werk in hun leven te doen.”
Het Sawtelle-complex is sinds 2015 het wereldwijde hoofdkantoor van Riot Games.
“Het is voor ons veel meer geworden dan alleen een kantoor”, zegt Jadeja. “Dit is waar Rioters de grenzen van game-ontwikkeling hebben verlegd in dienst van het leveren van ongelooflijke games en ervaringen aan spelers over de hele wereld.”
