Tegen de tijd dat dr. Jill Green de medische opleiding afrondde, had ze zeven cijfers aan studieschuld opgebouwd en had ze vrijwel geen bezittingen.
“Mijn nettowaarde was $1 miljoen negatief”, vertelde de huisarts en de spoedarts aan Business Insider. “Ons hoofdhuis was ons enige bezit.”
Green, die haar carrière in investment banking begon voordat ze zich op de geneeskunde richtte, begon het idee van beleggen in onroerend goed te koesteren nadat ze een artsenpaar had horen spreken op een virtueel ondernemersevenement voor artsen. Het echtpaar, Kenji en Leti Asakura, gebruikte investeren in onroerend goed om een extra inkomstenstroom te creërenwaardoor ze hun werk kunnen terugschroeven en een half jaar kunnen reizen.
Ze besloot zich in te schrijven voor hun cursus, bedoeld om artsen te helpen huurportefeuilles op te bouwen en de belastingen te verlagen.
Het was een behoorlijk stuk vooraf betaald geld, ongeveer $ 2.500, voor iemand met een negatief nettovermogen, maar Green beschouwde het als een slimme investering voor haar en haar man.
“Ik dacht: als we volgend jaar maar tienduizend dollar aan belasting terugkrijgen, heeft de cursus zichzelf vier keer terugverdiend. Het leek een no-brainer, en hij was het daarmee eens”, zei ze. “Dus ik heb de cursus gevolgd, en onze belastingaangifte volgend jaar, nadat we hadden geïmplementeerd wat zij leerden, bedroeg $40.000. Ik kon dat geld gebruiken om een andere investering te kopen.”
Lenen van haar 401(k) om haar eerste eigendom te kopen
Toen Green besloot dat ze in onroerend goed wilde investeren, was de belangrijkste barrière het vinden van geld voor de aanbetaling: “We hadden geen $ 200.000 op een spaarrekening staan.”
Zij en haar man hadden wel wat geld op hun 401(k)-rekeningen staan, maar ze dachten dat dit verboden terrein was.
“Ik had al eerder gehoord dat mensen geld uit hun 401(k) haalden als leningen, en mijn gedachte was: ‘Die mensen zijn onverantwoordelijk. Je komt niet aan je pensioenrekening'”, zei Green.
Pensioenspecifieke rekeningen zoals 401(k)s en IRA’s zijn voorzien van boetes voor vroegtijdige opname, bedoeld om beleggers ervan te weerhouden in hun pensioenfondsen te duiken. Maar zoals ze tijdens de vastgoedcursus leerde, kon ze lenen (niet terugtrekken) van haar account.
“Het is in wezen een lening van jezelf, en je betaalt de rente aan jezelf terug”, legt Green uit. “Er wordt niets aan uw pensioenrekening gedaan en er zijn geen fiscale gevolgen.”
Dr. Green en haar familie. Met dank aan dr. Jill Green
Zij en haar man sloten uiteindelijk een lening af van hun 401(k) om de aankoop van hun eerste vastgoedbelegging, een medisch kantoorgebouw, te helpen financieren.
Het gebruik van een SBA-lening en het kopen in een omgeving met lage rentetarieven hielpen hun kosten laag te houden, voegde ze eraan toe: “De aanbetalingsvereiste was vrij klein en de rente was ongelooflijk.” Ze zei dat ze een tarief van 4% hadden vastgelegd.
Het lenen van haar 401(k) vormde een grotere mentale barrière. Ze moest zichzelf ervan overtuigen dat “ik geen roekeloze idioot ben. Het is prima om iets te proberen dat ik zo gedurfd vond”, zei ze, eraan toevoegend dat mensen haar nog steeds ondervragen als ze erachter komen dat ze pensioengeld gebruikte om de aankoop van onroerend goed te financieren. “Ik heb die strategie meer dan eens gebruikt en ik ben er nu redelijk op mijn gemak mee, maar toen ik er met andere artsen over sprak, zeiden ze: ‘Moet ik je ergens een cheque voor uitschrijven? Gaat het goed met je?'”
Wat het daadwerkelijke proces betreft, zei ze dat het eenvoudig was en dat ze hun huurportefeuille een vliegende start gaven, die ze geleidelijk hebben opgeschaald, waarbij ze één huurwoning per jaar hebben toegevoegd.
Ze kozen voor een vijfjarig afbetalingsplan, wat neerkwam op ongeveer $ 200 per salaris.
“Het was niet iets dat we als gezin voelden”, zei Green. “Ze halen het gewoon van je salaris af. Je betaalt jezelf eigenlijk elke maand terug. Het was heel gemakkelijk.”
‘De meeste mensen hebben toegang tot een bepaald kapitaal’
Green zei dat ze niet gelooft dat onroerend goed zo onbereikbaar is als veel mensen denken, vooral professionals met toegang tot pensioenrekeningen: “De meeste mensen hebben een 401(k) omdat ons allemaal is verteld daarvoor te sparen, dus de meeste mensen hebben toegang tot wat kapitaal waarvan ze kunnen lenen.”
En het kan een potentieel levensveranderende investering zijn.
Ze zei dat ze nu schuldenvrij is en dat haar nettowaarde sinds 2019 met ongeveer $4 miljoen is gestegen: “Ik ben erin geslaagd om naar een positief nettovermogen van $3 miljoen te gaan. Ik denk niet dat er een manier is om dat soort macht te hebben om de positie waarin je je bevindt te versterken en letterlijk te veranderen, van financiële onzekerheid naar financiële zekerheid.”
Het moeilijkste deel is het zetten van de eerste stap, vooral als je begint vanuit een schaarste-mentaliteit zoals Groen dat was. Haar advies is om klein te beginnen: bekijk YouTube-video’s of luister naar podcasts over onroerend goed, meld je aan voor een cursus of blader door de Zillow-advertenties bij jou in de buurt.
‘Begin gewoon ergens,’ zei ze. “Het verschil tussen 0 en 1 is oneindig – ze noemen dat de oneindige 1%, om van 0% naar 1% te gaan van iets te doen. Dus als je maar ergens kunt beginnen, het maakt letterlijk niet eens uit waar, dan ben je al oneindig veel verder dan iemand die helemaal nooit begint.”
