Toen Zillow twintig jaar geleden werd gelanceerd, gebeurde het aankoopproces van een huis vrijwel volledig offline. De digitale vermeldingen van het bedrijf, gecombineerd met zijn innovatieve ‘Z estimate’ (een schatting van de waarde van een huis, gebaseerd op het soort gegevens dat doorgaans alleen beschikbaar is voor vastgoedprofessionals), markeerden een keerpunt voor de huizenmarkt. Z-schattingen waren geen exacte representatie van waarde, maar ze gaven de macht terug in handen van potentiële kopers (tot ergernis van verkopers en agenten). Hun vrijwel onmiddellijke populariteit was een vroeg ‘doe je onderzoek’-internetmoment.
Als we even vooruitspoelen naar het heden, staat Zillow, dat een marktkapitalisatie van $13 miljard heeft en winsten rapporteert nadat de markt op 10 februari sloot, opnieuw onder druk. In samenwerking met First Street, een leverancier van klimaatrisicogegevens, Zillow had klimaatrisicoscores gepubliceerd voor de woningen op het perron. Maar sommige huiseigenaren hebben hun scores afgewezen en sommigen hebben zelfs een rechtszaak aangespannen. Een huis dat First Street bestempelt als een hoog risico op overstromingen kan bijvoorbeeld snel in waarde dalen.
Zillow-CEO Jeremy Wacksman, die in 2009 bij het bedrijf kwam en in 2024 CEO werd, bewandelt een zorgvuldige lijn. Het merk Zillow wordt geassocieerd met gegevenstransparantie en empowerment van de consument, maar een steeds groter deel van de omzet is gekoppeld aan makelaars in onroerend goed die betalen voor softwaretools waarmee ze huizen virtueel kunnen inrichten en berichten kunnen sturen met open huis-leads.
Aan de vooravond van de winst van het bedrijf over het vierde kwartaal van 2025, die volgens analisten $650 miljoen aan omzet voor het kwartaal zal bedragen, een groei van 17,4%, sprak Wacksman met Snel bedrijf om te praten over hoe Zillow omgaat met de concurrerende eisen van zijn tweezijdige markt, de betaalbaarheidscrisis en meer.
Dit interview is aangepast voor lengte en duidelijkheid.
In de begindagen van Zillow waren Z estimates niet perfect, maar toch werden ze nooit verwijderd. Maar in het geval van de klimaatrisicoscores van First Street heb je ze naar een aparte plek verplaatst; mensen moeten doorklikken en de site verlaten. Leid mij door het denken daar.
Wanneer u zich richt op het helpen van de consument, de koper en de verkoper, wilt u proberen zoveel mogelijk informatie te verstrekken in de juiste context. Dat is de Z estimate altijd geweest. En wij laten ons werk zien, toch? Wij laten zien wat onze nauwkeurigheid is. Het is geen taxatie, het is geen professionele mening, maar het is een goed startpunt. Onze filosofie is: Informatie heeft context nodig. En het is moeilijk om perfect te zijn, maar meer informatie is over het algemeen, mits gegeven in de juiste context, beter dan minder.
Het klimaat is op dezelfde manier. We hebben nog steeds klimaatgegevens op onze site. We hebben aangepast wat we op Zillow laten zien ten opzichte van wat we aan derden koppelen, alleen op basis van enkele nauwkeurigheidsgegevens over enkele van de (klimaat)gegevenssets. Vraag een officiële taxatie aan en bedenk wat u wilt doen, maar bijna elke koper en verkoper waardeert die gegevens om dat gesprek te beginnen.
Het voelt alsof een deel van de reden dat mensen zo gevoelig zijn voor een mogelijk slechte klimaatscore of een slechte Z estimate, alleen maar te wijten is aan de toestand van de huizenmarkt. De voorraad is krap, de verkoop verloopt traag en de prijzen zijn hoog. Er is een groeiende consensus dat we het bezit van een huis betaalbaarder moeten maken. Waar zie je die spanning over betaalbaarheid op Zillow verschijnen?
De meest opvallende verandering in de afgelopen tien jaar is het percentage kopers dat begint met een vraag over de betaalbaarheid in plaats van te beginnen met etalages. Toen ik voor het eerst lid werd, wilde iedereen gewoon etalages shoppen. Zo ben je begonnen. Je werd verliefd op een huis, huurde een makelaar in en zocht je financiering uit. Nu is dat omgedraaid. Ongeveer de helft van de kopers zal zeggen: ik wil niet eens opgewonden raken. Ik wil het begrijpen, kan ik dit doen? Die enorme verschuiving is volgens mij de beste weergave van de betaalbaarheidscrisis.
Je hebt gelijk: we bevinden ons in een periode waarin huizen ongelooflijk onbetaalbaar zijn. De huizenprijzen zijn in sommige markten met bijna 100% gestegen ten opzichte van het niveau van vóór de pandemie. De gemiddelde rente is uiteraard ook gestegen, waardoor je hypotheek per woning nóg goedkoper wordt. Daarom zie je dat de transactievolumes op het laagste niveau in 30 jaar staan. Op een normale woningmarkt worden jaarlijks 5,5 tot 6 miljoen woningen verhandeld. We zitten op 4 miljoen. Vergeleken met de afgelopen paar jaar wordt het iets beter, maar als je uitzoomt, is het nog steeds dramatisch onbetaalbaar.
Wat zijn de belangrijkste indicatoren die u in de gaten houdt om te zien of de markt op het punt van verandering staat?
Eén manier om het totaalbeeld in kaart te brengen is (door te kijken naar) wat u beschouwt als een betaalbare woning voor een huishouden met een gemiddeld inkomen. Met een aanbetaling van 20% is 30% van uw inkomen (ten behoeve van) een hypotheekbetaling betaalbaar. Op het slechtste niveau van de markt zaten we gemiddeld rond de 40%, dus bijna niets was betaalbaar. Nu zakt het weer naar beneden. Ik denk dat dat is waar je op let.
Zillow heeft er veel in geïnvesteerd AI. Een van de functies die waarschijnlijk veel mensen hebben gezien, is virtuele enscenering, of het gebruik van software om meubels en ontwerpelementen aan een advertentie toe te voegen. Hoe ga je van concept naar uitvoering van zoiets?
Virtuele enscenering als concept is niet iets dat wij hebben uitgevonden. Wat we hebben uitgevonden, was de mogelijkheid om het met heel bescheiden hulpmiddelen te doen. We zagen deze technologie aankomen; we zagen 3D-rondleidingen en interactieve plattegronden, al deze dingen. Maar ze waren klaar met zeer hoogwaardige, zeer dure camera’s en media-opname.
Hoe krijg je dat bij een gemiddelde makelaar? Dat is het probleem. De gemiddelde makelaar heeft misschien een 360-camera van $ 100 of een iPhone. Daarom hebben we de technologie zelf gebouwd. Daarom zie je nu virtuele staging op 5% of 10% van de vermeldingen in sommige markten. De agenten kunnen sommige media gemakkelijk vastleggen; kunnen we een interactieve walk-through genereren.
Zillow probeert van een op advertenties gebaseerd bedrijf over te gaan naar het rechtstreeks ondersteunen van transacties. Genereren deze tools het soort leads waarin u geïnteresseerd bent?
We hebben het geluk dat we elke maand honderden miljoenen mensen op Zillow hebben, die winkelen, dromen, hun transactie starten en ons als metgezel gebruiken. Maar we helpen slechts een heel klein deel van de mensen die daadwerkelijk een huis kopen, verkopen of huren.
Virtuele enscenering en interactieve plattegronden en 3D-rondleidingen: dat zijn hulpmiddelen waarmee een makelaar meer klanten kan binnenhalen. Maar we besteden evenveel tijd aan software waarmee agenten hun bedrijf kunnen runnen, of dat nu gaat om het boeken van hun afspraken, het plannen van bezichtigingen en het uitvoeren van hun aanbiedingsprocessen.
Soms maken de beste gebruiksscenario’s van AI dat alleen maar efficiënter. Ik zal je een voorbeeld geven. Agenten sturen honderden berichten per dag naar al hun klanten. Nou, dat is iets waar generatieve AI mee kan helpen. We sturen nu miljoenen zogenaamde slimme berichten. Dat klinkt heel eenvoudig, maar denk eens na over de productiviteit verdienen. Het helpt hen een betere gids te zijn, waardoor ze meer omzet kunnen genereren, waardoor Zillow meer omzet kan genereren.
Zillow is een partner van ChatGPT, dat via zijn interface e-commerce begint aan te moedigen. Sommige winkelcategorieën zijn vrij eenvoudig. Het is bijvoorbeeld gemakkelijk voor te stellen dat iemand naar ChatGPT gaat en zegt: “Wat zijn de beste tangen?” Maar een huis is toch net iets anders?
Een huis kopen en een huis verkopen, het is zeker een heel andere categorie dan de meeste verticale markten. Het interessantste voor mij is dat naarmate de technologie steeds meer doordringt en de data groter worden, kopers en verkopers zich nog meer verlamd voelen en nog meer hulp willen. Het percentage mensen dat zegt: “Ik wil dat een full-service professional mij helpt” is nu hoger dan vóór het internet, vóór de smartphone.
Je zou ChatGPT en Gemini kunnen beschouwen als verkeersbron voor een branche als de onze, of als technologie die we in onze ervaring kunnen inbouwen. Wij denken dat dit laatste echt is waar het naartoe gaat. De gemiddelde koper besteedt zes tot negen maanden aan winkelen, soms langer, soms jaren aan en uit. In deze categorie maak je uiteindelijk een afweging tussen wat je je kunt veroorloven, wat er op dat moment beschikbaar is en al je levensstijlsituaties: het woon-werkverkeer, de school, de buurt. Je kunt niet zomaar kiezen uit een plank met een eindeloos aanbod.
Daarom eindig je inhuren echt goede mensen om je te helpen uitzoeken hoe je die afwegingen kunt maken en hoe je ervoor kunt zorgen dat je geen financiële beslissing neemt die je veel geld gaat kosten, omdat het de grootste financiële beslissing is die je ooit in je leven zult nemen. Als het gaat om het uitzoeken van de hypotheek, het uitzoeken welk huis je moet kopen, het uitzoeken hoe je je huis moet verkopen, denken we dat het deze verwevenheid van professionals, professionele software, kopers en verkopers zal zijn. En nu zul je zien dat LLM’s (grote taalmodellen) zich daarin verweven.
Wat is twintig jaar in de toekomst het enige dat echt anders zal zijn aan de zoektocht en het enige dat echt anders zal zijn aan de daadwerkelijke transactie?
Deze categorie werkt niet zoals elke andere categorie op uw telefoon. Je opent je telefoon en kijkt naar winkelen, autorijden, reizen en zelfs vermogensbeheer – zoveel is digitaal. Zo werkt vastgoed nog niet. We hebben veel vooruitgang geboekt, maar dat gebeurt niet. Het is heel analoog. Het is erg op papier gebaseerd. Het is erg asynchroon. We houden consumenten elk jaar een enquête, en de statistiek die mij altijd opvalt, is dat meer dan de helft van de huizenkopers huilt tijdens het proces. Ik heb goede hoop dat we over twintig jaar, hopelijk binnen twintig jaar, van Zillow meer een one-stop-shop kunnen maken. Het is slim. Het is persoonlijk. Het is er gewoon allemaal voor jou.
