Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar de ResiClub nieuwsbrief.
De bijzonder intense oververhitting van Florida tijdens de pandemische huizenhausse is de belangrijkste reden voor de neerwaartse prijskwetsbaarheid. Terwijl de Amerikaanse huizenprijzen tussen maart 2020 en juni 2022 met +41% stegen, stegen de huizenprijzen in Florida in dezelfde periode met +51%, waardoor sommige delen van de staat aanzienlijk overgewaardeerd raakten. Alleen is er een voldoende grote verschuiving in het evenwicht tussen vraag en aanbod nodig voordat die kwetsbaarheid zich in dalende prijzen kan manifesteren.
Uiteraard zijn de afgelopen drie jaar vijf factoren samengekomen om een evenwichtsverschuiving tussen vraag en aanbod te creëren die groot genoeg is om een deel van dat neerwaartse risico bloot te leggen en bepaalde delen van Florida in post-pandemische correcties op de huizenmarkt te duwen.
- De migratiegolf van de pandemische huizenhausse naar Florida is tot stilstand gekomen. Inderdaad, Florida kende in 2025 een netto binnenlandse migratie van +23.000vergeleken met +314.000 in 2022. Zonder die grotere toestroom van kopers met grote zakken uit het noorden zijn de huizenprijzen in Florida meer afhankelijk geworden van lokale inkomens.
- De gevolgen van een surfside-appartement. Na de ineenstorting van het Surfside-appartement in juni 2021, waarbij 98 mensen omkwamen, heeft Florida nieuwe structurele veiligheidsregels aangenomen, waardoor tegen eind 2024 meer inspecties en extra geld voor reparaties opzij moesten worden gezet. Dat heeft ertoe geleid dat de VvE’s in Florida torenhoge speciale beoordelingen hebben afgegeven en maandelijkse VvE-vergoedingsverhogingen om deze kosten te dekken. Dit heeft een grotere impact gehad op oudere flatgebouwen aan de kust van Florida.
- Orkaan Ian zorgde voor een grotere verzachting van de SWFL. Markten als Cape Coral en Punta Gorda, die in september 2022 zwaar werden getroffen door de orkaan Ian, kenden duizenden beschadigde huizen en de daaropvolgende noodzaak tot renovatie. Volgens de National Oceanic and Atmospheric Administration veroorzaakte orkaan Ian een totale schade ter waarde van naar schatting $112,9 miljard, waarmee Ian de op twee na duurste Amerikaanse orkaan ooit is geworden. Die gebeurtenis zorgde voor extra verzachting in SWFL.
- Aanbodelasticiteit. In tegenstelling tot veel huizenmarkten in het noordoosten en middenwesten, kent Florida een hoger niveau van woningbouw en meergezinsbouw. Toen dat nieuwe aanbod op de markt kwam in de post-pandemische huizenhausse waarin de betaalbaarheid onder druk stond, gebruikten bouwers waar nodig grotere aanpassingen aan de betaalbaarheid – zoals het opkopen van hypotheekrentes en prijsverlagingen – om het te verplaatsen. Dat hielp de wederverkoopmarkt in Florida verder af te koelen door kopers die anders misschien bestaande huizen hadden gekocht, naar nieuwbouw te trekken. Als gevolg hiervan zorgde dit voor extra opwaartse druk op de wederverkoopvoorraad van Florida nadat de pandemie op de huizenmarkt was geëindigd.
- Schokken voor woningverzekeringen. De afgelopen drie jaar is de gemiddelde jaarlijkse premie voor woningverzekeringen in de VS met ongeveer 30% gestegen, maar huiseigenaren in Florida zijn nog harder getroffen. De stijging van de huizenverzekeringstarieven in Florida wordt deels veroorzaakt door stijgende vervangingskosten – de huizenprijzen en bouwkosten stegen enorm tijdens de hausse – en deels door toegenomen orkaanrisico’s en verzekeringsuitkeringen. De scherpe stijging van de verzekeringskosten in Florida, gecombineerd met een van de grootste huizenprijsstijgingen tijdens de pandemische huizenhausse, heeft geleid tot een van de grootste verslechteringen van de betaalbaarheid van woningen.
Alles hierboven, ResiClub heeft de afgelopen jaren nauwkeurig gedetailleerd beschreven – en toen ik in het voorjaar van 2022 bij Fortune Magazine werkte, legde ik uit waarom Florida een verhoogd risico had op een correctie van de pandemische huizengroei.
Laten we de achterwaartse factoren achter ons laten en onderzoeken wat de realtime voorraad- en prijsindicatoren in heel Florida ons vertellen over de volgende fase van de huizencyclus van de staat.
Terwijl De actieve woningvoorraad stijgt nog steeds op jaarbasis op de meeste Amerikaanse huizenmarktenblijft het groeitempo in een groot deel van het land vertragen. In feite ziet Florida – de thuisbasis van veel van de zwakste regionale huizenmarkten van de afgelopen twee jaar – de actieve voorraad nu lichtjes dalen op jaarbasis (-4%).
Wat interessant is, is dat veel huizenmarkten in Florida, waar de huizenprijzen het meest zijn gedaald tijdens de herkalibratieperiode na de pandemie op de huizenmarkt – waaronder Punta Gorda en Cape Coral – momenteel enkele van de grootste dalingen op jaarbasis zien in de actieve voorraad te koop. Het feit dat de voorraden in Punta Gorda en Cape Coral niet meer omhoog schieten, en zelfs enigszins dalen, duidt erop dat deze markten langzaam hun basis vinden en op zijn minst dat de intensiteit van hun correcties afneemt.
Klik hier voor een interactieve weergave van onderstaande grafiek
Op de onderstaande kaarten naast elkaar kun je duidelijk zien dat de voorraadexplosie in Zuidwest-Florida – misschien wel het epicentrum van de zwakte op de Amerikaanse huizenmarkt in de afgelopen 24 maanden – niet langer aan de gang is. De meeste postcodes in SWFL zijn jaar-op-jaar iets gedaald voor actieve voorraad.
De onderstaande schermafbeeldingen zijn afkomstig uit de ResiClub Terminal.
LINKS: Jaar-op-jaar verschuiving in actieve woningvoorraad te koop tussen februari 2024 en februari 2025
RECHTS: Jaar-op-jaar verschuiving in actieve woningvoorraad te koop tussen februari 2025 en februari 2026
Grote afbeelding: de zwakte – en zelfs regelrechte zwakte – blijft in veel delen van de huizenmarkt in Florida bestaan. De intensiteit van de neergang in Florida is de afgelopen maanden echter enigszins afgenomen.
ResiClub leden die onze diepe duik in de huizenmarkten in Florida willen zien, moeten gaan hier.
