Wedden op huizenprijzen onthult enge waarheid over de Amerikaanse vastgoedmarkt

Voor de meeste Amerikanen is elke huisaankoop een beetje een gok. Is dit het juiste moment om de markt te betreden? Mag ik nog wat onderhandelen over de prijs? Wat als de hypotheekrente binnen een paar maanden daalt? Door deze vragen voelde het kopen van een nieuwe plek altijd een beetje alsof je aan de blackjacktafel zat. Het grootste deel van een eeuw zijn deze impliciete weddenschappen op toekomstige vastgoedprijzen beperkt gebleven tot de kleine groep mensen die elk jaar een woningtransactie doen. Tal van andere Amerikanen hebben echter belang bij de richting die de huizenmarkt opgaat – of op zijn minst enige mening over het lot van de huizenwaarden. Dankzij de voorspellingsmarkten kan iedereen nu zijn geld op de juiste plaats zetten. Denkt u dat de gemiddelde woningwaarde in Austin de maand onder de $ 412.000 zal eindigen? Bewijs het.

Voorspellingsmarkten zijn een rage in de politiek, sport en popcultuur, dus het was slechts een kwestie van tijd voordat vastgoed zich bij de partij zou voegen. Polymarket luidde vorige week het onvermijdelijke in toen het markten introduceerde waar gebruikers konden speculeren op huizenprijzen in een handvol grote stedelijke gebieden zoals Los Angeles, Miami en New York City. Nu kan iedereen zijn geluk beproeven als fauteuil huisvesting econoom. Zoals een X-gebruiker het verwoordde: “Ik kan niet wachten om het huis van mijn vriend te kort te doen.” De beschikbare inzetten zijn lang niet zo gedetailleerd – dat kan niet ga vol “Big Short” nog niet bij uw collega thuis. Deze markten gebruiken in plaats daarvan real-time cijfers van Parcleen woninggegevens- en analysebedrijf, om mensen te laten wedden of de gemiddelde huizenprijs in de VS, of in een van de geselecteerde metropolen, de maand binnen een bepaald bereik zal eindigen.

De grote belofte van voorspellingsmarkten is dat ze inzicht zullen geven in wat mensen verwachten Eigenlijk denk dat het zal gebeuren: in plaats van te luisteren naar YouTube-experts die hete ideeën uiten of makelaars over hun respectievelijke markten praten, kun je naar Polymarket kijken om te zien waar mensen hun zuurverdiende geld op inzetten. Misschien zullen sommige agenten geld verdienen met hun kennis ter plaatse – handel met voorkennis is tenslotte een beetje het punt. Of misschien zullen sommige slimme huiseigenaren deze contracten gebruiken om hun risico’s af te dekken en wat geld te verdienen, zelfs als de wind van hun lokale vastgoedmarkt zich tegen hen keert.

Aan de andere kant is het moeilijk om in al dit verheven gepraat over prijsontdekking en hedging te geloven als je een paar klikken op Polymarket kunt maken en kunt wedden op het bedrag dat je krijgt. zeldzame Pikachu-kaart eigendom van YouTube-persoonlijkheid Logan Paul zal op een veiling worden verkocht. En verder dan de casino-ficatie van onze economiebiedt de verhuizing een duidelijk bewijs van de veranderende mentaliteit rond onroerend goed. Het Amerikaanse huis is niet langer slechts een dak boven je hoofd of een bescheiden spaarpotje. Het is een waardevol bezit dat rijp is voor allerlei vormen van financialisering, waarbij door Wall Street gesteunde bedrijven schreeuwen om een aandeel in uw eigendom en huiseigenaren hun interieur afstemmen naar saaie maar verkoopbare grijstinten, waarbij persoonlijke smaak wordt opgegeven in naam van verkoopbaarheid. Zoals elk goed product zou het verkopen van een huis – of het wedden op de toekomstige waarde van alle huizen eromheen – zo wrijvingsloos mogelijk moeten zijn.

Wedden op huizenprijzen is niet bepaald nieuw. Het is gewoon nooit zo populair geweest. De Chicago Mercantile Exchange introduceerde in 2006 termijncontracten en opties voor woningen, waardoor mensen konden wedden op de richting van de huizenwaarde in tien grote markten en op een landelijke index. Bijna niemand maakte van deze kans gebruik: huisvesting was goed voor minder dan 3.000 van de ruwweg 2,2 miljard contracten die in 2007 op de CME werden verhandeld. In een paper een paar jaar later uitten onderzoekers van de Universiteit van North Carolina in Greensboro hun verbazing over het gebrek aan belangstelling: “Het lijkt erop dat deze markt een manier biedt voor individuen, bedrijven en anderen om huisvestingsrisico’s over te dragen, maar de lage handelsvolumes op de markt geven aan dat weinigen bereid zijn dit mechanisme te gebruiken.” Sindsdien zijn deze contracten verder in de vergetelheid geraakt. Eind 2024 schreef John Dolan, een marktmaker voor huizenprijsfutures die ook een blog aan dit onderwerp wijdt, dat hoewel de handelsvolumes onlangs het hoogste punt in vijf jaar hadden bereikt, dit ‘slechts een fractie was van wat mogelijk en nodig is, en/of de volumes die in 2006-2007 werden verhandeld’.

Futures-contracten klinken misschien een beetje raar voor een leek, maar gokken – neem me niet kwalijk, voorspellen — is overal. Voorspellingsmarkten aangeboden door Polymarket en zijn belangrijkste concurrent, Kalshi, stellen gebruikers in staat “aandelen” te kopen in de door hen verwachte uitkomst, waarbij realtime koersen de veronderstelde wijsheid van de menigte weerspiegelen. Polymarket laat bijvoorbeeld een kans van grofweg 47% zien dat de gemiddelde Amerikaanse woningwaarde de maand boven de $418.000 zal eindigen, vergeleken met een kans van 73% ongeveer een week geleden, wat erop wijst dat recente gokkers minder optimistisch zijn. Deze platforms geboeide kijkers tijdens de presidentsverkiezingen van 2024 en sindsdien regelgevende obstakels overwonnen om een ​​vaste waarde te worden in sport, entertainment en politiek. Hun alomtegenwoordigheid heeft de kansen zelf veranderd in hun eigen bizarre nieuwscyclus: in dezelfde week Golden Globes-kijkers zouden kunnen mopperen over goktickers die de uitzending bederven (het resultaat van een samenwerking tussen de prijsuitreiking en Polymarket). wetgevers wringen hun handen vanwege een verdacht goed getimede weddenschap op de president van Venezuela Het afzetten van Nicolás Maduro. Het is niet verrassend dat mensen houden van het gemak en de spanning van online gokken. Vorig jaar zei Kalshi dat het een waardering van $11 miljard had bereikt, terwijl Polymarket een waardering van $11 miljard had bereikt Investering van 2 miljard dollar van Intercontinental Exchange, de eigenaar van de New York Stock Exchange, tegen een post-money waardering van $9 miljard.

Het argument voor het combineren van onroerend goed met voorspellingsmarkten is dat het moeilijk is om een ​​mening te geven over de huizenprijzen zonder veel geld uit te geven. Als je denkt dat de prijzen in Boston omhoog zullen schieten, is de enige manier om echt op dat gevoel in te spelen het kopen van een huis daar, wat ‘ongelooflijk veel geld kost’, zegt Trevor Bacon, de CEO van Parcl. En als je denkt dat de prijzen gaan dalen, is dat nog lastiger. Naast de schaars verhandelde termijnmarkt van CME, die talloze logistieke hindernissen voor particuliere beleggers met zich meebrengt, is er historisch gezien geen gemakkelijke manier geweest om te wedden op een dalende huizenwaarde.

“Onroerend goed is erg illiquide, en het is erg moeilijk om op welke granulariteit dan ook enige betekenisvolle exposure te krijgen, vanuit een handels- of gokperspectief”, vertelt Bacon. Aan de andere kant “zijn er veel verschillende dingen die mensen kunnen doen met liquide markten.” De eerste en meest voor de hand liggende, geeft Bacon toe, is naakte speculatie: je hebt een onderbuikgevoel over de prijzen in een bepaalde stad of hebt van een vriend in de omgeving gehoord dat de verkopen traag zijn, dus je legt een paar dollar neer. Maar uiteindelijk zou een drukke voorspellingsmarkt misschien een duidelijker beeld kunnen geven van waar de huizenwaarden naartoe gaan: als veel goed geïnformeerde makelaars zien hoe hun klanten worstelen om hun huizen te verkopen, zullen ze misschien gokken op een verzachtende markt in de komende maanden, en zullen de kansen verschuiven om die toestroom van weddenschappen te weerspiegelen. In de toekomst kunnen kopers en verkopers Polymarket monitoren, net zoals ze de lopende verkoopgegevens in de gaten houden, of, waarschijnlijker, de Z estimates zweven naast huizen op Zillow. De eeuwenoude vraag of het een goed moment is om te kopen of verkopen, wordt misschien iets eenvoudiger te beantwoorden.

Ik denk dat het erg lijkt op het openen van een ander casino.Dayong Huang, hoogleraar financiën aan UNC-Greensboro

Polymarket biedt nog geen weddenschappen aan op de markt in Denver, maar als ik Bret Weinstein, een vastgoedmakelaar daar, vraag of hij van de gelegenheid gebruik wil maken zodra deze beschikbaar is, antwoordt hij met een volmondig “Hell yeah.”

“Als de tarieven blijven dalen, is er een zeer realistische kans dat de prijzen zullen stijgen”, vertelt Weinstein. ‘Dus zou ik daar op wedden? Ja, vanaf nu zou ik dat absoluut doen. Betekent dit dat ik mijn huis erop ga zetten? Nee.’

Weinstein vertelt me ​​dat hij het bijna als sportgokken beschouwt, hoewel hij toegeeft dat hij waarschijnlijk over meer voorkennis beschikt dan de gemiddelde Polymarket-gebruiker. Dayong Huang, hoogleraar financiën aan UNC-Greensboro, maakt dezelfde vergelijking. “Ik denk dat het erg lijkt op het openen van een ander casino”, vertelt hij. Tenzij de markten redelijk accuraat zijn in het voorspellen van de huizenprijzen, zegt Huang: ‘Ik zie niet hoe de gemiddelde Amerikaan hiervan profiteert.’

De uitrol van deze markten luidt een nieuwe fase van onze weddenschapspocalyps in. Het onthult ook een langdurige verschuiving in de manier waarop Amerikanen de plaatsen zien waar ze wonen. De gemiddelde welvaartskloof tussen huiseigenaren en huurders is sinds 1989 met 70% groter geworden en bereikte in 2022 een historisch hoogtepunt, zo blijkt uit een analyse van het Urban Institute van de meest recente gegevens uit de Survey of Consumer Finances. Voor de ongeveer 65% van de Amerikaanse huishoudens die een huis bezitten, zo meldt Pew Research Center, is dat verblijf doorgaans hun meest waardevolle bezit. Gezien de schaarste en scherpe prijsstijgingen is het geen wonder dat mensen – en bedrijven – het rendabele potentieel van huizen zouden aangrijpen.

De stijging van de huizenprijzen een paar jaar geleden zorgde ervoor dat de markt als een casino aanvoelde: een aantal huiseigenaren werd rijk, en vele anderen haastten zich naar de hete tafel voordat het te laat was. Ik kan niemand verwijten dat hij aan die tafel wil zitten zonder alle kosten en kopzorgen van een hypotheek. Het is mogelijk dat vastgoedvoorspellingsmarkten hun belofte niet waarmaken om toekomstige woningwaarden te verhelderen of een nieuwe klasse van bezitters van huizenvermogen te creëren. Maar als ze het doorhebben, zullen ze laten zien dat huizen niet langer slechts een schuilplaats zijn, maar handelswaar waarin kan worden gehandeld.

De doorlopende grap is dat de zoektocht van Polymarket naar onroerend goed een duistere komedie weerspiegelt realiteit voor jongere generaties: Te laat geboren om daadwerkelijk een huis te kopen, maar net op tijd om te gokken op de huizenprijzen (en al het andere) vanuit het comfort van hun krappe appartementen. Deze stap speelt in op de nooit eindigende intriges rond de eb en vloed op de huizenmarkt – en op het wijdverbreide verlangen naar een bijdrage aan de actie. Toch kunnen Polymarket-gebruikers al bezig zijn met het enorme aanbod aan weddenschappen dat tot hun beschikking staat. Het handelsvolume over het lot van de Pikachu-kaart van Logan Paul is al meer dan $ 4 miljoen waard; het publiek lijkt te denken dat de kans groot is dat de kaart voor meer dan $ 8 miljoen zal worden verkocht. Goed voor Paulus. Met dat geld zou hij waarschijnlijk een huis kunnen kopen.

James Rodriguez is correspondent in het Discourse-team van Business Insider.