Voor duizenden expats die deze maand in Dubai aankomen, is de jacht op het perfecte huis de eerste grote hindernis. Begin 2026 ontstond er echter een golf van geavanceerde huurfraude, gericht op nieuwkomers die graag snel een woning wilden bemachtigen. Oplichters doen zich steeds vaker voor als legitieme agenten of eigenaren en bieden luxe appartementen aan tegen prijzen die onder de marktprijs liggen om nietsvermoedende huurders te lokken. Deze ‘spookverhuurders’ presenteren vaak officieel ogende contracten, maar slaan opzettelijk de meest cruciale stap over: Ejari-registratie. Zonder dit door de overheid geverifieerde document heeft een huurder geen juridische status, waardoor hij of zij kwetsbaar wordt voor ‘dubbele leasing’ (waarbij dezelfde unit aan meerdere mensen wordt verhuurd) of verdwijnende ‘agenten’ die de borg in hun zak steken en verdwijnen.
Wat is Ejari in Dubai?
Ejari (Arabisch voor mijn huur) is het officiële online registratiesysteem beheerd door het Dubai Land Department en Real Estate Regulatory Agency (RERA), ontworpen om elk huurcontract digitaal vast te leggen. Totdat die registratie is voltooid, is een huurovereenkomst feitelijk onzichtbaar voor autoriteiten en verkopers. Ejari transformeert een particuliere overeenkomst in een juridisch bindend document dat door de staat wordt erkend. Dit certificaat bewijst niet alleen dat u daar woont, maar is ook de ‘hoofdsleutel’ die nodig is om bijna elke essentiële dienst in de stad te ontgrendelen. Zonder een geldige Ejari komen nieuwe expats vast te zitten in een bureaucratisch voorgeborchte, niet in staat de basistaken uit te voeren die essentieel zijn om zich in hun nieuwe leven te vestigen.
Wat kan er misgaan zonder Ejari?
George (niet zijn echte naam) arriveerde in Dubai, vond een appartement, tekende een huurcontract, betaalde zijn aanbetaling, maar sloeg de Ejari-registratie over. Vrijwel onmiddellijk kwam hij in de problemen: DEWA (elektriciteits-/waterschap) blokkeerde zijn aanvragen. Telecombedrijven zouden geen breedband aansluiten. Visumgerelateerde processen liepen vast. De verificatie van zijn adres kon niet doorgaan. Zonder het Ejari-certificaat werkte niets.Dit is niet zeldzaam: tientallen huurders delen soortgelijke ervaringen online waar nutsbedrijven, overheidsdiensten en officiële procedures worden stopgezet zonder Ejari. Registratie is niet slechts een bureaucratische formaliteit; het is een legale toegangspoort tot het leven in Dubai.Belangrijkste problemen wanneer Ejari vermist is:
- Zonder Ejari-nummer kunt u geen elektriciteit of water activeren via DEWA.
- De immigratieautoriteiten hebben dit nodig voor uw verblijfsvergunning
Visa en voor het sponsoren van familieleden. - Telecomaanbieders als Etisalat en Du gebruiken het om je thuisadres te verifiëren.
- Als uw huisbaas probeert de huur op illegale wijze te verhogen of u zonder voorafgaande kennisgeving uit uw huis te zetten, neemt het Centrum voor de Beslechting van Huurgeschillen (RDSC) uw zaak alleen in behandeling als u een geregistreerde Ejari heeft.
Veelgemaakte fouten onder expats
Een grote verwarring komt voort uit de overtuiging dat alleen een ondertekend huurcontract voldoende is. In feite is dat niet zo. Pas als een contract is geüpload en goedgekeurd in Ejari, wordt het formeel erkend door autoriteiten, rechtbanken en dienstverleners.Een ander vaak voorkomend probleem is wie de registratie afhandelt. Volgens de wet zijn verhuurders verantwoordelijk, maar in de praktijk doen veel huurders het zelf of betalen ze agenten of typcentra om het papierwerk te verwerken. Zonder duidelijkheid over wie Ejari beheert, treden er vaak vertragingen op.Dit is waarom dat belangrijk is:
- Als de verhuurder Ejari niet tijdig registreert, kunnen huurders zonder nutsvoorzieningen komen te zitten.
- In gedeelde woningen of co-living-opstellingen moeten alle bewoners op Ejari worden aangegeven; Als u dit niet doet, kan dit serviceproblemen of juridische complicaties veroorzaken.
- Sommige huurwoningen worden ten onrechte als ‘verhuurd’ in het systeem geüpload, waardoor nieuwe Ejari-registraties worden geblokkeerd totdat eerdere records zijn gewist.
De impact van het volgen van deze voorschriften is gemoedsrust. Door aan te dringen op een door Ejari geregistreerd contract zorgen expats ervoor dat ze deel uitmaken van een gereguleerd, transparant ecosysteem. Het voorkomt het verdriet van ‘huur-ghosting’ en zorgt ervoor dat de duizenden dirhams die worden uitgegeven aan aanbetalingen en huur worden beschermd door de wetgeving van de VAE. Terwijl Dubai blijft groeien, zijn deze digitale waarborgen ontworpen om van de stad een van de veiligste huurmarkten ter wereld te maken, op voorwaarde dat huurders die laatste stap van 30 minuten zetten om hun contract officieel te maken.
