Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar de ResiClub nieuwsbrief.
Woensdag president Donald Trump aangekondigd: “Ik onderneem onmiddellijk stappen om grote institutionele beleggers te verbieden nog meer eengezinswoningen te kopen, en ik zal het Congres oproepen om dit te codificeren.”
Kort daarna zei senator Bernie Moreno (R-OH) getweet dat hij “wetgeving in de Senaat zal introduceren om dit (verbod) in de wet te codificeren.”
Het algemene idee heeft ook enige steun aan de andere kant van het gangpad. In februari 2025 werd de Humans Over Private Equity for Homeownership Act geïntroduceerd door senator Jeff Merkley (D-OR) en medegesponsord door senatoren Angus King (I-ME), Chris Van Hollen (D-MD), Ruben Gallego (D-AZ), Bernie Sanders (I-VT) en Mark Kelly (D-AZ).
De aankondiging van Trump woensdag roept veel vragen op die nog moeten worden beantwoord. Is dit slechts een politieke kwestie halverwege het jaar, of een beleidsvoorstel dat daadwerkelijk in praktijk kan worden gebracht? Zou een dergelijk verbod voor de rechter worden aangevochten? Wat kwalificeert als een “grote institutionele belegger” onder het voorgestelde verbod van Trump? Zou het zich alleen richten op acquisities van verspreide locaties, of ook op build-to-rent-ontwikkelingen? Zou het verbod institutionele beleggers verplichten hun huidige eengezinshuurportefeuilles te verkopen?
Op basis van wat we vandaag de dag weten, heb ik vijf dingen geschetst die belanghebbenden op het gebied van de huisvesting in gedachten moeten houden.
1. De effecten van een institutioneel koopverbod voor eengezinswoningen zouden per regio sterk verschillen
Op nationaal niveau bezitten ‘grote investeerders’ – degenen die minstens 100 eengezinswoningen bezitten – slechts ongeveer 1% van de totale eengezinswoningvoorraad. Dat gezegd hebbende, zijn institutionele en grote eengezinsverhuurders op een handvol regionale huizenmarkten veel groter aanwezig.
Markten als Phoenix en Atlanta werden na de huizencrisis van 2008 belangrijke knooppunten voor institutionele investeringen in eengezinswoningen (SFR), toen de beleggingscategorie begon te industrialiseren. Bedrijven als Invitation Homes, Progress Residential en AMH bouwden aanzienlijke portefeuilles op in deze metropolen door noodlijdende huizen te verwerven.
Die vroege activiteit heeft bijgedragen aan de totstandkoming van een betrouwbaar lokaal SFR-ecosysteem – inclusief vastgoedbeheerbedrijven, lease-infrastructuur en aannemersnetwerken – dat het vandaag de dag gemakkelijker maakt om de verhuur van eengezinswoningen en build-to-rent-activiteiten op te schalen en uit te breiden.
Na de bodemaankoopgolf bleef het institutionele kapitaal geconcentreerd in de snelgroeiende Sun Belt-markten, waar beleggers een sterkere langetermijngroei van de inkomens en de algehele huurgroei verwachtten.
Als er een verbod op het kopen van institutionele huizen zou worden ingevoerd, zouden de gevolgen ervan waarschijnlijk het meest uitgesproken zijn in de snelgroeiende Sun Belt-markten – vooral in specifieke buurten in metropolen zoals Atlanta, Austin, Charlotte, Dallas, Jacksonville, Phoenix en Tampa – waar institutioneel eigendom meer geconcentreerd is.
2. Een gedwongen institutionele uitverkoop zou tijdelijk extra neerwaartse druk kunnen uitoefenen op de huizenprijzen in bepaalde Sun Belt-wijken die al correcties ondergaan
Veel van de Sun Belt-markten met de grootste institutionele voetafdruk behoren ook tot de markten die al huizenprijscorrecties ondergaan. Als een verbod instellingen zou dwingen bestaande bezittingen te verkopen, zouden sommige van deze gemeenschappen in plaatsen als Atlanta en Tampa op korte termijn een piek in de noteringen kunnen ervaren als gevolg van institutionele uitverkoop, wat verdere neerwaartse druk zou vergroten in bepaalde buurten die al een neerwaartse druk op de huizenprijzen hebben.
Maar in de post van Trump zei hij dat hij “grote institutionele beleggers wil verbieden meer eengezinswoningen te kopen.”
Dat woord ‘meer’ zou kunnen impliceren dat het voorstel dat wel zou doen niet omvatten een gedwongen institutionele uitverkoop, waardoor het bovenstaande scenario minder waarschijnlijk wordt.
3. Nu institutionele aankopen al ruim onder het niveau van de pandemische huizenhausse liggen, is er minder vraag over die kan worden weggedrukt
Als het Congres het kopen van institutionele huizen zou verbieden – en als het beleid juridische uitdagingen zou kunnen weerstaan – zou dit de vraag naar woningen verminderen, die momenteel verantwoordelijk is voor ongeveer 1% van de totale Amerikaanse huizenkoopactiviteit. Die krimp zou veel groter zijn geweest als het verbod een paar jaar geleden was ingevoerd.
Op het hoogtepunt van de pandemische hausse op de huizenmarkt waren grote investeerders – die minstens honderd eengezinswoningen bezitten – volgens John Burns Research and Consulting goed voor een recordhoogte van 3,1% van de woningaankopen in het tweede kwartaal van 2022. In die periode, aan het einde van de hausse, waren de rendementen bijzonder aantrekkelijk omdat de financieringskosten ultralaag waren, de huizenprijzen enorm stegen en de huurprijzen snel stegen.
Sinds de hypotheekrente echter steeg en de kapitaalmarkten verschoven, is hun aandeel de afgelopen drie jaar gedaald tot ongeveer 1% van de transacties. De wiskunde is momenteel niet zo gunstig.
4. Een volledig institutioneel verbod – inclusief een verbod op het bouwen om te huren – zou een negatieve impact kunnen hebben op de Amerikaanse huizenbouw
Een van de grootste vragen op dit moment is of het door Trump voorgestelde institutionele verbod alleen van toepassing zou zijn op institutionele aankopen op verspreide locaties (dat wil zeggen, het kopen van bestaande huizen op de markt) of ook op build-to-rent-ontwikkelingen (dat wil zeggen, het bouwen van gemeenschappen en huizen die specifiek voor de huur zijn).
Als beleidsmakers ook de institutionele build-to-rent-ontwikkeling zouden beperken, zou dit later in het decennium, in 2027, 2028 en 2029, een merkbaar negatief effect kunnen hebben op de totale woningbouw.
Hoewel de bouw van eengezinswoningen momenteel slechts rond de 8% van het totale aantal nieuwe eengezinswoningen in de VS schommelt, heeft dit een groot deel van de marginale stijging van het aantal nieuwe eengezinswoningen in de VS de afgelopen jaren veroorzaakt. Terug in de pre-pandemie van 2017 tot 2019De start van de bouw van eengezinswoningen voor verhuur maakte slechts ongeveer 3% uit van de totale start van eengezinswoningen in de VS.
Zoek niet verder dan de gigantische SFR-verhuurder AMH.
Niet lang nadat de rente medio 2022 piekte en de pandemische hausse op de huizenmarkt wegebde, stopten veel institutionele verhuurders, waaronder AMH, met kopen via de Multiple Listing Service (MLS). AMH bleef echter vooruitgaan en bouwde zijn eigen eengezinswoningen.
95,7% van de eengezinsaankopen van institutionele verhuurder AMH in de eerste drie kwartalen van 2025 kwamen via de eigen woningbouweenheid. Volgens Bouwer Op de Builder 100-lijst van het tijdschrift staat de interne huizenbouweenheid van AMH op de 37e plaats van de grootste huizenbouwer van het land.
Woninganalist Kevin Erdmann, auteur van de Erdmann Woningtrackervertelt ResiClub dat hij gelooft dat het verbieden van institutionele huizenkoop en build-to-rent een negatief effect zou hebben op de huizenbouw en, op zijn beurt, op de betaalbaarheid van woningen op de lange termijn.
“Amerikaanse bouwers hebben sinds 2020 jaarlijks ongeveer 1 miljoen nieuwe eengezinswoningen opgeleverd – ongeveer 3 nieuwe woningen per 1.000 Amerikanen. Dat is een aanzienlijke stijging ten opzichte van het dieptepunt van 1,4 nieuwe woningen per 1.000 inwoners in 2011. Het is ongeveer gelijk aan het aantal nieuwe eengezinswoningen dat op het dieptepunt van de recessie van 1982 werd opgeleverd. En het is iets meer dan de helft van het aantal woningen dat normaal gesproken tijdens de recessie van 1982 werd gebouwd. 20e eeuw. Ons probleem is niet dat er te veel kopers zijn voor nieuwe huizen. Ons probleem is dat we te weinig bouwen. De belangrijkste reden dat de bouw van eengezinswoningen zo laag is, is dat de federale hypotheekagentschappen die de regering-Trump na 2008 de volledige controle heeft over de zeer beperkte toegang tot hypotheken. Er zijn dus decennia lang, vóór 2008, grote bedrijven op Wall Street helemaal niet betrokken bij eengezinswoningen, omdat gezinnen die hypotheekfinanciering kunnen krijgen, gelukkig meer betalen voor nieuwe woningen. De regering-Trump zou dat probleem kunnen oplossen door de acceptatienormen van eind 20e eeuw bij Fannie Mae, Freddie Mac en de FHA te herstellen. Maar in plaats daarvan zullen ze blijkbaar nog meer belemmeringen voor de markt creëren, zodat bouwers niemand hebben om nieuwe huizen aan te verkopen, terwijl de huurprijzen die Amerikaanse gezinnen moeten betalen om in het slechte aanbod van huizen te blijven dat we hebben omhoogschieten.
5. De meeste huizen in institutioneel bezit zijn momenteel bewoond – en de meeste huurders kunnen het zich momenteel niet veroorloven om te kopen
SFR-huisbazen merken op dat als het Congres instellingen zou dwingen hun woningvoorraad te verkopen, dit mogelijk duizenden huidige huurders zou kunnen verdringen die ergens anders zouden moeten gaan wonen.
Zouden die huurders zich omdraaien en kopen?
Zelfs in normale tijden kunnen veel huurders van eengezinswoningen – of hun huisbaas nu een instelling is of een huiseigenaar – het zich niet veroorloven om het huis waarin ze wonen te kopen. Dat geldt zelfs nog meer op dit punt in de huizencyclus, omdat de kloof tussen de huidige hypotheekbetalingen (dat wil zeggen een huis tegen de huidige prijzen/tarieven) en de markthuren groter is geworden.
Sean Dobson, CEO van Amherst, dat ongeveer 43.000 eengezinswoningen bezit, vertelt ResiClub dat “85% van hun huidige huurders niet in aanmerking zou komen om de huizen te kopen waarin ze nu wonen.”
Volgens Dobson:
“Het beschuldigen van institutioneel eigendom voor de onbetaalbaarheid van woningen is onnauwkeurig en haalt zowel het probleem als de oplossing verkeerd in. De Amerikaanse huizencrisis komt voort uit jaren van beleidsfalen, niet de gezinnen die huren of het kapitaal dat hen huisvest. Bij Amherst bedienen we meer dan 200.000 inwoners, van wie bijna 85% niet in aanmerking zou komen om de huizen te kopen waarin ze vandaag de dag wonen. Het in gevaar brengen van institutionele huurwoningen bedreigt echte gezinnen en is onaanvaardbaar. Via particuliere, niet-gesubsidieerde investeringen, institutioneel kapitaal herstelt verwaarloosde woningen en levert echte oplossingen in een tijd waarin een groot deel van het woningfinancieringssysteem niet langer werkt. Onze sector is niet de oorzaak van de huizencrisis, maar maakt deel uit van de oplossing.
