Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar de ResiClub nieuwsbrief.
Bij het beoordelen van het huizenprijsmomentum, ResiClub vindt het belangrijk om actieve vermeldingen en maanden van aanbod te monitoren. Als het aantal actieve aanbiedingen snel begint toe te nemen naarmate huizen langer op de markt blijven, kan dit duiden op een zachte of zwakke prijsstelling. Omgekeerd zou een snelle daling van het aantal actieve noteringen buiten de seizoensinvloeden kunnen wijzen op een markt die aan het opwarmen is.
Sinds de nationale pandemische huizenhausse in 2022 wegebde, is de nationale machtsdynamiek langzaam aan het verschuiven van verkopers naar kopers. Natuurlijk is die verschuiving in het hele land gevarieerd.
Over het algemeen gesproken zijn dit de lokale huizenmarkten waar de actieve voorraad boven het niveau van vóór de pandemie van 2019 is gestegen hebben een zachtere huizenprijsgroei gekend (of regelrechte prijsdalingen) in de afgelopen 36 maanden. Omgekeerd hebben de lokale huizenmarkten, waar de actieve voorraden ver onder het niveau van vóór de pandemie van 2019 blijven, over het algemeen de afgelopen 36 maanden een veerkrachtiger groei van de huizenprijzen gekend.
Waar gaat de nationale actieve inventaris naartoe?
Het aantal nationale actieve noteringen stijgt jaar-op-jaar (+13% tussen november 2024 en november 2025). Dit geeft aan dat huizenkopers het afgelopen jaar in veel delen van het land enige invloed hebben gekregen. Sommige verkopersmarkten zijn in evenwichtige markten veranderd, en meer gebalanceerde markten zijn in kopersmarkten veranderd.
Landelijk gezien bevinden we ons nog steeds onder de voorraadniveaus van vóór de pandemie van 2019 (-6% ten opzichte van november 2019) en sommige wederverkoopmarkten, met name delen van het Middenwesten en Noordoosten, blijven nog steeds krap.
Hoewel de nationale actieve voorraad jaar na jaar nog steeds stijgt, is het groeitempo de afgelopen maanden vertraagd – meer dan de typische seizoensinvloeden zouden doen vermoeden – omdat sommige verkopers de handdoek in de ring hebben gegooid en de notering op zwakke/zachte markten hebben stopgezet.
Hier zijn de totalen van de voorraad/actieve vermeldingen van november, volgens Makelaar.com:
- November 2017 -> 1.228.077 📉
- November 2018 -> 1.273.047 📈
- November 2019 -> 1.143.332 📉
- November 2020 -> 683.822 📉
- November 2021 -> 512.241 📉
- November 2022 -> 750.200 📈
- November 2023 -> 755.489 📈
- November 2024 -> 953.452 📈
- November 2025 -> 1.072.417 📈
Als we het huidige jaar-op-jaar tempo van de voorraadgroei (+118.965 woningen te koop) aanhouden, zouden we in november 2026 1.191.382 actieve voorraad hebben.
Hieronder vindt u de procentuele verandering van de actieve voorraad op jaarbasis per staat:
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Terwijl de actieve woningvoorraad in de meeste markten jaar na jaar stijgt, blijven sommige markten nog steeds krap (hoewel het op die plaatsen ook losser wordt).
Als ResiClub heeft gedocumenteerd, blijven zowel de actieve wederverkoop als de verkoop van nieuwe huizen het meest beperkt in grote delen van het Midwesten en Noordoosten. Dat is waar huizenverkopers volgend voorjaar waarschijnlijk relatief gezien meer macht zullen hebben dan hun sectorgenoten op veel zuidelijke markten.
Daarentegen heeft de actieve woningvoorraad die te koop staat in veel delen van de Sun Belt en Mountain West het niveau van vóór de pandemie van 2019 benaderd of overtroffen, inclusief de huizenmarkten in stedelijke gebieden zoals Punta Gorda en Austin. Veel van deze gebieden kenden grote prijsstijgingen tijdens de pandemische huizenhausse, waarbij de huizenprijzen onder druk kwamen te staan in vergelijking met de lokale inkomens.
Terwijl de door de pandemie veroorzaakte binnenlandse migratie vertraagde en de hypotheekrente steeg, werden markten als Tampa en Austin geconfronteerd met uitdagingen, waarbij ze afhankelijk waren van lokale inkomensniveaus om de schuimende huizenprijzen te ondersteunen. Deze verzachtende trend werd verder versneld door een overvloed aan nieuwe woningen in de Sun Belt.
Bouwers zijn vaak bereid om de prijzen te verlagen of prikkels voor de betaalbaarheid te bieden (als ze daar de marges voor hebben) om de omzet op een verschoven markt op peil te houden, wat ook een verkoelend effect heeft op de wederverkoopmarkt: sommige kopers, die voorheen bestaande woningen in overweging hadden genomen, kiezen nu voor nieuwe woningen met gunstiger deals. Dat zorgt voor extra opwaartse druk op de wederverkoopvoorraad.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Eind november 2025 lagen 18 staten boven de actieve voorraadniveaus van vóór de pandemie van 2019: Alabama, Arkansas, Arizona, Colorado, Florida, Georgia, Hawaii, Idaho, Nebraska, Nevada, North Carolina, Oklahoma, Oregon, South Carolina, Tennessee, Texas, Utah en Washington. (Het District of Columbia – dat we buiten deze analyse hebben gelaten – bevindt zich ook weer boven de actieve voorraadniveaus van vóór de pandemie in 2019. Zachtheid in DC zelf’s dateert van vóór het banenverlies van de huidige beheerder.)
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Grote afbeelding: De afgelopen jaren hebben we op veel huizenmarkten een verzwakking waargenomen, omdat de gespannen betaalbaarheid de dynamiek tempert van een markt die onhoudbaar heet was tijdens de pandemische huizenhausse. Terwijl de huizenprijzen dalen deels in delen van de Sun BeltEen groot deel van de Noordoost- en Midwest-markten wist dit jaar nog steeds een kleine prijsstijging te realiseren. De landelijk geaggregeerde huizenprijzen zijn in 2025 vrijwel vlak gebleven.
Hieronder staat nog een versie van de bovenstaande tabel, maar deze bevat elke maand sinds januari 2017:
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Nieuwsbron
