Als u tot voor kort naar een huis te koop op Zillow keek, zag u vastgoedspecifieke scores voor het risico op overstromingen, bosbranden, wind door stormen en orkanen, extreme hitte en luchtkwaliteit. De cijfers kwamen van Eerste Straateen non-profitorganisatie die peer-reviewed methodologieën gebruikt om het ‘klimaatrisico’ te berekenen. Maar Zillow heeft die scores onlangs verwijderd onder druk van CRMLS, een van de grote vastgoednoteringsdiensten die zijn gegevens levert.
“De realiteit is dat deze modellen al meer dan vijf jaar bestaan”, zegt Matthew Eby, CEO van First Street, dat zijn gegevens ook verstrekt aan sites als Realtor.com en Redfin. (Zillow begon de informatie weer te geven in 2024(maar Realtor.com heeft de ‘Flood Scores’ van First Street in 2020 overgenomen.) “En wat er is gebeurd is dat de markt erg krap is geworden. En nu zoeken ze naar manieren om het gemakkelijker te maken om huizen te verkopen ten koste van huizenkopers.”
De California Regional MLS beheert, net als anderen in het hele land, de database die onroerendgoedvermeldingen doorgeeft aan sites als Zillow. De organisatie zei in een verklaring aan De New York Times dat het “verdacht” was na het zien van voorspellingen van een hoog overstromingsrisico in gebieden die in het verleden niet waren overstroomd. Wanneer Snel bedrijf Toen ze om een voorbeeld van een locatie vroegen, wezen ze naar een wijk in Huntington Beach, maar dat gebied overstroomde eigenlijk gewoon vorige week.
In een verklaring zei First Street dat het achter de nauwkeurigheid van zijn scores staat. “Onze modellen zijn gebaseerd op transparante, collegiaal getoetste wetenschap en worden voortdurend gevalideerd aan de hand van resultaten uit de praktijk. In het CRMLS-dekkingsgebied identificeerden onze kaarten tijdens de bosbranden in Los Angeles meer dan 90% van de huizen die uiteindelijk afbrandden als een ernstig of extreem risico – onze hoogste risicoclassificatie – en 100% als een bepaald risiconiveau, wat aanzienlijk beter presteerde dan de officiële staatsgevarenkaarten van CalFire. Dus als er wordt beweerd dat onze modellen onnauwkeurig zijn, vragen we om bewijs. Tot op heden zijn alle de empirische validatie toont aan dat onze wetenschap werkt zoals ontworpen en een beter risico-inzicht biedt dan de instrumenten waarop de industrie historisch heeft vertrouwd.”
Het vertrouwen van Zillow in de gegevens is niet veranderd, en die gegevens zijn belangrijk voor consumenten: uit één onderzoek bleek dat meer dan 80% van de kopers bij het winkelen voor een huis rekening hield met de gegevens. Maar het bedrijf zei in een verklaring dat het zijn “klimaatrisicoproductervaring heeft bijgewerkt om te voldoen aan de verschillende MLS-vereisten.”
Het is niet precies duidelijk wat er precies is gebeurd: in antwoord op vragen voor dit verhaal zegt CRMLS nu dat het Zillow alleen heeft gevraagd om ‘voorspellende cijfers’ te verwijderen en kaartlagen op vermeldingen te overstromen, terwijl Zillow zegt dat het MLS-bestuur heeft gestemd om te eisen dat ze alle gegevens blokkeren. Het is ook niet duidelijk wat er zou zijn gebeurd als Zillow geen wijzigingen had aangebracht, hoewel de MLS in theorie had kunnen stoppen met het verlenen van toegang aan de site tot zijn vermeldingen.
Zillow linkt nog steeds in elke advertentie naar de website van First Street, zodat huizenkopers toegang hebben tot de informatie, maar deze is minder gemakkelijk te vinden. De site bevat ook nog steeds een kaart die consumenten kunnen gebruiken om het algemene buurtrisico te bekijken, als ze de extra stap zetten om selectievakjes aan te vinken voor overstromingen, brand of andere gevaren. Maar de hoofdscores zijn verdwenen.
Het is duidelijk dat het zien van een bepaald huis met een hoog overstromings- of brandrisico de verkoop kan schaden. Niettemin, nadat First Street voor het eerst werd gelanceerd, ging de National Association of Realtors uit begeleiding zeggen dat de informatie nuttig was – en dat, aangezien makelaars geen experts zijn op het gebied van zaken als overstromingsrisico’s, ze niet moeten proberen kopers zelf te vertellen dat een bepaald huis veilig is, zelfs als het in het verleden niet is overstroomd.
De overstromingsgegevens van First Street gaan verder dan die van de Federal Emergency Management Agency, die gebruik maakt van verouderde overstromingskaarten. Het omvat ook meer klimaatvoorspellingen, samen met het risico op overstromingen door hevige regenval en afstroming aan het oppervlak, en niet alleen op overstromingen door rivieren of de kust. En het bevat voorspellingen van kleine hoeveelheden overstromingen (bijvoorbeeld of het waarschijnlijk is dat een centimeter water het terrein zal bereiken). Kopers kunnen dieper graven om erachter te komen hoeveel gevolgen die hoeveelheid overstromingen voor een bepaald huis kan hebben.
Het is niet verrassend dat sommige hoge risicoscores huizenverkopers van streek hebben gemaakt die in het verleden geen overstromingen of andere problemen hebben ondervonden. Maar naarmate het klimaat verandert, kunnen ervaringen uit het verleden niet garanderen hoe een pand er de komende dertig jaar uit zal zien. Neem het voorbeeld van North Carolina, waar sommige bewoners nog nooit overstromingen hadden meegemaakt totdat de orkaan Helene haar dumpte ongekende regenval op hun buurten.
Redfin, een andere site die de gegevens gebruikt, is van plan deze te blijven verstrekken, hoewel verkopers de mogelijkheid hebben om te vragen om de gegevens uit een bepaald huis te verwijderen als ze denken dat deze niet kloppen. (First Street staat huiseigenaren ook toe om te vragen om hun gegevens te herzien als er een probleem is, en controleert vervolgens de nauwkeurigheid.)
“Redfin zal de best mogelijke schattingen blijven geven van de risico’s van branden, overstromingen en stormen”, zei Redfin-hoofdeconoom Daryl Fairweather in een verklaring. “Huizenkopers willen dit weten, omdat het verliezen van een huis door een catastrofe hartverscheurend is en het verzekeren tegen deze risico’s steeds duurder wordt.”
Realtor.com werkt samen met CRMLS en gegevensproviders om de problemen die de MLS met betrekking tot de scores naar voren brengt, te onderzoeken. “We streven ernaar om de transparantie over de zich ontwikkelende milieurisico’s in evenwicht te brengen met wat vaak de grootste investering van een gezin is, met het besef dat de beschikbare gegevens soms beperkt kunnen zijn”, aldus het bedrijf in een verklaring. “Om deze reden moedigen we consumenten altijd aan om een lokale vastgoedprofessional te raadplegen voor advies of om meer te leren. Wanneer er zich problemen voordoen, werken we samen met onze datapartners om deze te beoordelen en indien nodig updates uit te voeren.”
Als meer vastgoedsites de scores noteren, is het waarschijnlijk dat sommige kopers de informatie helemaal niet zullen zien. First Street zegt dat het weliswaar goed is dat Zillow nog steeds een link naar zijn site bevat, maar dat de impact reëel is. “Elke keer dat je ergens wrijving aan toevoegt, wordt er gewoon minder gebruik van gemaakt”, zegt Eby. “En dus als je die informatie niet binnen handbereik hebt, zal dat zeker een impact hebben op de miljoenen mensen die elke dag naar Zillow gaan om het te zien.”
