Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar de ResiClub nieuwsbrief.
Bij het beoordelen van het huizenprijsmomentum, ResiClub vindt het belangrijk om actieve vermeldingen en maanden van aanbod te monitoren. Als het aantal actieve aanbiedingen snel begint toe te nemen naarmate huizen langer op de markt blijven, kan dit duiden op een zachte of zwakke prijsstelling. Omgekeerd zou een snelle daling van het aantal actieve noteringen buiten de seizoensinvloeden kunnen wijzen op een markt die aan het opwarmen is.
Sinds de nationale pandemische hausse in 2022 wegebde, is de nationale machtsdynamiek langzaam aan het verschuiven van verkopers naar kopers. Natuurlijk is die verschuiving in het hele land gevarieerd.
Over het algemeen gesproken zijn dit de lokale huizenmarkten waar de actieve voorraad boven het niveau van vóór de pandemie van 2019 is gestegen hebben een zachtere huizenprijsgroei gekend (of regelrechte prijsdalingen) in de afgelopen 36 maanden.
Omgekeerd hebben de lokale huizenmarkten, waar de actieve voorraden ver onder het niveau van vóór de pandemie van 2019 blijven, de afgelopen 42 maanden over het algemeen relatief gezien een veerkrachtiger groei van de huizenprijzen gekend.
Waar gaat de nationale actieve inventaris naartoe?
Het aantal nationale actieve noteringen stijgt jaar-op-jaar (+10% tussen 31 januari 2025 en 31 januari 2026). Dit geeft aan dat huizenkopers het afgelopen jaar in veel delen van het land enige invloed hebben gekregen. Sommige verkopersmarkten zijn in evenwichtige markten veranderd, en meer gebalanceerde markten zijn in kopersmarkten veranderd.
Landelijk gezien bevinden we ons nog steeds onder het voorraadniveau van vóór de pandemie van 2019 (-17,8% ten opzichte van januari 2019), en sommige wederverkoopmarkten (met name delen van het Middenwesten en Noordoosten) blijven relatief gezien nog steeds krap.
Hoewel de nationale actieve voorraden jaar na jaar nog steeds stijgen, is het groeitempo de afgelopen maanden vertraagd doordat de verzachting is afgenomen.
Hier zijn de totalen van de voorraad/actieve vermeldingen van januari, volgens Makelaar.com:
- Januari 2017 -> 1.154.120 📉
- Januari 2018 -> 1.043.951 📉
- Januari 2019 -> 1.110.636 📈
- Januari 2020 -> 951.675 📉
- Januari 2021 -> 531.775 📉 (Oververhitting van de huizenpandemie)
- Januari 2022 -> 376.970 📉 (Oververhitting van de huizenpandemie)
- Januari 2023 -> 616.865 📈
- Januari 2024 -> 665.569 📈
- Januari 2025 -> 829.376 📈
- Januari 2026 -> 912.696 📈
Als we het huidige jaar-op-jaar tempo van de voorraadgroei (+83.320 woningen te koop) aanhouden, zouden we in januari 2027 996.016 actieve voorraad hebben. (Opmerking: dat is geen voorspelling; ik laat alleen zien hoe de wiskunde eruit ziet als dat tempo zich voortzet.)
Hieronder vindt u de procentuele verandering van de actieve voorraad op jaarbasis per staat.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Terwijl de actieve woningvoorraad in de meeste markten jaar-op-jaar toeneemt, blijft het groeitempo in een groot deel van het land vertragen.
LINKS: Jaar-op-jaar actieve voorraadverschuiving tussen januari 2024 en januari 2025
RECHTS: Jaar-op-jaar actieve voorraadverschuiving tussen januari 2025 en januari 2026
En hoewel de actieve woningvoorraad in de meeste markten jaar-op-jaar toeneemt, blijven sommige markten nog steeds krap (hoewel het op die plaatsen ook losser wordt).
Als ResiClub heeft gedocumenteerd, blijven zowel de actieve wederverkoop als de verkoop van nieuwe huizen het meest beperkt in grote delen van het Midwesten en Noordoosten. Dat is waar huizenverkopers in het voorjaar waarschijnlijk relatief gezien meer macht zullen hebben dan hun collega’s op veel zuidelijke markten.
Daarentegen heeft de actieve woningvoorraad die te koop staat in veel delen van de Sun Belt en Mountain West het niveau van vóór de pandemie van 2019 benaderd of overtroffen, inclusief de huizenmarkten in stedelijke gebieden zoals Austin en Punta Gorda, Florida.
Veel van deze gebieden kenden grote prijsstijgingen tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt, waarbij de huizenprijzen onder druk kwamen te staan in vergelijking met de lokale inkomens. Terwijl de door de pandemie veroorzaakte binnenlandse migratie vertraagde en de hypotheekrente steeg, werden markten als Punta Gorda en Austin geconfronteerd met uitdagingen, waarbij ze afhankelijk waren van lokale inkomensniveaus om de schuimende huizenprijzen te ondersteunen.
Deze verzachtende trend werd verder versneld door een overvloed aan nieuwe woningen in de Sun Belt. Bouwers zijn vaak bereid om de prijzen te verlagen of prikkels voor de betaalbaarheid te bieden (als ze daar de marges voor hebben) om de omzet op een verschoven markt op peil te houden, wat ook een verkoelend effect heeft op de wederverkoopmarkt: sommige kopers, die voorheen bestaande huizen in overweging hadden genomen, kiezen nu voor nieuwe huizen met gunstiger deals – wat vervolgens een extra opwaartse druk uitoefent op de wederverkoopvoorraad.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Eind januari 2026 lagen negen staten boven de actieve voorraadniveaus van vóór de pandemie van 2019: Arizona, Colorado, Florida, Idaho, Nebraska, Tennessee, Texas, Utah en Washington. (Het District of Columbia – dat we in onderstaande tabel hebben weggelaten – bevindt zich ook weer boven de actieve voorraadniveaus van vóór de pandemie in 2019. Zachtheid in DC zelf dateert van vóór het banenverlies bij de huidige beheerder.)
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Grote afbeelding: De afgelopen jaren hebben we op veel huizenmarkten een verzwakking waargenomen, omdat de gespannen betaalbaarheid de dynamiek tempert van een markt die onhoudbaar heet was tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt. Terwijl de huizenprijzen dalen deels in delen van de Sun Beltkende een groot deel van de markten in het noordoosten en middenwesten in 2025 nog steeds een kleine prijsstijging. Jaar na jaar waren de nationaal geaggregeerde huizenprijzen vrijwel vlak.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Hieronder vindt u een andere versie van de bovenstaande tabel, maar deze omvat elke maand sinds januari 2017.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Als u de maandelijkse staatsinventarisatiecijfers verder wilt onderzoeken, gebruikt u de onderstaande interactieve informatie.
Laten we de komende maanden Florida in de gaten houden, dat nu zijn seizoensvenster is binnengegaan en de actieve voorraad doorgaans weer begint te stijgen. (Om de zachtheid en zwakte in heel Florida de afgelopen jaren beter te begrijpen, lees dit ResiClub PRO-rapport.)
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
