Industriewaarnemers aan beide kanten van het gangpad zeggen dat president Donald Trump onlangs zijn doel heeft aangekondigd het verbieden van “grote institutionele beleggers” om eengezinswoningen te kopen zal de grondoorzaak van de hoge huizenprijzen niet aanpakken: een tekort aan woningen.
Grote investeerders, waaronder hedgefondsen en private equity-bedrijven, bezitten honderdduizenden eengezinswoningen in de VS, wat aanleiding geeft tot bezorgdheid dat Door Wall Street gesteunde groepen concurreren met individuele huizenkopersvooral starters, en drijven de huizenprijzen op.
Deze megaverhuurders bezitten slechts een klein deel van de totale Amerikaanse huizenmarkt, hoewel ze in bepaalde markten, vooral in de Sun Belt, een aanzienlijk groter deel van de huurwoningen voor eengezinswoningen in handen hebben. Uit onderzoek is gebleken dat deze mogelijk hebben bijgedragen aan de stijging van de huizenprijzen en huurprijzen in bepaalde gebieden.
Een oplossing voor hoge huizenprijzen en huurprijzen?
In de nasleep van de financiële crisis van 2008 kochten grote investeerders duizenden noodlijdende panden, vooral in steden in het zuidoosten. Ze voorspelden terecht dat de huizenwaarde en de huurprijzen in veel van de beoogde gebieden in de loop van de tijd zouden stijgen als gevolg van de bevolkingsgroei.
Toen de pandemie in 2020 toesloeg en de rente daalde, hebben investeerders opnieuw duizenden huizen in beslag genomen, vooral in steden in het Zuiden en de Sun Belt. Dit leidde tot alarm in gemeenschappen waar individuele huizenkopers moeite hadden om te concurreren met volledig contante aanbiedingen van grote investeerders.
Over het geheel genomen bezitten grote investeerders slechts ongeveer 2% van de voorraad huurwoningen voor eengezinswoningen Analyse uit 2024 door de GAO. En sinds 2022 hebben grote beleggers hun aankopen vertraagd omdat de rente enorm is gestegen en de huizenprijzen hoog zijn gebleven. Sommige grote investeerders hebben hun bedrijfsmodel verschoven naar huizen in bulk rechtstreeks van huizenbouwers kopenin plaats van ze één voor één te kopen.
“Je ziet deze enorme stijging van de schuldenkosten om een huis te kopen, en de huurprijzen zijn grotendeels gedaald of vlak gebleven, en met de vooruitzichten op mogelijk dalende huizenprijzen, of op zijn minst vlakke huizenprijzen, is het gewoon moeilijk”, zegt Glenn Hull, CEO van SFR Analytics, dat software en datatools levert aan vastgoedinvesteerders en anderen.
Institutionele beleggers hebben de neiging hun aankopen te bundelen, wat heeft geresulteerd in meer geconcentreerde beleggingen in bepaalde buurten in een handvol markten, waaronder Atlanta, Dallas, Phoenix, Houston, Charlotte en Tampa. Uit het GAO-rapport uit 2024 bleek dat zij 25% van de eengezinshuurwoningen in Atlanta bezitten en 21% van die in Jacksonville. Onderzoekers hebben ontdekt dat megaverhuurders mogelijk hebben bijgedragen aan de stijging van de huisvestingskosten, vooral in gebieden waar ze sterk geconcentreerd zijn.
“De door GAO beoordeelde onderzoeken geven aan dat institutionele investeringen de huren en huizenprijzen kunnen verhogen, vooral op plaatsen met een hoog percentage institutioneel eigendom”, aldus het GAO-rapport. Het voegde eraan toe dat er enkele aanwijzingen zijn dat grote investeerders eerder uitzettingen zullen indienen.
Toch is er niet bijzonder sterk bewijs dat grote investeerders meer vragen dan kleinere verhuurders, of dat zij andere kopers overtreffen.
‘Het is onduidelijk of institutionele beleggers individuele huizenkopers verdringen, en er is weinig bewijs dat zij zich anders gedragen dan andere verhuurders’, aldus een woordvoerder. Rapport 2023 door de Brookings Institution gevonden.
Voor zover megaverhuurders de betaalbaarheid schaden, is het een lokaal probleem in de meest getroffen buurten, zeggen sectorwaarnemers.
“Het is geen nationaal verhaal”, zegt Jason Lewris, medeoprichter van Parcl Labs, dat institutionele beleggers in de woningbouw volgt. “Als je binnen die markten kijkt, zijn het een handvol postcodes.”
Er is nog veel onbekend over wat voor soort verbod Trump van plan is na te streven. De regering heeft geen definitie gegeven van ‘grote’ institutionele beleggers. Trump zei dat hij deze investeerders zou verbieden ‘meer eengezinswoningen te kopen’, maar het is niet duidelijk of ze ook hun huidige portefeuilles moeten verkopen.
Een woordvoerder van het Witte Huis, Davis Ingle, zei in een verklaring per e-mail: “President Trump is vastbesloten het gemakkelijker en betaalbaarder te maken om de Amerikaanse droom van eigenwoningbezit te verwezenlijken door onnodige administratieve rompslomp te elimineren, het aanbod te vergroten en de kosten te verlagen.”
Het voorgestelde verbod van Trump maakt deel uit van een recente poging van het Witte Huis om de zorgen over de betaalbaarheid van woningen aan te pakken. De voorzitter donderdag bekend gemaakt dat hij Fannie Mae en Freddie Mac de opdracht geeft om voor 200 miljard dollar aan door hypotheek gedekte obligaties op te kopen in een poging de hypotheekrente omlaag te brengen.
Woningeconomen zeggen dat het verbieden van grote investeerders om extra woningen te kopen weinig zou doen om de betaalbaarheid te verbeteren.
“Het richten op een klein deel van de verhuurders zonder de onderliggende marktomstandigheden en beleidslacunes aan te pakken, zal het welzijn van huurders en potentiële huizenkopers niet betekenisvol verbeteren”, zegt Jenny Schuetz, een voormalig senior fellow gericht op huisvesting bij de Brookings Institution, vertelde het House Financial Services Committee tijdens een hoorzitting in 2022 over zakelijke investeerders in residentieel vastgoed.
Schuetz noemde het voorgestelde verbod van Trump in een interview met Business Insider een ‘afleidingsmanoeuvre’ die ‘de aandacht afleidt van dingen die daadwerkelijk zouden kunnen helpen bij het verbeteren van de betaalbaarheid en het vergroten van het aanbod’.
Dat komt deels doordat investeerders de vraag naar of het aanbod van woningen niet veranderen.
“De vraag naar woningen is hetzelfde, ongeacht of een huishouden een huis huurt of koopt, en het woningaanbod is hetzelfde, ongeacht of een verhuurder de woning levert of een huishouden het bezit”, schreven onderzoekers van het Urban Institute, een non-profit denktank, in een rapport uit 2024 waarin ze institutionele beleggers een ‘zondebok’ noemden die de aandacht afleidt van het aanbodtekort dat tot hogere prijzen leidt.
“Perioden van snelle huurstijgingen komen overeen met perioden van grotere gezinsvorming in combinatie met aanbodtekorten, en niet met kopers van institutionele beleggers”, voegde ze eraan toe. “Het is moeilijk te beargumenteren dat institutionele verhuurbedrijven de huizenprijzen binnen een redelijke periode opdrijven.”
In plaats daarvan beweren economen dat een tekort aan woningen de belangrijkste onderliggende reden is voor stijgende prijzen.
“Als we dat probleem daadwerkelijk willen oplossen, door de kosten van het huizenbezit omlaag te brengen, zouden we het woningaanbod moeten vergroten”, zegt Daryl Fairweather, hoofdeconoom bij Redfin.
De mogelijke winnaars: kleinere investeerders
Huiseigenaren en andere kleinere investeerders bezitten de overgrote meerderheid van de eengezinswoningen in de VS. Het tegenhouden van een grote investeerder om een huis te kopen betekent niet noodzakelijkerwijs dat een nieuwe huizenkoper of een ander individu uiteindelijk het huis zou kopen, zei Fairweather. In plaats daarvan zouden veel van deze woningen worden opgepikt door de belangrijkste concurrenten van grote investeerders: kleinere verhuurders.
Vanuit het perspectief van de huurder is het hebben van een huisbaas niet noodzakelijkerwijs beter dan het huren van een huis van een grote investeerder. En als het gaat om het afdwingen van wetten die huurders beschermen, inclusief wetten op het gebied van eerlijke huisvesting, kan het gemakkelijker zijn om een gedragspatroon van grotere verhuurders te bewijzen, zei Fairweather.
Als de federale overheid erin slaagt een verbod door te voeren, kan de handhaving ervan lastig worden. Grote investeerders zouden zichzelf kunnen opsplitsen in kleinere lege vennootschappen om het verbod te omzeilen, zei Lewris.
Er zijn andere manieren om te voorkomen dat beleggers meer huizen opkopen, die effectiever zouden kunnen zijn. Eén alternatief is om dit gedrag te ontmoedigen door de onroerendgoedbelasting te verhogen op huizen die eigendom zijn van institutionele beleggers, waardoor de praktijk minder lucratief wordt, aldus Hull en Fairweather.
“Over het algemeen werken verboden niet echt, omdat mensen er een manier omheen vinden,” zei Fairweather, “maar als je iets belast, krijg je er in ieder geval belastinginkomsten uit die gebruikt kunnen worden om zaken als startersprogramma’s voor huizenkopers of het bouwen van meer betaalbare woningen te ondersteunen.”
Huurders versus huizenkopers
Investeerders beweren vaak dat ze de kwaliteit van de huisvesting voor mensen met lagere inkomens feitelijk vergroten door huurwoningen aan te bieden in buurten die gedomineerd worden door eengezinswoningen. Huurders hebben de neiging om ver weg te zijn lagere inkomens en vermogen dan huizenkopers. En de wijken waar eengezinswoningen domineren, hebben vaak aantrekkelijke voorzieningen, waaronder goede scholen en banen.
‘Het verhaal van vandaag is dat wat mijn bedrijf doet verkeerd is, dat het kopen van huizen en het verhuren ervan een slechte zaak is, omdat ik mensen ervan weerhoud huizen te kopen’, zei Sean Dobson, CEO van Amherst, een eengezinsverhuurbedrijf dat zwaar investeerde in de Sun Belt, op de vastgoedconferentie ResiDay in november 2025. ‘Het kan niet verder van de waarheid zijn, maar het is een krachtige boodschap.’
In plaats daarvan, zo betoogde hij, helpt zijn bedrijf zijn huurders in huizen te wonen waarvoor ze geen aanbetaling kunnen betalen of die niet in aanmerking komen voor een hypotheek om te kopen.
Fairweather was het ermee eens dat het verbieden van grote verhuurders om eengezinswoningen te bezitten, zou betekenen dat er minder huurders in deze rijkere buurten zouden kunnen wonen. “In zekere zin sluit het huurders uit en verergert het een aantal van de ongelijkheden die in het land bestaan”, zei ze.
Madison Hoff heeft bijgedragen aan dit rapport.
