Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar de ResiClub nieuwsbrief.
Eerder dit voorjaar kondigde de Federal Housing Administration (FHA) aan dat H-1B visumhouders en andere niet-permanente inwoners vanaf eind mei 2025 geen nieuwe FHA-hypotheken meer mogen afsluiten.
Het resultaat?
Niet-permanente inwoners – inclusief H-1B-visumhouders – zagen hun aandeel in de krater van FHA-hypotheeksloten van 3,8% in september 2024 naar 0,2% in september 2025, volgens Optimaal Blauw. Deze scherpe terugval komt nadat hun aandeel in FHA-hypotheeksloten tussen 2020 en 2024 een piek had bereikt.
Houd er rekening mee dat FHA-hypotheken een veel kleiner aandeel van de totale kredietnemers uitmaken dan bijvoorbeeld conventionele GSE-leners. Uit Optimal Blue-gegevens, beoordeeld door ResiClub, blijkt dat FHA-hypotheken in september 2025 22,0% van de totale Amerikaanse hypotheekaankopen vertegenwoordigden. Ondertussen vertegenwoordigden FHA-hypotheken volgens de New York Fed vanaf juni 2025 slechts 12% van de Amerikaanse hypotheekschuld van $ 12,94 biljoen.
Terwijl FHA de kredietverlening aan H-1B-visumhouders heeft teruggetrokken, voor zover ResiClub Ik kan zien dat er geen vergelijkbare verandering heeft plaatsgevonden – althans nog niet – in de conventionele hypotheeksector (Fanie Mae/Freddie Mac).
“Dit zet de huizenaankopen op instapniveau onder druk in een aantal belangrijke huizenmarkten die al te maken hebben met zwakke verkopen en een te groot aanbod,” schrijft Eric Finnigan, president van Demografisch Onderzoek bij John Burns Research and Consulting. (JBREC gepubliceerd een rapport in oktober over dit onderwerp voor haar klanten.)
Als voorbeeld van een mogelijk getroffen huizenmarkt wijst Finnigan naar Fayetteville, AR, waar het hoofdkantoor van Walmart is gevestigd. Het hoofdkantoor van Walmart heeft naar verluidt de aanwerving van nieuwe H-1B-personeel stopgezet eind 2025 nadat de regering-Trump had aangekondigd dat ze een vergoeding van $ 100.000 zou opleggen voor bepaalde nieuwe H-1B-aanvragen.
“Het hoofdkantoor van Walmart stopt de nieuwe H-1B inhuren vanwege een vergoeding van $ 100.000. Komt overeen met onderzoek dat we vorige week naar klanten stuurden, waarin we de metro van Walmart HQ (Fayetteville) noemden als 1 van de 15 lokale huizenmarkten die het meest zijn blootgesteld aan H-1B-veranderingen, gebaseerd op analyse van gegevens over leningniveaus op basis van staatsburgerschap.” schreef Finnigan in oktober.
Terwijl de groeimarkten in het Zuiden – vooral die met het hoogste niveau van woningbouw, zoals Dallas, Texas; Fayetteville, AR; en Durham, NC – misschien een scherpere krimp van de vraag naar woningen voelen als gevolg van deze specifieke FHA-beleidswijziging, maar het zijn niet noodzakelijkerwijs de markten die de grootste verzwakking zouden zien als er een bredere terugval in de H-1B-activiteit zou zijn.
Om een vergelijking van appels met appels uit te voeren die rekening houdt met de omvang van de markt, ResiClub berekende H-1B-visumaanvragen per 1.000 inwoners.
De staten met de hoogste blootstelling aan hoogbetaalde H-1B-werknemers – en de vraag naar woningen en huur die zij genereren – zijn onder meer Washington, Californië, New York, New Jersey, Texas en het District of Columbia.
Klik hier voor een interactieve weergave van onderstaande grafiek
Uitzoomen naar het grote geheel, we zitten in een soort internationale migratiecrisis na een hausse in 2021-2024.
Tussen de zomer van 2021 en de zomer van 2024 zagen de VS een substantiële stijging van de netto internationale migratie – een groot deel daarvan kwam via de zuidgrens. In juli 2024 bedroeg de Amerikaanse bevolking 340,1 miljoen, een stijging van 3,3 miljoen ten opzichte van de 336,8 miljoen in juli 2023. Van die bevolkingstoename was 2,8 miljoen (of 85%) afkomstig van de netto internationale migratie.
Die internationale migratiegolf ligt uiteraard nu achter ons. De laatste tijd zijn de grensovergangen sterk gedaald. A Julivoorspelling door onderzoekers van AEI verwacht dat de netto internationale migratie in 2025 ergens tussen de +115.000 en -525.000 zal liggen.
Wat betekent deze internationale migratiecrisis voor de Amerikaanse huizenmarkt?
Als al het andere gelijk blijft, is een onmiddellijke en directe impact op de huisvesting van minder immigranten die via de Zuidgrens komen, naar mijn mening een lagere totale huurvraag – vooral aan de onderkant van de markt – dan wanneer die uitbarsting zich had voortgezet. De huurmarkten zullen waarschijnlijk de grootste impact ondervinden in stedelijke gebieden die de afgelopen jaren de meeste internationale immigratie hebben ervaren. Met name grote markten als New York City, Miami, Dallas en Houston zouden de grootste gevolgen kunnen ondervinden.
