Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar de ResiClub nieuwsbrief.
Rug in zijn brief uit 1996 aan de aandeelhoudersWarren Buffett schreef de beroemde uitspraak: “Als je niet bereid bent om een aandeel tien jaar te bezitten, denk er dan niet eens aan om het gedurende tien minuten te bezitten.”
Deze verklaring maakt de recente aan- en verkoop van aandelen in huizenbouwers door Berkshire Hathaway – onder leiding van Buffett, die eind 2025 zal aftreden als CEO – alleen maar nog meer wenkbrauwen doen fronsen.
Hier is de tijdlijn.
- Augustus 2023: Berkshire Hathaway maakte bekend dat het bedrijf in het tweede kwartaal van 2023 een weddenschap had gesloten op Amerikaanse huizenbouwers en 5.969.714 aandelen van DR Horton, 152.572 aandelen van Lennar en 11.112 aandelen van NVR kocht.
- Februari 2024: Berkshire Hathaway maakte bekend dat het bedrijf in het vierde kwartaal van 2023 5.969.714 aandelen van DR Horton had verkocht – het overgrote deel van Buffetts grote huizenbouwersweddenschap die hij begin 2023 had gedaan.
- Augustus 2025: Berkshire Hathaway maakte bekend dat het bedrijf tijdens het tweede kwartaal van 2025 (de drie maanden eindigend op 30 juni) een weddenschap had gesloten op Amerikaanse huizenbouwers door ongeveer 1,5 miljoen aandelen DR Horton (ter waarde van ongeveer $ 191,5 miljoen) te kopen. In de eerste helft van 2025 verwierf Berkshire Hathaway iets meer dan 7 miljoen aandelen van Lennar, ter waarde van bijna $800 miljoen.
- november 2025: Berkshire Hathaway maakte bekend dat het zijn belang in DR Horton van ongeveer 1,5 miljoen aandelen heeft verkocht.
Terwijl Berkshire Hathaway zijn aandelen DR Horton (nr. 123 op de Fortune 500) heeft verkocht, bezit het nog steeds ongeveer 7,2 miljoen aandelen Lennar (nr. 129 op de Fortune 500) en ongeveer 11.112 aandelen NVR (nr. 396 op de Fortune 500), volgens ResiClub’s recensie van Berkshire Hathaway’s nieuwste SEC-registraties.
Gegeven het advies van Buffett zelf – “Als je niet bereid bent een aandeel tien jaar te bezitten, denk er dan niet eens over na om het voor tien minuten te bezitten” – is het waarschijnlijk eerlijk om geen verregaande langetermijnconclusies op de huizenmarkt te trekken uit de huizenbouwershandel van Berkshire Hathaway in de afgelopen twee jaar. Het bedrijf kocht ze tenslotte, verkocht ze, kocht ze opnieuw en verkocht ze vier keer in iets meer dan twee jaar tijd.
Dat gezegd hebbende, als je me dwingt om te speculeren, denk ik dat Berkshire Hathaway aanvankelijk in de eerste helft van 2023 naar huizenbouwaandelen keek, na hun scherpe daling in 2022, toen bouwers zich aanpasten aan de renteschok. Maar in de aanloop naar 2024 zou Berkshire Hathaway wellicht al lange tijd koude voeten hebben gekregen bij huizenbouwers, toen duidelijk werd dat de versteviging van de huizenmarkt begin 2023 een beetje nep was – en dat een grotere machtsverschuiving richting kopers, een verdere verzwakking van de huizenmarkt en een verdere compressie van de marges voor huizenbouwers nog in het verschiet lagen.
Nadat dat zich had afgespeeld, eerder dit jaar, zou Berkshire Hathaway wellicht tot de conclusie zijn gekomen dat het grootste deel van die margecompressie al was ingeprijsd en dat het bedrijf weer wilde profiteren van de huizenbouwers.
Die speculatie laat nog één vraag open: waarom zou Berkshire Hathaway nu DR Horton verkopen terwijl hij nog steeds Lennar en NVR vasthoudt?
Ten eerste hebben de aandelen van DR Horton de afgelopen maanden een sterker herstel gekend, terwijl Lennar en NVR dat niet hebben gedaan. (Misschien gelooft Berkshire Hathaway dat er nog steeds een herstel op komst is.) Het kan dus niet zijn dat DR Horton uit de gratie is geraakt bij Berkshire Hathaway, maar dat de aandelen van DR Horton een groot deel van hun korte termijn opwaartse potentieel al hebben ingeprijsd.
Ten tweede – en dit lees ik diep tussen de regels door – vindt Berkshire Hathaway het misschien leuk dat Lennar tijdens deze zachte periode agressiever is geweest in het veroveren van marktaandeel. Terwijl alle openbare huizenbouwers dat doen ResiClub hebben de winstmarges de afgelopen drie jaar gecomprimeerd om grotere prikkels en betaalbaarheidsaanpassingen te bieden in een poging een scherpere teruggang in het aantal nieuwe woningen te voorkomen, Lennar is op dat front het meest agressief geweest.
In feite heeft Lennar zijn marges teruggeschroefd tot het niveau van 2009, en besteedt hij het equivalent van grofweg 14,3% van de uiteindelijke omzet aan incentives (vergeleken met de typische 5% tot 6% in normale tijden) om de huizenverkoop te laten groeien en marktaandeel te veroveren.
In september 2025 erkenden de leidinggevenden van Lennar dat het eindelijk zover was “Tijd om te pauzeren (die strategie) en de markt een beetje te laten inhalen.” Dat betekent niet dat ze de koers volledig omkeren of het marktaandeel verliezen dat ze recentelijk hebben verworven door het gebruik van de strategie. In plaats daarvan betekent het dat ze begin 2026 niet zo agressief kunnen zijn in het nastreven van extra marktaandeel, gezien de margecompressie die ze al hebben geabsorbeerd.
Sommige investeerders, waaronder Berkshire Hathaway, zouden het misschien leuk vinden dat Lennar in dit woelige traject een groter marktaandeel heeft nagestreefd en nu de marges begint te verdedigen.
Dit is wat Stuart Miller, co-CEO van Lennar, zei tijdens de winstoproep van het bedrijf op 19 september 2025:
“Voor Lennar is dit een goed moment om te pauzeren en de markt een kleine inhaalbeweging te laten maken. Hoewel de hypotheekrente tegen het einde van het kwartaal begon te dalen, zijn er nog geen sterkere verkopen gevolgd. We zijn zeker begonnen met het zien van de eerste tekenen van een grotere belangstelling van klanten en een sterker verkeer dat de markt betreedt. Met de lagere hypotheekrente tonen kopers meer interesse in het overwegen van de aankoop van hun huis. En dit is over het algemeen een vroeg signaal dat er sterkere verkoopactiviteiten zullen volgen, ervan uitgaande dat de rentetarieven lager blijven.
En als de rentetarieven blijven dalen, zijn we behoorlijk optimistisch dat dit allemaal snel zal gebeuren. De langdurige periode van langere rentestanden dan verwacht dwong ons echter de bouwkosten (lagere gemiddelde verkoopprijs) aan te passen om verkopen in moeilijke marktomstandigheden mogelijk te maken. Onze lagere bouwkostenstructuur, samen met een lagere marge (grotere prikkels), stelde ons in staat om aan de betaalbaarheid te voldoen en het evenwicht tussen vraag en aanbod te ondersteunen.
We hebben het verkooptempo opgevoerd om het productietempo te evenaren, en we hebben ons marktaandeel en onze positie in elk van onze strategische markten versterkt. We bevinden ons nu in een situatie met een lagere kostenstructuur, een efficiënt productaanbod en sterke marktposities om tegemoet te komen aan de opgekropte vraag nu de rente daalt en het vertrouwen uiteindelijk terugkeert. Zoals ik al eerder zei: dit is het juiste moment. Dit is precies het juiste moment om ons een beetje terug te trekken.
Wij zijn van mening dat we de huidige marktrealiteit een stap voor zijn geweest en dat we een naar onze mening sterker platform hebben gebouwd dat de marges op lange termijn stimuleert. We weten dat dit enige tijd heeft geduurd omdat de markt al langer zwakker is gebleven, maar we weten ook dat onze strategie heeft bijgedragen aan de opbouw van een gezondere huizenmarkt en Lennar heeft gepositioneerd voor een sterke cashflow en winstgroei in de toekomst.
Hoewel onze opleveringen net onder onze doelstelling voor het kwartaal lagen, en hoewel we tijdens het kwartaal meer woningen verkochten dan verwacht, gingen deze prestaties ten koste van een verdere verslechtering van de marge, die neerkwam op 17,5%. Dienovereenkomstig gaan we onze leveringsverwachtingen voor het vierde kwartaal en het volledige jaar terugschroeven om de druk op de verkopen en leveringen te verlichten en een margemarge te helpen realiseren. We verlagen onze opleveringsverwachtingen voor het vierde kwartaal naar 22.000 tot 23.000 woningen en voor het hele jaar verlagen we onze verwachting naar 81.500 tot 82.500.”
Naast de huizenbouwaandelen Lennar en NVR die Berkshire Hathaway nog steeds bezit, is het bedrijf ook volledig eigenaar van Clayton Homes – de grootste Amerikaanse bouwer van gefabriceerde en modulaire huizen – en HomeServices of America, een aan Berkshire Hathaway gelieerde onderneming (onder Berkshire Hathaway Energy) die een breed scala aan vastgoeddiensten aanbiedt, waaronder makelaardij, hypotheekopbouw en eigendoms- en borgstelling.
