Tien jaar geleden beëindigde ik een bijeenkomst bij WeWork met het aanbod om een gratis biertje van de tap te pakken. Vorige week sloot ik het af met een soortgelijk aanbod, alleen was de aangeboden drank deze keer kombucha. De ogenschijnlijk onschuldige verandering staat symbool voor een grotere evolutie die gaande is bij de coworking-gigant: minder coolheid, meer functionaliteit.
WeWork groeit op en de nieuwste locatie in het centrum van Manhattan is het meest zichtbare bewijs tot nu toe: 250 Broadway, geopend in januari, is de eerste buitenpost van WeWork in de stad sinds 2019 – het jaar waarin WeWork zijn beursintroductie verliet en medeoprichter Adam Neumann als CEO afzette. De ruimte voegt 60.000 vierkante meter toe aan de New Yorkse portefeuille van het bedrijf, die al meer dan 3 miljoen vierkante meter bedraagt. En het is nog een buitenpost in een mondiaal netwerk dat nu 600 locaties over de hele wereld omvat.
Alleen is dit niet WeWork zoals je het je misschien herinnert: er zijn geen neonreclames, geen bieruur en geen pingpongtafels. In plaats daarvan zijn de muren behangen met schilderijen afkomstig van ArtLifting, een kunstadviesbureau dat werkt met kunstenaars die dakloos of gehandicapt zijn. De bar is gevuld met kombucha- en espressomachines. En de ooit labyrintische gangen waar je alleen doorheen kon navigeren door de weg te vragen, zijn nu gemarkeerd met onberispelijke bewegwijzeringsborden.
Dit is WeWork 2.0, en het is nu al een hit: 250 Broadway is voor 94% bezet, verdeeld over vijf verdiepingen, waaronder één die pas in de lente open gaat.
De opkomst en ondergang (en weer opkomst) van WeWork
Het verhaal van WeWork is inmiddels een bekende parabel van de excessen in Silicon Valley. Het bedrijf werd in 2010 opgericht door Neumann en Miguel McKelvey en besteedde tien jaar aan het uitbreiden van miljarden uit het Vision Fund van SoftBank – een door Saoedi-Arabië gesteund megafonds dat tientallen miljarden investeerde in snelgroeiende tech-startups als WeWork – samen met een sekteachtig geloof in Neumanns visie op de gemeenschap als bedrijfsmodel. Toen kwam de mislukte beursgang in 2019 een laattijdig beursdebuut dat het tij niet kon keren, en in november 2023 een faillissementsaanvraag volgens Hoofdstuk 11.
Tegen de tijd dat WeWork in juni 2024 weer op de markt kwam, had het ongeveer $ 4 miljard aan schulden kwijtgescholden, honderden locaties gesloten en de wereldwijde commerciële vastgoedfirma Cushman & Wakefield-veteraan John Santora als nieuwe CEO aangesteld.
WeWork 2.0: van stoer tot functioneel
De kiem voor WeWork 2.0 werd in 2019 gelegd, maar volgens Chief Design Officer Ebbie Wisecarver had het bedrijf zijn ontwerpwaarden pas vorig jaar opnieuw ingesteld. Tegenwoordig is het de bedoeling dat WeWork-locaties vertrouwd en aantrekkelijk aanvoelen. Maar waar eerdere locaties vasthielden aan een herkenbaar WeWork-merk (denk aan: industriële loft ontmoet koffieshop in Brooklyn), zijn nieuwe locaties ontworpen om eerder tijdloos dan trendy aan te voelen.
“De cultuur van WeWork en waar deze voor staat is geëvolueerd”, vertelde Wisecarver me tijdens een tournee door 250 Broadway. “Ik denk niet dat dit idee van gemeenschap en verbinding hierdoor is verminderd, ik denk alleen dat we ons op veel manieren hebben aangepast om meer ruimtes te bieden die beter geschikt zijn voor wat mensen daar doen.”
Vóór 2019 moest elke locatie voldoen aan een voorgeschreven esthetiek, “en ik denk dat dat sommige locaties feitelijk belemmerde om echt te zijn wat ze zouden kunnen zijn”, zei ze. Nu is het ontwerpteam niet bang om een beetje afwijkend van het merk te gaan als het gebouw daarom vraagt.
Op 250 Broadway putte het team uit de geschiedenis van Lower Manhattan zelf. Het iconische Woolworth Building, zichtbaar vanuit bijna elk kantoorraam, wordt weerspiegeld in de stenen tegelvloeren van de ruimte en de rieten glazen scheidingswanden in art-decostijl. De schansen die de lounge verlichten, zijn afkomstig van de in Brooklyn gevestigde lichtontwerpstudio In Common With, terwijl een groot deel van het meubilair is gemaakt door het New Jersey freesbedrijf Bestmark.
De upgrades gaan echter dieper dan esthetiek. Privékantoren, ooit uitgerust met houten vloeren waarvan de leden klaagden over versterkt geluid, zijn nu voorzien van vloerbedekking. De moederkamer – historisch gezien een bijzaak in het bedrijfsleven – heeft een raam gekregen met uitzicht op Manhattan. Zelfs de telefooncellen, geleverd door kantoorontwerpbedrijf Roomzijn opnieuw bedacht en in clusters in de buurt van loungeruimtes geplaatst in plaats van verspreid over de vloer. Volgens Wisecarver was dat een directe reactie op de vraag van leden om rustige ruimtes naast gemeenschappelijke ruimtes.
Een flexibele werkplek voor het post-COVID-tijdperk
De locatie op Broadway 250 ontstond gedeeltelijk uit noodzaak: het huurcontract van WeWork ernaast, op Broadway 222, liep af toen het gebouw werd omgebouwd tot woonhuis. Maar de timing van wat WeWork daar heeft gebouwd, spreekt van iets dat groter is dan een enkele kantoorverhuizing.
Sinds de pandemie is de manier waarop we werken fundamenteel veranderd – misschien wel permanent. Het oude WeWork, met zijn biertaps en open optimisme, was het resultaat van werkstijlen vóór COVID-19. Nu hebben hybride schema’s van flexibiliteit een basisverwachting gemaakt in plaats van een extraatje. Werknemers willen ruimtes die rustig zijn als ze focus nodig hebben en gemeenschappelijk als ze verbinding nodig hebben – soms binnen hetzelfde uur. De nieuwe ontwerpstrategie van WeWork is een reactie op die verschuiving.
De cijfers van WeWork suggereren dat het kantoor niet zo is dood zoals sommigen beweerden dat het zou zijn. In heel New York City bedraagt de bezettingsgraad van WeWork 82%, terwijl Midtown 90% bedraagt. Wereldwijd is het bedrijf gestegen van 70% naar 77% en mikt dit jaar op 80%. Verschillende markten zijn die drempel al ruimschoots gepasseerd: One Central Plaza in Dublin staat op 100%, Barcelona en Milaan bevinden zich beide ten noorden van 90%, en Toronto is gestegen van 73% naar 85%. (San Francisco zit op 76%, tegenover 64%).
Het probleem is dat, hoewel WeWork ooit een revolutie teweegbracht in coworking, de concurrentie nog nooit zo hevig is geweest. Industrious, begin 2025 door CBRE voor 400 miljoen dollar overgenomen, heeft een premium alternatief gebouwd dat rechtstreeks concurreert met zakelijke klanten. IWG, het moederbedrijf van Regus en Spaces, is lange tijd winstgevend geweest waar WeWork dat niet was. En in de achtertuin van WeWork in het financiële district van New York City, WSA heeft gewed dat het combineren van coworking met kunstprogrammering en culturele evenementen de volgende grens van flexibel werk is.
Dat is misschien precies de reden waarom 250 Broadway meer als een scriptieverklaring voelt. Deze zomer opent WeWork een nieuwe locatie op 245 Fifth Avenue in de wijk NoMad in Manhattan. Er wordt een nieuwe verdieping toegevoegd aan de 1 University Avenue-locatie in Toronto. Er komen ook verbeterde kantoren naar 1201 Wilson in Washington, DC. Aan de basis van dit alles ligt de belofte om jaarlijks ongeveer $80 miljoen te herinvesteren in het moderniseren van zijn portefeuille– een bedrag dat het bedrijf in 2025 heeft uitgegeven en in 2026 opnieuw zal herhalen.
Alleen de tijd zal leren of het proefschrift op deze toekomstige locaties zal slagen.
