Het vinden van een betaalbare plek om te wonen is momenteel een uitdaging, maar het is een uitdaging waar verschillende groepen Amerikanen op verschillende manieren mee worstelen.
Een nieuwe rapport van Realtor.com onderzoekt de verschillende barrières voor betaalbare woningen waarmee huurders worden geconfronteerd in een economie met veel budgetten. In de analyse, die is gebaseerd op onderzoeken uit 2024 van de 100 grootste stedelijke gebieden van het land, ontdekte Realtor.com dat er drie verschillende groepen naar voren komen in de Amerikaanse huurmarktgegevens: jonge huurders, gezinshuurders en langetermijnhuurders. Het enige dat deze groepen gemeen hebben? Beslissingen nemen over waar te wonen is tegenwoordig een oefening in financieel overleven – geen levensstijlkeuze.
“We horen vaak dat de hedendaagse huurders ervoor kiezen om te huren omdat ze geen huiseigenaar willen zijn of ervoor kiezen om ‘voor altijd huurders’ te zijn, maar om te begrijpen wat huurders tegenhoudt, moeten we weten wie ze zijn, waar ze zijn en waarom ze huren”, zegt Danielle Hale, hoofdeconoom van Realtor.com, in het rapport.
“Het Amerikaanse huurlandschap wordt gevormd door kosten en geografie op manieren die de flexibiliteit voor bijna elk type huurder beperken. Of het nu gaat om jonge professionals die het binnenland in trekken voor ademruimte of gezinnen in dure markten die vastzitten achter een muur van betaalbaarheid.”
Jongeren trekken het binnenland in voor banen en goedkopere huisvesting
De groep jonge huurders vormt 32% van alle Amerikaanse huurdershuishoudens en omvat volwassenen onder de 34 jaar. Het gemiddelde jonge huurdershuishouden wordt geleid door een 28-jarige en heeft twee mensen die $65.000 per jaar verdienen in een appartement met twee slaapkamers. Interessant genoeg ontdekte Realtor.com dat de meeste mensen in deze groep niet in Los Angeles en New York wonen, maar in plaats daarvan kiezen voor middelgrote steden met meer betaalbaarheid en betrouwbare arbeidsmarkten. De topposities zijn Colorado Springs, Austin en Denver.
“Deze verschuiving wordt veroorzaakt door een enorme betaalbaarheidskloof: in de top 10 van jonge huurdersmarkten kan gemiddeld 52,6% van de huurders zich een eerlijke markthuur veroorloven, vergeleken met slechts 32,0% in Miami en 33,6% in Los Angeles”, aldus het rapport. Betaalbaarheid is een groot onderdeel van de puzzelmaar de werkloosheidscijfers waren ook lager in steden met hoge concentraties jonge huurders, wat erop wijst dat er banen zijn in die markten met veel werkgelegenheid.
Familiehuurders worden geconfronteerd met unieke barrières
In tegenstelling tot jonge huurders die vaak alleen wonen als ze het zich kunnen veroorloven, vertegenwoordigen gezinshuurders met 44% het grootste deel van de Amerikaanse huurmarkt. Het gemiddelde huishouden van een gezinshuurder wordt geleid door een 42-jarige, heeft drie leden die verdeeld over twee slaapkamers wonen en verdient ongeveer $68.000 per jaar.
Terwijl gezinshuurders hun gemiddelde inkomen en vierkante meters delen met jonge huurders, worden deze vaak minderheidshuishoudens geconfronteerd met een andere reeks systemische uitdagingen. Familiehuurders zijn geconcentreerd in steden met een meerderheidsminderheidsbevolking in Californië, Texas, Florida en Hawaï. Makelaar.comDe gegevens van het bedrijf vermelden specifiek Stockton, en Riverside in Californië en McAllen, Texas als de steden met het hoogste percentage gezinshuurders in de VS – allemaal steden met een overwegend Latijns-Amerikaanse bevolking.
In tegenstelling tot de jonge huurders wordt dit deel van de Amerikaanse bevolking geconfronteerd met historische barrières op het gebied van eigenwoningbezit en betaalbaarheid. De huizenprijzen overtreffen nu het inkomen van het gemiddelde Amerikaanse gezin, vooral in veel van de markten waar gezinshuurders het meest voorkomen. “Deze betaalbaarheidsmuur wordt nog verergerd door structurele barrières die ongeacht de marktomstandigheden blijven bestaan – ongelijke toegang tot krediet en beperkte welvaart tussen generaties hebben geleid tot een kloof in het huizenbezit die groot en goed gedocumenteerd blijft”, aldus het rapport.
In de grote steden zitten langetermijnhuurders vast
Jongeren gaan niet voor niets naar de grootste en duurste markten. In steden als New York en Los Angeles blijft een groter deel van de huurders vijf jaar of langer op hun plek dankzij het al lang bestaande huurcontrolebeleid dat de prijs van woningen laag houdt. Maar net als de lage hypotheekrente voor huiseigenaren kan dat lock-in-effect een tweesnijdend zwaard zijn dat mensen op hun plek bevriest en hun financiële mobiliteit beperkt.
Makelaar.comIn het rapport wordt opgemerkt dat huurders in ‘overflow’-markten rond enkele van Amerika’s grootste en duurste stedelijke centra een soortgelijk fenomeen zien. Een huurder zou Boston kunnen verlaten om naar Providence te verhuizen voor meer betaalbaarheid van woningen, om vervolgens te worden gehinderd door stijgende huren op die markten.
In de top tien van steden met hoge concentraties langdurige huurders zou 39% van de huurders het moeilijk hebben om hun woning te betalen als ze binnen dezelfde stad moesten verhuizen en een eerlijke markthuur moesten betalen. Het rapport noemt Providence, Rhode Island en Bridgeport, Connecticut als de twee steden waar huurders de last van het betalen van huur tegen markttarieven niet op zich konden nemen. Het rapport merkt op dat sommige langetermijnhuurders, vooral senioren, misschien om de juiste redenen vastzitten, maar dat vele anderen het zich eenvoudigweg niet kunnen veroorloven om ergens anders te gaan wonen.
“Als je onder de nationale gemiddelden kijkt, zie je een markt die er niet in slaagt mobiliteit te bieden”, zegt Jiayi Xu, econoom van Realtor.com. “Het gebrek aan nieuwe, betaalbare inventaris betekent dat voor velen de ‘American Dream’ om te kiezen waar je woont, is vervangen door de noodzaak om precies te blijven waar je bent.”
