Hypotheekrente daalde vrijdag scherp, een dag na president Donald Trump zei op sociale media dat hij hypotheekreuzen instructies geeft Fannie Mae en Freddie Mac om voor 200 miljard dollar aan hypotheekobligaties te kopen.
“Dit zal de hypotheekrente verlagen, de maandelijkse betalingen verlagen en de kosten van het bezitten van een huis betaalbaarder maken”, zei hij in de Truth Social post.
Volgens Mortgage News Daily daalde de rente op een hypotheek met een looptijd van 30 jaar met 22 basispunten naar 5,99%, wat overeenkomt met het dieptepunt van 2 februari 2023.
Fannie Mae en Freddie, die onder curatele van de overheid staan, verstrekken geen woningleningen. Ze kopen leningen van kredietverstrekkers, bundelen deze in door hypotheek gedekte waardepapieren (MBS) en verkopen deze aan investeerders – waardoor het geld van de kredietverstrekkers wordt aangevuld voor nieuwe leningen en de rentetarieven voor huizenkopers lager en stabieler blijven.
Het kopen van meer door hypotheek gedekte obligaties of effecten doet de hypotheekrente dalen. In de eerste twee maanden van de Covid-pandemie, toen de markten wankelden, kocht de Federal Reserve voor 580 miljard dollar aan MBS-agentschappen. Vervolgens bleef het het hele jaar door meer kopen. Volgens de Dallas Fed heeft de Federal Reserve van maart 2020 tot en met juni 2021 de MBS-beleggingen van haar agentschappen verhoogd van $1,4 biljoen naar $2,3 biljoen.
De Federal Reserve verlaagde ook zijn eigen rentetarief naar nul. De combinatie bracht de gemiddelde rente op de 30-jarige hypotheek naar een recordlaagte en bereikte begin 2021 slechts 2,75%, aldus Mortgage News Daily.
“Hoe groot is een deal van 200 miljard dollar? Dit hangt van een paar factoren af, maar de reactie op de MBS-markt is genoeg om je te laten weten dat het er toe doet”, zegt Matthew Graham, Chief Operating Officer van Mortgage News Daily, dat de rente nauwlettend in de gaten houdt en deze al ziet dalen, alleen al door het nieuws over de aankondiging.
Hoewel het nog steeds niet bekend is hoe snel dit zal beginnen en hoe lang het zal duren, voorspellen analisten waar de hypotheekrente zou kunnen eindigen; de meesten schatten de daling ergens tussen de 25 en 50 basispunten, sommige zelfs nog lager.
“Wij zijn van mening dat $200 miljard aan MBS-aankopen een verlaging van de hypotheekrente met ongeveer 10 tot 25 basispunten zou kunnen bewerkstelligen, waardoor de huidige 30-jarige hypotheekrente mogelijk zou kunnen worden teruggebracht tot ongeveer 6,0% (huidige 6,21%). Hoewel deze daling nog steeds hoog is in vergelijking met de gemiddelde uitstaande hypotheekrente van 4,4% en de niveaus van 3,25% in januari 2022, kan deze daling een impuls geven aan zowel de vraag naar nieuwbouw als de omzet van bestaande woningen”, schreven analisten bij UBS.
Simpel gezegd: als de rente zelfs zou dalen tot 5,9%, zou voor iemand die een huis met een gemiddelde prijs koopt – wat volgens de National Association of Realtors ongeveer €425.000 is – met een hypotheek met een vaste looptijd van 30 jaar en een aanbetaling van 20%, de maandelijkse betaling met €118 dalen. Voor sommigen lijkt dat misschien niet veel, maar voor starters die op de rand van betaalbaarheid staan, kan het een verschil maken. Ze zouden echter nog steeds moeten sparen voor de aanbetaling, wat momenteel het grootste obstakel is voor de meeste starters.
De aandelen van huizenbouwers herstelden zich na het nieuws, maar waren daarvoor al bezig met het verlagen van de hypotheekrente tot ver in de bandbreedte van 5%. Hun zorgen zijn de laatste tijd meer gericht op de stijgende kosten als gevolg van tarieven en een aanhoudend tekort aan arbeidskrachten. Dat gezegd hebbende, zou alleen al het nieuws hiervan een impact kunnen hebben op de vraag van kopers naar de bouwers.
“Ik denk dat het psychologisch gezien zal helpen”, zegt Ivy Zelman, executive vice-president van onderzoek en effecten bij Zelman, een bedrijf van Walker & Dunlop. “Ik denk dat vandaag de dag mensen die hebben gezocht en niet eens wisten dat bouwers hypotheekrenteafkopen aanboden, op de markt zouden kunnen stappen.”
Maar Zelman wijst er ook op dat het op de bredere thuismarkt niet alleen de hypotheekrente is, maar ook de algehele betaalbaarheid die kopers buitenspel houdt. De consumenten staan onder druk en de huizenprijzen zijn bijna 50% hoger dan vóór de pandemie, ironisch genoeg vanwege de recordlage hypotheekrente als gevolg van MBS-aankopen.
“Dit is niet genoeg om de markt echt op gang te krijgen, omdat we weten dat mensen zich zelfs niet kunnen kwalificeren voor een niveau van 4,99%. Ze kunnen zeggen dat de hypotheekrente zal dalen tot onder de 5%, maar we hebben mensen die zich nog steeds niet kunnen kwalificeren voor een niveau van 4,99%, dus ik denk dat er nog meer werk aan de winkel is”, aldus Zelman.
Dit zou ook de marges van bouwers ten goede kunnen komen, die de laatste tijd zijn gekrompen vanwege hogere kosten.
“Vanuit een vraagperspectief is het misschien een marginaal voordeel van de positieve psychologische impact op consumenten”, zegt John Lovallo, analist bij UBS. “Groter is het potentiële vermogen voor bouwers om tot op zekere hoogte prikkels terug te trekken die zeer zouden bijdragen aan de brutomarges.”
De daling zou huidige huiseigenaren echter ook kunnen helpen om via een herfinanciering op hun maandelijkse betalingen te besparen. De rentetarieven zijn al gestaag gedaald, waarbij de 30-jaarsrente is gedaald ten opzichte van de recente piek van 7,16% een jaar geleden. Volgens de Mortgage Bankers Association waren de aanvragen voor de herfinanciering van een woninglening vóór deze aankondiging al 133% hoger op jaarbasis.
De algemene vuistregel is dat een herfinanciering alleen de moeite waard is als u meer dan 75 basispunten kunt besparen op de hypotheekrente. Dit zou veel meer potentiële kandidaten aan de herfinancieringspool toevoegen, vooral degenen die hun leningen de afgelopen twee jaar hebben afgesloten. De overgrote meerderheid van de huiseigenaren heeft echter nog steeds een rente onder de 4%.
