De verkoop van voorheen bezette Amerikaanse huizen daalde scherp in januari, omdat hogere huizenprijzen en mogelijk barre winterweer veel potentiële huizenkopers aan de zijlijn hielden, ondanks de versoepeling van de hypotheekrente.
De verkoop van bestaande huizen daalde vorige maand met 8,4% ten opzichte van december, tot een voor seizoensinvloeden gecorrigeerd jaarlijks percentage van 3,91 miljoen eenheden, zei de National Association of Realtors donderdag. Dat is de grootste maandelijkse daling in bijna vier jaar en het langzaamste omzettempo op jaarbasis in meer dan twee jaar.
De omzet daalde met 4,4% vergeleken met januari vorig jaar. Volgens FactSet bleef het laatste omzetcijfer achter bij het tempo van 4,105 miljoen dat economen hadden verwacht.
“De omzetdaling is teleurstellend”, zegt Lawrence Yun, hoofdeconoom van NAR. “De temperaturen beneden normaal en de bovennormale neerslag in januari maken het moeilijker dan normaal om de onderliggende oorzaak van de daling te beoordelen en te bepalen of de cijfers van deze maand een afwijking zijn.”
De huizenverkoop vertraagde scherp in het noordoosten, het middenwesten, het zuiden en het westen. Maar de verkoop kende de grootste jaarlijkse en maandelijkse daling in het Westen, dat niet zo werd getroffen door de winterstorm van vorige maand als in de andere regio’s van het land. Bovendien zit er meestal een maand of twee tussen de ondertekening van het contract en het moment waarop de verkoop wordt afgerond. Veel van de verkopen in januari weerspiegelen dus de contracten die eind vorig jaar zijn ondertekend.
Ondanks de scherpe daling van de verkopen bleven de huizenprijzen de afgelopen maand stijgen. De nationale gemiddelde verkoopprijs steeg in januari met 0,9% ten opzichte van een jaar eerder, tot $396.800. De huizenprijzen zijn al 31 maanden op rij op jaarbasis gestegen.
De Amerikaanse huizenmarkt bevindt zich in een verkoopdaling die teruggaat tot 2022, toen de hypotheekrente begon te stijgen vanaf het dieptepunt uit het pandemietijdperk. De combinatie van hogere hypotheekrentes, jaren van torenhoge huizenprijzen en een chronisch tekort aan woningen op nationaal niveau na meer dan een decennium van huizenbouw onder het gemiddelde heeft ervoor gezorgd dat veel aspirant-huiseigenaren uit de markt geprijsd zijn. De verkoop van voorheen bezette Amerikaanse huizen bleef vorig jaar steken op het laagste niveau in 30 jaar.
De omzet schommelt nu rond de 4 miljoen per jaar, teruggaand tot 2023. Dat is ruim lager dan het jaarlijkse tempo van 5,2 miljoen dat historisch gezien de norm is.
Toch is de hypotheekrente al maanden lager, wat de huizenverkoop in december een boost heeft gegeven en de vooruitzichten voor het komende voorjaarsseizoen voor het kopen van huizen heeft verbeterd – tenminste voor huizenkopers die het zich kunnen veroorloven tegen de huidige rente te kopen.
Veel van de vorige maand gekochte huizen zijn waarschijnlijk in november en december onder contract gekomen, toen de hypotheekrente daalde naar het laagste niveau van het jaar.
De gemiddelde rente op een hypotheek met een looptijd van 30 jaar daalde vorige maand kortstondig naar 6,06%, het laagste niveau sinds september 2022, aldus hypotheekkoper Freddie Mac. Sindsdien is de koers weer iets hoger gegaan en bleef deze week op slechts boven 6%maar bijna een procentpunt lager dan een jaar geleden.
Toch blijft de betaalbaarheid een uitdaging voor veel aspirant-huiseigenaren, vooral voor starters die geen overwaarde van een bestaand huis hebben om voor een nieuwe woning te kopen. Ze waren vorige maand goed voor 31% van de huizenverkopen. Historisch gezien vertegenwoordigden zij 40% van de huizenverkopen.
“Vandaag de dag hebben we minimale faillissementen, het huizenvermogen blijft groeien; het is alleen zo dat huurders die huiseigenaar willen worden, moeilijkheden ondervinden,” zei Yun.
De onzekerheid over de arbeidsmarkt houdt waarschijnlijk ook veel potentiële kopers aan de zijlijn.
Terwijl de economie een solide groei laat zien, is de arbeidsmarkt al maanden traag. Het aantal vacatures in de VS daalde in december naar het laagste niveau in ruim vijf jaar. En terwijl De aanwervingen door Amerikaanse werkgevers waren in januari verrassend sterk, Herzieningen door de overheid hebben het aantal banen dat vorig jaar werd gecreëerd teruggebracht tot het zwakste totaal sinds 2020, toen de pandemie begon.
Door de terugval in de verkoop blijven steeds meer woningen langer op de markt.
Eind januari waren er 1,22 miljoen onverkochte woningen, een daling van 0,8% ten opzichte van december en een stijging van 3,4% ten opzichte van januari vorig jaar, aldus NAR. Dat is nog steeds ver onder de ongeveer 2 miljoen huizen die te koop stonden vóór de COVID-19-pandemie.
De voorraad aan het einde van de maand van januari vertaalt zich in een aanbod voor 3,7 maanden bij het huidige verkooptempo. Traditioneel wordt een aanbod van vijf tot zes maanden beschouwd als een evenwichtige markt tussen kopers en verkopers.
Traditioneel komen er voorafgaand aan het huizenaankoopseizoen in de lente meer huizen op de markt, wat potentiële kopers een bredere selectie zou kunnen bieden.
“Kopers zullen een gunstiger markt vinden nu we de lente ingaan”, zegt Lisa Sturtevant, hoofdeconoom bij Bright MLS. “Meer voorraad, lagere tarieven en een langzamere prijsgroei zullen kopers meer onderhandelingsruimte geven.”
—Door Alex Veiga, AP-bedrijfsschrijver
