Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar de ResiClub nieuwsbrief.
Johannes Rogersde hoofdfunctionaris voor gegevens en analyses van Cotaliteit (voorheen bekend als CoreLogic), keerde dit jaar terug naar ResiDay een presentatie in twee delen gevenIn de eerste plaats hoe risico’s (verzekeringen, klimaat, bouwkosten) de huizenmarkt hervormen, en ten tweede hoe AI staat op het punt vastgoedprofessionals in ‘superhelden’ te veranderen.
In 2011 was het bedrijf voornamelijk een Amerikaans hypotheekgegevensbedrijf. Tegenwoordig is Cotality een analyseplatform voor meerdere landen en bedrijfstakken dat meer dan 1 miljoen makelaars in onroerend goed ondersteunt, meer dan 8 van de 10 Amerikaanse hypotheken bestrijkt en samenwerkt met een vergelijkbaar deel van de vastgoedverzekeringspolissen. Binnen al deze bedrijven verzamelt Cotality gegevens uit 22.000 unieke bronnen: van county-recorders tot satellietbeelden en lidar-scans op smartphones.
“Ik heb het geluk om voor deze 21e-eeuwse data- en AI-fabriek te mogen zorgen”, vertelde Rogers aan het publiek. Hij geeft leiding aan een team van ongeveer 200 datawetenschappers en meteorologen.
Verzekeringspremies bereiken een recordaandeel van de maandelijkse betalingen
Verzekeringen zijn nu verantwoordelijk voor 9% van de doorsneebetaling van een huiseigenaar in de VS – het hoogste aandeel ooit geregistreerd, volgens Cotality. Verschillende staten hebben het afgelopen jaar premiestijgingen met dubbele cijfers gezien.
Vooruitkijkend verwacht Cotality dat de gemiddelde jaarlijkse verzekeringspremies voor huiseigenaren in de VS in 2026 nog eens met 8% zullen stijgen, gevolgd door nog eens 8% in 2027.
Volgens Cotality oefenen drie krachten een opwaartse druk uit op de woningverzekeringen.
Ten eerste zijn er de stijgende bouw- en materiaalkosten. Cotality houdt voor elk eigendom in het land de exacte wederopbouwkosten bij: ‘elke spijker en twee bij vier.’ Tijdens de pandemische huizenhausse was er sprake van een historische oververhitting van zowel de huizenprijzen als de materiaalprijzen, wat tot hogere vervangingskosten heeft geleid. Dat zorgt nog steeds voor hogere premies voor woningverzekeringen.
Ten tweede worden steeds meer huizen geconfronteerd met klimaatgerelateerde gevaren. Ruwweg 12% van de huidige Amerikaanse woningvoorraad bevindt zich in risicozones (natuurbranden, winterstormen, hagel en overstromingen), wat 4,3 biljoen dollar aan hypothetische wederopbouwkosten vertegenwoordigt. In 2050 zal dat aandeel stijgen tot 20%, ofwel 7,2 biljoen dollar. Cotality modelleert de financiële impact van elk gevaar op elk onroerend goed, waardoor verzekeraars – en in toenemende mate ook huiseigenaren – risicoscores krijgen die rekening houden met zowel de huidige als toekomstige omstandigheden.
Ten derde is er migratie naar gebieden met een hoog risico. De verdichting van de Amerikaanse woningvoorraad weerspiegelt de groei van woningen in risicogevoelige regio’s. “Eén op de zes Amerikanen woont nu in een gebied met een hoog risico op natuurbranden,” merkte Rogers op. Florida en Georgia, die een snelle bevolkingsgroei kenden, behoren tot de meest kwetsbare staten.
Nadat hij had uiteengezet waarom de premies voor woningverzekeringen stijgen, richtte Rogers zich op de manier waarop wetenschap en data verliezen en premies kunnen verminderen.
Stedelijke brand veroorzaakte de verliezen in Los Angeles, zei hij. Ondanks relatief lage risicoscores voor natuurbranden brandden wijken in de Palisades af als gevolg van brand van gebouw tot gebouw. Cotality modelleert dit risico van ‘stedelijke brand’ nu op het niveau van individuele eigendommen, waardoor verzekeraars een duidelijker beeld krijgen van hoe branden zich verspreiden over de verouderende woningvoorraad.
Rogers voegde eraan toe dat het herbouwen van gemeenschappen zoals Palisades voor een veiligere toekomst kan helpen de premies binnen de perken te houden. Hij zei dat Cotality na de Palisades-brand van 2018 heeft geholpen bij het ontwerpen van een blauwdruk voor de wederopbouw die het risico op natuurbranden met wel 75% zou kunnen verminderen en de verzekeringspremies met meer dan 50% zou kunnen verlagen. De blauwdruk omvatte verharde huizen volgens de IBHS-standaard, opnieuw ontworpen indelingen met een lagere dichtheid met brandgangen en risicobeperkende strategieën rond de grenzen van de gemeenschap.
Ten slotte zei Rogers dat premies kunnen worden verlaagd door middel van veerkrachtbeoordelingen op huisniveau. Cotality werkte samen met het California Department of Insurance om elk huis te evalueren met behulp van luchtbeelden en AI. Kenmerken zoals dakmaterialen, gesloten dakranden, tegenslagen en niet-ontvlambare verdedigbare ruimte dragen bij aan veerkrachtscores die verzekeraars gebruiken om premies met 20% of meer te verlagen.
Deze veerkrachtbeoordelingen worden nu buiten Californië ingezet, zei hij. Een treffend voorbeeld: Seminole County, Georgia – ver verwijderd van de gevaren aan de kust – kent zes maal het risiconiveau van de graafschappen met verharde huizen in Florida, wat de kracht van bouwvoorschriften onderstreept.
