Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar de ResiClub nieuwsbrief.
Er bestaat geen twijfel over: de verzwakking van de huizenmarkt in de Sunbelt – het epicentrum van de Amerikaanse huizenbouw – heeft ertoe geleid dat huizenbouwers het afgelopen jaar hun prijsmacht hebben verloren.
Te midden van de extra margecompressie passen enkele grote huizenbouwers hun strategieën aan. Lennar is eindelijk bezig zijn marktaandeel wat te vergroten, waarbij hij de strategie van volume boven marge hanteertterwijl KB Home – een huizenbouwer op nummer 526 stond op de lijst Fortuin 1000 – zei op 18 december dat het van plan is nog meer in te zetten op build-to-order (meer daarover hieronder).
Eind vorige week is KB Thuis publiceerde zijn winstcijfers over het vierde kwartaal van 2025 – de drie maanden eindigend op 30 november. Tijdens de winstoproep onderstreepte het hoe lastig de huidige huizenmarkt nog steeds is, zelfs voor bouwers die de meest agressieve stimuleringsoorlogen en speculatieve voorraadstrategieën hebben vermeden.
In het artikel van vandaag ResiClub belicht zeven belangrijke inzichten uit de laatste inkomsten van KB Home.
1. De marges van KB Home dalen tot het laagste niveau in het vierde kwartaal sinds 2016
Tijdens de pandemische huizenbouw behaalden veel beursgenoteerde huizenbouwers recordwinstmarges omdat de huizenprijzen enorm stegen en de vraag van kopers gloeiend heet werd. Sinds de nationale hausse in de vraag naar woningen in de zomer van 2022 wegebde, hebben veel grote huizenbouwers hun marges verkleind en waar en wanneer dat nodig was de betaalbaarheid/prijsaanpassingen doorgevoerd om hun verkooptempo op peil te houden of een grotere terugval in de verkoop te voorkomen.
Dat geldt ook voor KB Home, dat in het vierde kwartaal van 2025 een brutowinstmarge op de huizenmarkt rapporteerde van 17% – een daling ten opzichte van een cycluspiek in het vierde kwartaal van 24,1% in het vierde kwartaal van 2021. De marge is nu gecomprimeerd tot het laagste niveau in het vierde kwartaal sinds het vierde kwartaal van 2016.
Zoals Robert Dillard, CFO van KB Home, zei tijdens de winstoproep van het bedrijf op 18 december 2025:
“De brutowinstmarge voor woningen was 17%, en de aangepaste brutowinstmarge voor woningen, exclusief 13,7 miljoen dollar aan voorraadgerelateerde kosten, was 17,8%. De aangepaste brutowinstmarge voor woningen was 310 basispunten lager als gevolg van prijsdruk, negatieve operationele hefboomwerking, hogere relatieve grondkosten, regionale mix en productmix, die uitgesproken was vanwege de leeftijd en prijs van incrementeel volume versus begeleiding.”
2. De gemiddelde verkoopprijs van KB Home is 8,8% gedaald ten opzichte van de piek in 2022
In tegenstelling tot veel grote huizenbouwers zoals Lennar – die er de voorkeur aan gaven de hypotheekrente af te kopen bij het doorvoeren van aanpassingen in de betaalbaarheid deze cyclus – heeft KB Home ervoor gekozen om meer te vertrouwen op regelrechte prijsverlagingen. (Terug in de zomer van 2023Jeffrey Mezger, CEO van KB Home, vertelde me dat deze prijsverlagingen hun strategie zouden zijn als een van hun regionale huizenmarkten verder zou verzwakken.)
In het vierde kwartaal van 2025 lag de gemiddelde verkoopprijs van KB Home ($465.600) 7,1% onder het vierde kwartaal van 2024 ($501.000) en 8,8% onder de cycluspiek in het vierde kwartaal van 2022 ($510.400). Hoewel een deel van deze daling te wijten is aan een verschuiving in de mix, heeft KB Home eerder erkend dat de huizenprijzen de afgelopen 18 maanden zijn verlaagd in markten zoals Austin en San Antonio, maar ook in Orlando en JacksonvilleFlorida.
“De gemiddelde verkoopprijs daalde met 7% tot $466.000 als gevolg van de regionale en productmix en algemene marktomstandigheden”, zei Dillard tijdens de winstoproep.
3. Het margebeschermingsplan van KB Home: sterker leunen op Built-to-Order
KB Home maakt geen geheim van zijn doel: het aandeel van de leveringen op bestelling vergroten als percentage van de omzet tot 70% of meer van het totale volume, tegen 57% in het vierde kwartaal van 2025.
De reden is simpel: de marges op bestelling zijn aanzienlijk hoger voor KB Home. Op bestelling gebouwde woningen genereren doorgaans hogere marges omdat ze worden verkocht voordat de bouw begint, waardoor de voorraadkosten worden verlaagd. Kopers hebben ook de neiging om upgrades en opties met een hogere marge te selecteren, waardoor de brutowinst per woning stijgt.
KB Home COO Robert McGibney zei tijdens de winstoproep van het bedrijf op 18 december:
“Hoewel we altijd een aantal voorraadwoningen beschikbaar hebben voor kopers die een snellere intrekdatum nodig hebben, zullen de superieure marges die we genereren op op bestelling gebouwde woningen ons in staat stellen meer waarde uit onze gemeenschappen te halen. Onze brutomarges op op bestelling gebouwde woningen zijn 3 procentpunten tot 5 procentpunten hoger dan op voorraadverkopen, en we begonnen in november een verschuiving te zien naar meer op bestelling gebouwde verkopen, een bemoedigende trend die zich tot in december heeft voortgezet. Terwijl we ons blijven concentreren op de verkoop van onze op bestelling gebouwde woningen en deze verkopen in de loop van het boekjaar 2026 leveringen worden, verwachten we een gunstig traject voor onze brutomarges te bereiken.
“We zijn erg gefocust op het terugbrengen naar een verhouding van minstens 70/30 (built-to-order), en we zien een geweldige kans om die verandering te bewerkstelligen met de nieuwe gemeenschappen die in het voorjaar komen.”
De leidinggevenden van KB Home zijn van mening dat, door meer op build-to-order te leunen, dit ertoe zal bijdragen dat hun marges in het eerste kwartaal van 2026 zullen dalen.
Jeffrey Mezger, CEO van KB Home, zei tijdens de winstoproep:
“We hebben al gedeeld dat de marges in het eerste kwartaal het dieptepunt hebben bereikt, en we verwachten kwartaal-op-kwartaal verbetering naarmate het jaar daarna vordert. En het is een combinatie van een betere hefboomwerking naarmate we de omzet terug laten groeien en betere marges naarmate onze gemeenschapsmix ronddraait.”
4. De huizenverkopen van KB Home zijn jaar op jaar met 10% gedaald
Netto nieuwe bestellingen van KB Home in het vierde kwartaal 👇
- Q4 2018 —> 2.013
- Q4 2019 —> 2.777
- 4e kwartaal 2020 —> 3.937
- 4e kwartaal 2021 —> 3.529
- 4e kwartaal 2022 —> 692 (schok hypotheekrente – pauze vóór herkalibratie van de prijzen/versoepeling van de achterstand)
- 4e kwartaal 2023 —> 1.909
- 4e kwartaal 2024 —> 2.688
- 4e kwartaal 2025 —> 2.414
“We waren gedisciplineerd en namen niet al te agressieve stappen om de omzet binnen te halen tijdens het seizoensmatig tragere vierde kwartaal”, zei Mezger over de winstcijfers. “Door dit te doen, denken we dat we in het eerste kwartaal van 2026 betere marges op deze omzet kunnen behalen dan we anders zouden hebben geproduceerd.”
5. De margecompressie van KB Home zou op dit moment groter zijn, ware het niet dat de bouw- en materiaalkosten dit jaar bescheiden zijn gedaald
“Deze margedruk werd opnieuw gedeeltelijk gecompenseerd door lagere directe bouwkosten per eenheid”, zei Dillard tijdens de winstoproep. “Het is opmerkelijk dat de gemiddelde kosten per eenheid in het kwartaal daalden, omdat de directe bouwkosten en materiaalkosten sterker daalden dan de lotkosten stegen.”
6. Het annuleringspercentage van KB Home blijft stabiel
7. Snellere bouwtijden
KB Home heeft de bouwtijden jaar na jaar met ongeveer 20% teruggebracht en daarmee de bedrijfsbrede doelstelling van 120 dagen of beter voor op maat gemaakte woningen bereikt. Sommige divisies duren nu gemiddeld minder dan 100 dagen.
Waar bouwt KB Home eigenlijk?
Gegevens ophalen uit de ResiClub Terminal– waar we voetafdrukgegevens bijhouden van de 21 grootste huizenbouwers van Amerika – hebben we de onderstaande kaart gemaakt.
