Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar de ResiClub nieuwsbrief.
De gemiddelde prijs na aftrek van de incentives voor nieuwbouwwoningen die door Lennar – de op één na grootste huizenbouwer van Amerika – werden verkocht, kwam in het derde kwartaal van 2025 uit op $386.000. Dat is -10,2% lager dan de $430.000 in het vierde kwartaal van 2024 en -21,4% vergeleken met de $491.000 in het derde kwartaal van 2022.
Terwijl Lennar vorig kwartaal erkende dat het in de toekomst niet langer zo agressief zal zijn in het prioriteren van volume boven marge, zei de gigantische huizenbouwer dat dit de afgelopen jaren (dat wil zeggen volume > marge-strategie) het heeft geholpen marktaandeel te winnen, terwijl sommige andere bouwers conservatiever waren.
“Gedurende de afgelopen drie jaar van moeilijke marktomstandigheden hebben we het volume weten te behouden, zijn we marktaandeel gegroeid en hebben we ons operationele platform opnieuw ontworpen voor een betere en efficiëntere toekomst wanneer de markt een dieptepunt bereikt en normaliseert. We zijn buitengewoon goed gepositioneerd met een zeer sterk marktaandeel in strategische markten, en onze marge wordt naar boven benut”, zei Stuart Miller, co-CEO van Lennar, tijdens de winstoproep van de huizenbouwer op 17 december.
Hoewel er ongetwijfeld sprake is van zwakte op de huizenmarkt – vooral in de hoogconjunctuur in Texas en Florida – zou Lennars daling van de huizenprijzen de indruk kunnen wekken van een grotere correctie van de huizenprijzen dan de huizenkoper daadwerkelijk ziet.
Kijk, de gemiddelde verkoopprijs van Lennar, na aftrek van de prikkels, weerspiegelt de gemiddelde verkoopprijs nadat de prikkels zijn afgetrokken – het is niet de werkelijke prijs die de gemiddelde huizenkoper vóór de prikkels betaalt.
Terwijl een deel van de gemiddelde daling van de verkoopprijzen te wijten is aan regelrechte prijsverlagingen sommige naar een mixverschuiving naar kleinere huizenDe grootste drijfveer zijn agressieve stimuleringsuitgaven, voornamelijk via het opkopen van hypotheekrentes.
Om de impact van prikkels te isoleren, ResiClub reverse-engineering van de verkoopprijswiskunde van Lennar.
ResiClub schat dat Lennar in het derde kwartaal van 2022 ongeveer $ 12.074 aan incentives heeft uitgegeven aan een typische woningverkoop. Ter vergelijking: in het vierde kwartaal van 2025 waren de typische stimuleringsuitgaven van Lennar gestegen tot ongeveer $ 62.837 per huis.
Als we rekening houden met de stimuleringsuitgaven, betaalde de typische Lennar-huizenkoper in het derde kwartaal van 2022 ongeveer $ 503.074. In het vierde kwartaal van 2025 betaalde de typische huizenkoper van Lennar ongeveer $ 448.690 – ongeveer 10,8% minder dan in het derde kwartaal van 2022, wat Lennars topkwartaal markeerde.
Nu er rekening wordt gehouden met de prikkels, resteert de vraag: welke ResiClub Ik kan daar nog geen antwoord op geven: hoeveel van die daling van 10,8% weerspiegelt de verschuiving in de mix versus regelrechte dalingen van de huizenprijzen?
“Zoals u zich wellicht herinnert, merkte ik afgelopen kwartaal op dat dalende rentetarieven het begin van een herstel van de markt zouden kunnen betekenen. Helaas heeft die omslag nog niet plaatsgevonden. Omdat de (hypotheek)rente in september langzaam matigde, in oktober verder daalde en in november vlak bleef, bleef de reactie van klanten tamelijk lauw, wat erop wijst dat een combinatie van problemen met de betaalbaarheid en het consumentenvertrouwen de vraag bleef beperken”, aldus Miller over de winstoproep.
Miller voegde eraan toe: “Hoewel het verkeer consistent was, waren klanten zowel aarzelend als beperkt door wat ze zich konden veroorloven om te kopen. Dat gezegd hebbende, laten onze resultaten over het vierde kwartaal de voortdurende verzwakking van de marktomstandigheden en de betaalbaarheid zien. De verkoopvolumes waren moeilijk op peil te houden en vereisten extra prikkels om ons verwachte tempo te bereiken en een onbedoelde opbouw van overtollige voorraad te voorkomen.”
