Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar de ResiClub nieuwsbrief.
Donderdag president Donald Trump aangekondigd dat door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE’s) Fannie Mae en Freddie Mac nog eens 200 miljard dollar aan hypotheekobligaties zullen kopen.
Trump schreef:
“Omdat ik ervoor heb gekozen om Fannie Mae en Freddie Mac in mijn eerste termijn niet te verkopen, een werkelijk geweldige beslissing en tegen het advies van de ‘experts’ in, is het nu vele malen dat bedrag waard – een absoluut fortuin – en heeft het $200 miljard in contanten. Daarom geef ik mijn vertegenwoordigers de opdracht om voor $200 miljard aan hypotheekobligaties te kopen. Dit zal de hypotheekrente omlaag brengen, de maandelijkse betalingen verlagen en de kosten van het bezitten van een huis betaalbaarder maken.”
Het langetermijnrendement – zoals het rendement op tienjarige staatsobligaties en de gemiddelde hypotheekrente op dertig jaar – wordt bepaald door de vraag/het gebrek aan vraag naar de onderliggende obligatie. De rendementen bewegen zich omgekeerd ten opzichte van de obligatiekoersen. Als de vraag naar langlopende obligaties stijgt, stijgen de prijzen en dalen de rendementen/hypotheekrentes. Als de vraag naar obligaties daalt, dalen de obligatieprijzen en stijgen de rendementen/hypotheekrentes.
Wanneer de Federal Reserve bijvoorbeeld overgaat tot kwantitatieve versoepeling, zoals zij tijdens de pandemie heeft gedaan, koopt zij langetermijnactiva zoals staatsobligaties en door hypotheek gedekte waardepapieren (MBS), waardoor de vraag naar obligaties toeneemt en de obligatieprijzen stijgen en de langetermijnrente daalt, inclusief de hypotheekrente. De MBS-aankopen van de Fed zorgden voor extra neerwaartse druk op de hypotheekrente in 2020 en 2021.
Omgekeerd heeft de Fed tijdens de kwantitatieve verkrapping sinds 2022 MBS-activa van de balans laten rollen zonder ze te vervangen – waardoor in feite een grote MBS-koper uit de markt werd verwijderd – wat extra opwaartse druk kan uitoefenen op de hypotheekrente met een vaste looptijd van 30 jaar.
In feite stelt Trump voor om Fannie Mae en Freddie Mac – beiden in staatsconservatorschap – te gebruiken om een groter deel van de hypotheekobligaties te absorberen, waardoor de relatieve marktvraag naar MBS toeneemt. Dat zou op de korte termijn voor enige opwaartse druk op de MBS-prijzen en een neerwaartse druk op de hypotheekrente kunnen zorgen, waardoor de rente verder zou dalen “hypotheekspreiding.”
Rond dezelfde tijd dat de Federal Reserve in het voorjaar van 2022 begon met het verhogen van de kortetermijnrente en stopte met het kopen van langlopende obligaties, begonnen de financiële markten zich terug te trekken uit obligaties, waardoor de langetermijnrente – inclusief de hypotheekrente – enorm steeg. Alleen, zonder dat de Fed MBS kocht, kende de 30-jaars vaste gemiddelde hypotheekrente een grotere sprong dan de rente op 10-jaars staatsobligaties.
Op zijn hoogtepunt in juni 2023 bedroeg de ‘hypotheekspread’ – het verschil tussen de rente op tienjarige staatsobligaties en de gemiddelde hypotheekrente met een vaste looptijd van dertig jaar – 2,96 procentpunten (296 basispunten). Dat was ver boven het historische gemiddelde van 1,76 procentpunt (176 bp) sinds 1972.
De afgelopen twee jaar is de ‘hypotheekspread’ langzaam kleiner geworden, tot 2,05 procentpunt (205 basispunten) in december 2025.
Het doel van de aankondiging van Trump op donderdag (dat wil zeggen dat Fannie Mae en Freddie Mac voor nog eens $200 miljard aan hypotheekobligaties kopen) is om de compressie van de hypotheekspread te versnellen.
Dat meldde Bloomberg in decemberFannie Mae en Freddie Mac zijn al begonnen met het versnellen van hun aangehouden hypotheekbezit, waarbij ze in de tweede helft van 2025 met ongeveer 69 miljard dollar zijn gestegen.
Volgens John Burns Onderzoek en adviesAls Fannie Mae en Freddie Mac in 2026 nog eens $200 miljard aan hypotheekobligaties zouden toevoegen, zouden de GSE’s vrij dicht bij hun wettelijke limiet van $450 miljard komen (elk $225 miljard).
Donderdag zei Alex Thomas, onderzoeksmanager bij JBREC, getweet:
“Fannie (Mae) en Freddie (Mac) hebben sinds mei vorig jaar al ~$70 miljard aan hun aangehouden hypotheekportefeuilles toegevoegd. Als we nog eens $200 miljard toevoegen, zouden de GSE’s feitelijk hun wettelijke limiet bereiken ($225 miljard elk).”
Naar aanleiding van de post van Trump van donderdag, er was een onmiddellijke beweging in de MBS-prijzen.
Dat gezegd hebbende, is het onduidelijk hoeveel impact een extra $200 miljard aan door GSE aangehouden hypotheekobligaties precies zou hebben op de ‘hypotheekspread’ en de gemiddelde 30-jaars vaste hypotheekrente.
Tot eind juni 2025 is er voor $9,26 biljoen aan door hypotheek gedekte effecten (MBS) beschikbaar, volgens gegevens die het Urban Institute onlangs heeft verstrekt aan ResiClub. Hieronder vindt u de uitsplitsing:
- —> $3,00 biljoen aangehouden door bewaarders (banken)
- -> $ 2,74 biljoen hield alle anderen vast
- —> 2,14 biljoen dollar in handen van de Federal Reserve
- —> 1,33 biljoen dollar in handen van buitenlandse kopers
- —> $0,06 biljoen in handen van GSE’s (Fannie Mae en Freddie Mac)
Het onderstaande diagram is hetzelfde als het bovenstaande, maar toont de MBS-houders per verdeling.
Vóór de Grote Financiële Crisis waren de GSE’s (Fannie Mae en Freddie Mac) veel grotere kopers van door hypotheek gedekte waardepapieren.
In een rapport van het Urban Institute gepubliceerd in januari 2026Laurie Goodman en Jim Parrott leggen uit wat er is gebeurd:
“Jarenlang waren Fannie Mae en Freddie Mac de kopers van het laatste redmiddel op de markt, die tussenbeide kwamen om te profiteren van de breder wordende spreads en daarmee een geruststellende grens stelden aan de volatiliteit van de MBS. Toen ze eenmaal onder curatele waren gesteld, werden de door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE’s) in die rol vervangen door de Federal Reserve, die de MBS-markt betrad om veel grotere schommelingen in de economie te kalmeren. Dit alles bleef tot voor kort onopgemerkt buiten de MBS-markt, toen de Federal Reserve maakte eindelijk een einde aan haar tijd in de stabiliserende rol, waardoor de MBS-markt voor het eerst in decennia zonder een koper als laatste redmiddel achterbleef.”
“De GSE’s gaven hun rol als marktstabilisator op toen ze onder curatele werden gesteld en begonnen hun portefeuille af te bouwen onder de voorwaarden van hun reddingsoperatie door het ministerie van Financiën. De Federal Reserve stapte vervolgens prompt in die rol. Als onderdeel van haar bredere inspanningen om de markt te ondersteunen in de nasleep van de financiële crisis, kocht de Federal Reserve tussen januari 2009 en maart 2010 voor 1,25 biljoen dollar aan MBS-agentschappen en tussen 2012 en 2010 nog eens 823 miljard dollar. Grotendeels vanwege die agressieve houding, samen met de reddingsoperatie voor de GSE’s, bleven de MBS-markt en de hypotheekliquiditeit over het algemeen stabiel tijdens de diepten van de crisis, een opmerkelijke prestatie gezien de mate van ontwrichting in de rest van de economie.”
“De Federal Reserve was toen goed gepositioneerd om de volgende grote verstoring op de MBS-markt het hoofd te bieden, toen de financiële markten vastliepen in de begindagen van de COVID-19-pandemie. In februari en begin maart 2020 bevroor de financiële markten en werden beleggers gedwongen hun MBS-agentschap te verkopen om kasreserves op te bouwen, waardoor de hypotheekspreads met 75 basispunten groter werden. De Federal Reserve kwam in maart tussenbeide en beloofde MBS- en staatsobligaties te kopen “voor de bedragen die nodig zijn om een soepel functioneren van de markt en een effectieve transmissie van staatsobligaties te ondersteunen.” monetair beleid naar bredere financiële markten en de economie.” 1 Trouw aan haar woord kocht de Federal Reserve de daaropvolgende maand meer MBS dan de gehele brutoproductie van de effecten, waardoor de spreads en daarmee de hypotheekrente werden gestabiliseerd. De spreads kwamen uiteindelijk iets hoger uit dan vóór de pandemie, maar dat was toe te schrijven aan de volatiliteit van de vastrentende waarden en een herfinancieringsgolf die werd veroorzaakt door de daling van de rente op staatsobligaties.”
“De Federal Reserve heeft afstand gedaan van haar rol als stabilisator van de MBS-markt toen zij in maart 2022 overging op kwantitatieve verkrapping, een einde maakte aan haar aankopen van MBS en zich ertoe verplichtte haar MBS-portefeuille af te bouwen. Nu de GSE’s nog steeds opereren onder de portefeuillebeperkingen die in het kader van conservatorschap zijn opgelegd, heeft de markt voor het eerst in de recente geschiedenis geen stabilisator meer.”
