Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar de ResiClub nieuwsbrief.
Tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt was de vraag naar woningen zo groot – en werden de huizen zo snel verkocht – dat woningen nauwelijks nog als actieve voorraad werden geregistreerd. Volgens het rapport stonden er in februari 2022 slechts 346.511 actieve woningen te koop. Makelaar.com’s datareeks. Dat was maar liefst 68,5% onderstaand de 1.102.660 actieve vermeldingen in februari 2019.
Eind februari 2022 had geen enkele van de 200 grootste huizenmarkten van Amerika meer voorraad dan in februari 2019 vóór de pandemie.
Snel vooruit naar eind februari 2026, toen stonden er 914.860 actieve huizen te koop – en nu hebben 66 van de 200 grootste huizenmarkten van het land een actievere voorraad dan in februari 2019 vóór de pandemie.
Van de 200 grootste huizenmarkten van het land toont de onderstaande tabel de 66 markten waar de actieve woningvoorraad die eind februari 2026 te koop stond, het niveau overschreed dat die respectieve markten in februari 2019 hadden.
(Klik hier voor een sorteerbare versie van de onderstaande tabel.)
Veel van de zwakste huizenmarkten van de afgelopen jaren, waar huizenkopers meer invloed hebben gekregen, bevinden zich in de regio’s Zuid en Bergwest. Deze gebieden behoorden tot de grootste bloeisteden van het land, nadat ze een aanzienlijke stijging van de huizenprijzen hadden doorgemaakt tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt, waardoor de fundamentele kenmerken van de woningbouw ver boven het lokale inkomensniveau reikten.
Toen de door de pandemie veroorzaakte migratie vertraagde en de hypotheekrente steeg, werden markten als Cape Coral, Florida en Austin, Texas geconfronteerd met uitdagingen, omdat ze afhankelijk waren van lokale inkomens om de schuimende huizenprijzen in stand te houden. De verzwakking van de huizenmarkt in deze gebieden werd verder versneld door het grote aanbod aan nieuwe woningen in de pijplijn aan de overkant van de Sunbelt.
Bouwers zijn vaak meer bereid om de netto-effectieve prijzen te verlagen of andere aanpassingen aan de betaalbaarheid door te voeren om producten in een verschoven markt te verplaatsen. Die aanpassingen op de nieuwbouwmarkt zorgen vervolgens voor een extra verkoelend effect op de wederverkoopmarkt, omdat sommige kopers die misschien voor een bestaande woning hadden gekozen hun focus verleggen naar nieuwe woningen waar nog aanbiedingen beschikbaar zijn.
Daarentegen waren veel markten in het noordoosten en middenwesten minder afhankelijk van pandemische migratie en is er minder nieuwbouw in uitvoering. Nu de blootstelling aan die vraagschok kleiner is, zijn de actieve voorraden in deze regio’s in het Middenwesten en Noordoosten relatief krapper gebleven, waardoor het voordeel in handen van huizenverkopers bleef (althans relatief gesproken).
Daar moeten wij op wijzen De nationale groei van de actieve woningvoorraad op jaarbasis blijft vertragen– en veel van de zwakste huizenmarkten in Florida zien nu op jaarbasis een milde daling van de actieve voorraad.
ResiClub leden kunnen onze nieuwste inventarisanalyse zien voor meer dan 800 stedelijke gebieden en 3.000 provincies hier. ResiClub Terminalleden kunnen nog dieper gaan hier.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Over het algemeen gesprokenHuizenmarkten waar de voorraden (dat wil zeggen actieve aanbiedingen) zijn teruggekeerd naar het niveau van vóór de pandemie van 2019 hebben de afgelopen 45 maanden een zwakkere groei van de huizenprijzen (of regelrechte dalingen) gekend. Omgekeerd hebben de huizenmarkten, waar de voorraden ver onder het niveau van vóór de pandemie van 2019 blijven, over het algemeen de afgelopen 45 maanden een sterkere stijging van de huizenprijzen gekend.
Hoewel deze gegevensverlaging in de loop van de tijd minder nuttig zal worden, blijft deze op dit moment nog steeds nuttig
Een van de vaak voorkomende tegenslagen die ik hoor als ik de huidige actieve voorraad te koop vergelijk met de niveaus van 2019, is dat sommige markten – zoals Austin en Punta Gorda, Florida – nu een grotere populatie hebben dan in 2019.
Het is waar dat sommige van de markten met een hogere voorraad vandaag de dag vergeleken met 2019 ook de markten zijn die de afgelopen jaren een opmerkelijke bevolkingsgroei hebben doorgemaakt. Die feitelijke bevolkingsgroei (dwz een grotere bevolkingsbasis) is echter niet de belangrijkste reden waarom de voorraad zo snel is gestegen in plaatsen als Austin en Punta Gorda nadat de pandemische hausse op de huizenmarkt was geëindigd.
Het komt eerder doordat die markten een scherpere verzwakking van hun koopmarkt hebben ervaren sinds de pandemische hausse op de huizenmarkt wegebde, en dat heeft ertoe bijgedragen dat de onverkochte voorraden op die markten zijn gestegen.
Deze dynamiek is niet ongebruikelijk. Groeimarkten die tijdens de hausse op de huizenmarkt warmer worden, ervaren vaak een meer uitgesproken cyclische afkoeling aan de achterkant. Zoals vaak het geval is, zorgen de onder druk staande fundamentele omstandigheden, de vertraagde binnenlandse migratie en het grote aantal nieuwbouwwoningen – in combinatie met een markt die verschoven is naar betaalbaarheid – gezamenlijk voor een grotere evenwichtsverschuiving tussen vraag en aanbod.
Dat gezegd hebbende, zullen veranderingen in de omvang van de markt – met name de bevolking en het totale aantal huishoudens – in de loop van de tijd uiteraard van invloed zijn op wat een “normaal” niveau van actieve voorraad in markten met hogere groei (zoals het metrogebied van Dallas) inhoudt. Tegen 2035 zal het vergelijken van de actieve voorraad met de niveaus van 2019 bijvoorbeeld veel minder zinvol zijn dan tussen 2021 en 2026.
