Zoek naar een huis op Compass.com, de website van Amerika’s grootste makelaardij in onroerend goed, en je zult een vertrouwde lay-out vinden: een kaart met beschikbare huizen, een aantal prijskaartjes, een reeks glinsterende keukens en gouden uurgevels. Het ziet er allemaal uit lijkt veel op Zillowde bijna alomtegenwoordige huizenzoeksite.
Er is echter één belangrijk verschil tussen de site van Compass en Zillow: een prominent weergegeven zwarte doos.
Achter de zwarte doos ligt een hoop aanbiedingen buiten het bereik van Zillowzogenaamde “Private Exclusives” die alleen te bezichtigen zijn met behulp van een Compass-agent. De intrige valt niet te ontkennen: “Ontgrendel 347 (8%) meer huizen die je nergens anders zult vinden”, dringt de doos aan als ik in de omgeving van Austin zoek. In Los Angeles zijn er blijkbaar 366 huizen die alleen kunnen worden opgegraven door contact op te nemen met Compass. New York City beschikt over bijna 450 huizen die u niet kunt vinden op Zillow, Realtor.com of enig ander huizenzoekportaal.
Elk van deze huizen is technisch gezien in strijd met de fel bediscussieerde ‘Listing Access Standards’ van Zillow, aldus de wet. zoekgigant die afgelopen april werd onthuld om hard op te treden tegen agenten – velen van hen bij Compass – die op sommige plaatsen huizen delen, maar op andere niet. Het populairste huizenzoekportaal van het land is zo ver gegaan sommige vermeldingen verbieden van zijn geroemde website, die volgens Zillow noodzakelijk is om de stijgende stroom van exclusieve vermeldingen en behoud een eerlijke en open marktplaats: “Als een vermelding online staat, zou deze overal online moeten zijn”, begint een van de blogposts van het bedrijf.
Het verbod leidde tot een snelle juridische reactie van Compass klaagde Zillow aan bij de federale rechtbankwaarbij werd beweerd dat de zoeksite zijn monopoliemacht gebruikte om de concurrentie te vernietigen. Compass wil zijn vermeldingen misschien niet meteen op Zillow, maar dat is het wel doet wil ze daar uiteindelijk hebben: CEO Robert Reffkin heeft de ‘privé-exclusieve’ fase vergeleken met een filmtrailer die een hype opwekt vóór een bredere release. Als Zillow vermeldingen verbiedt, verliest die brede release zijn glans.
Vrijdag behaalde Zillow een vroege overwinning in de juridische strijd: een rechter wees het verzoek van Compass om een voorlopig bevel af, wat Zillow zou hebben gedwongen te stoppen met het handhaven van de nieuwe regels. De advocaten van Compass konden niet aantonen dat Zillow feitelijk een monopolie is, zo concludeerde de rechter, en dus blijft de zogenaamde ‘Zillow Ban’ bestaan – voorlopig.
De uitspraak van de rechter is een grote stap in de vastgoedoorlog, maar de toekomst van het zoeken naar huizen ziet er nog steeds duister uit.
Om te beginnen is het niet eens duidelijk dat Zillow Echt wil zijn eigen regels handhaven. Volgens de Listing Access Standards van het bedrijf hebben agenten die een huis publiekelijk op de markt brengen – een bord in de voortuin plaatsen, de vermelding op de website van hun makelaar adverteren of alleen maar het bestaan ervan plagen via de zwarte doos van Compass – één werkdag om het huis met iedereen te delen, anders lopen ze het risico dat het op de zwarte lijst van Zillow komt te staan. Tijdens de hoorzitting onthulde het bedrijf echter dat het vorig jaar in een periode van ongeveer vier maanden ongeveer 1.200 waarschuwingen had gestuurd en slechts 50 huizen van zijn locatie had verbannen. Uit interne documenten bleek ook dat leidinggevenden zich zorgen maakten over de risico’s van het afwijzen van agenten en hun vermeldingen. Het is geen goed idee als de grootste naam in de huizenzoektocht openlijk toegeeft dat hij je niet elk huis dat te koop staat, kan of wil laten zien. Zillow zou zijn lauwe handhaving van het verbod kunnen voortzetten, en het zou sommige agenten, vooral degenen die afhankelijk zijn van Zillows bereik, er heel goed van kunnen weerhouden om het voorbeeld van Compass te volgen. Maar het zal de verspreiding van deze ‘exclusieve vermeldingen’ niet tegenhouden.
“Zillow gaat niet duizenden vermeldingen verbieden”, zegt Mike DelPrete, een technologiestrateeg en academicus aan de Universiteit van Colorado Boulder. “Ze zouden zichzelf in de voet schieten.”
Een zwarte doos op de Compass-website verwijst naar 347 extra ‘privé-exclusives’ in de omgeving van Austin die alleen toegankelijk zijn door contact op te nemen met een Compass-agent. Kompas
Ondertussen wordt Compass steeds krachtiger. Sinds de rechtszaalprocedure in november heeft het bedrijf het toezicht op de toezichthouders omzeild (dankzij slim politiek gedrag) om dicht bij de overname van de op één na grootste makelaardij in de VS, Anywhere Real Estate, die onder meer bekende namen als Corcoran, Century 21 en Coldwell Banker bezit. Het gecombineerde bedrijf, inclusief franchisenemers, zou op basis van de cijfers van vorig jaar bijna een kwart van het landelijke huizenverkoopvolume voor zijn rekening nemen, volgens een analyse van T3 Sixty, een adviesbureau voor vastgoedbeheer. Meer makelaars betekent meer advertenties, wat de voorraad exclusieve woningen van Compass des te waardevoller maakt. Als Compass alleen op zijn eigen platforms advertenties blijft adverteren – in interne databases of gewoon op de openbare kant van zijn website – zou het nog meer makelaars en klanten kunnen aantrekken door hen een voorsprong te beloven bij het zoeken naar huizen. “Kom hier”, zegt het veld, “en je krijgt toegang tot een VIP-ruimte vol met de populairste aanbiedingen uit de regio.” Zoals een ervaren vastgoedmanager mij vorig jaar vertelde: “Vermeldingen zijn brandstof.”
Zillow gaat niet duizenden vermeldingen verbieden. Ze zouden zichzelf in de voet schieten.Mike DelPrete, technologiestrateeg en academicus aan de Universiteit van Colorado Boulder.
De juridische tegenslag leidt niet tot een totaal verlies voor Compass. De antitrustzaak tegen Zillow zal zich een weg blijven banen door de rechtbanken, en het bedrijf zou nog steeds kunnen winnen in een juryproces. Of Compass zou eenvoudigweg kunnen besluiten zijn visie voort te zetten, ongeacht de uitslag in de rechtszaal. “We zullen nooit opgeven”, zegt Reffkin, CEO van Compass, vertelde het mij op het hoofdkantoor van het bedrijf eind vorig jaar, toen ik hem op de mogelijkheid drukte dat de juridische strijd niet naar zijn zin zou verlopen. Zelfs als Zillow een aantal aanbiedingen van zijn platform blokkeert, kan Compass doorgaan in de veronderstelling dat kopers en hun makelaars aangetrokken zullen worden tot elke plek die hen een voorsprong biedt bij het zoeken naar een huis. En hoewel Zillow misschien als beste uit de bus komt in de rechtszaal, zal de onderliggende stand van zaken waarschijnlijk niet veranderen. Compass onderhoudt nog steeds duizenden woningvermeldingen die niet beschikbaar zijn op andere zoekportals. Andere grote makelaars volgen dit voorbeeld en bouwen hun eigen voorraden exclusieve inventaris op ter voorbereiding op een wereld waarin noteringen beter worden bewaakt in plaats van vanaf het begin breed te worden gedeeld.
Als u een huis wilt kopen, kan dit werkelijkheid worden het kiezen van een makelaar des te beladener. U zult niet alleen hun greep op de lokale markt of hun onderhandelingsvaardigheden moeten inschatten, maar u zult ook moeten overwegen tot hoeveel vermeldingen u vroegtijdig toegang zou kunnen krijgen door hun makelaardij te kiezen. Sommige agenten zijn er altijd in geslaagd meer voorraad te ontgrendelen dan andere, via ‘private listing-netwerken’ of vriendschappelijke relaties met potentiële verkopers in de omgeving. Maar als makelaars meer van hun makelaars aanmoedigen om huizen intern te delen voordat ze hun bredere debuut maken, zouden grotere bedrijven als Compass een beslissend voordeel kunnen behalen, vooral op markten waar ze een aanzienlijk deel van de noteringen controleren. Deze verschuiving zou het moeilijker kunnen maken een agent van zich afschudden en doe het alleen, of verzwak uw onderhandelingspositie als u wilt onderhandelen over de honoraria van uw agent. Het vergroot ook de reële mogelijkheid van huizenjacht. FOMO: zelfs als de overgrote meerderheid van deze advertenties uiteindelijk overal wordt gedeeld, heb je misschien al de kans gemist om als eerste in de rij te staan voor je droomhuis.
Voorlopig zijn deze nog grotendeels hypothetisch: de uitspraak van de rechter op vrijdagochtend veranderde niets aan de status quo. Het bood echter wel een voorproefje de rommel die gaat komen: meer legale uitspraken, meer blogposts en, het allerbelangrijkste, meer vermeldingen die in privédatabases zijn weggegooid of buiten het bereik van Zillow zijn geplaatst. Huizenkopers opgelet: de oude manier van huizen zoeken vervaagt snel.
James Rodriguez is correspondent in het Discourse-team van Business Insider.
De Discourse-verhalen van Business Insider bieden perspectieven op de meest urgente problemen van de dag, gebaseerd op analyse, rapportage en expertise.
