President Donald Trump wil behouden huizenprijzen hoogwaarbij oproepen worden omzeild om op te voeren bouw Dus mensen kunnen het zich veroorloven wat een ticket naar de middenklasse is geweest.
Trump heeft in plaats daarvan gepleit voor het beschermen van bestaande eigenaren die de waarde van hun huizen hebben zien stijgen. Het is een standpunt dat in strijd is met wat veel economen, de vastgoedsector, lokale functionarissen en appartementsbewoners zeggen dat nodig is om een groot deel van Amerika’s betaalbaarheidsprobleem op te lossen.
“Ik wil de huizenprijzen niet omlaag brengen. Ik wil de huizenprijzen omhoog drijven voor mensen die hun huizen bezitten, en zij kunnen er zeker van zijn dat dat gaat gebeuren”, zei Trump op 29 januari tegen zijn kabinet.
Die aanpak zou de positie van de Republikeinse president bij de oudere kiezers kunnen versterken, een groep die in de loop van de tijd steeds vaker gaat stemmen bij tussentijdse verkiezingen. Die races in november zullen bepalen of de partij van Trump de controle over het Huis en de Senaat kan behouden.
“Je hebt veel mensen die het afgelopen jaar rijk zijn geworden omdat hun huiswaarde is gestegen”, zei Trump. “En weet je, als je de woningen krijgt – als je het te gemakkelijk en te goedkoop maakt om huizen te kopen – dalen die waarden.”
Maar door zich te richten op oudere babyboomers op het gebied van huisvesting, loopt Trump het risico zich te vervreemden van de jongere kiezers die zijn coalitie in 2024 hebben uitgebreid en hem hebben geholpen een tweede termijn te winnen, en zou hij in de tussentijd in een ‘generatieoorlog’ kunnen terechtkomen, zei Brent Buchanan, wiens opiniepeilingsbureau Cygnal de Republikeinen adviseert.
“De groep onder de 40 is op dit moment de belangrijkste – zij zijn degenen die Trump in het Witte Huis hebben geplaatst”, zei Buchanan. “Hun wens om wel of niet aanwezig te zijn bij een verkiezing zal het verschil maken bij deze verkiezingen. Als ze het gevoel hebben dat Donald Trump op hun kosten voor de boomers zorgt, zal dat de Republikeinen schaden.”
De logica in het aanspreken van oudere kiezers
Volgens gegevens van AP VoteCast was bij de presidentsverkiezingen van 2024 81% van de kiezers van Trump huiseigenaren. Dit betekent dat veel van zijn aanhangers al hypotheken hebben met lage rentetarieven of hun huizen volledig bezitten, waardoor het belang van huisvesting als probleem mogelijk wordt afgezwakt.
Oudere kiezers komen vaker opdagen om te stemmen dan jongere mensen, zegt Oscar Pocasangre, een senior data-analist bij de liberale denktank New America, die de leeftijdsverschillen in de Amerikaanse politiek heeft bestudeerd. “Het aanspreken van oudere kiezers kan echter een misplaatst beleid blijken als het vergroten van de stembasis nodig is om te winnen”, aldus Pocasangre.
Vóór de verkiezingen van 2026 hebben kiezers de betaalbaarheid consequent als een topprioriteit aangemerkt, en dat geldt vooral voor jongere kiezers als het om huisvesting gaat.
Booker Lightman, 30, een software-ingenieur in Highlands Ranch, Colorado, die zich politiek gezien identificeert als een libertaire Republikein, zei dat het tekort aan woningen een groot probleem is in zijn staat.
Lightman heeft vorige maand net een huis gesloten, en hoewel hij en zijn vrouw Alice de kosten konden beheersen, zei hij dat het gebrek aan bouwwerkzaamheden mensen uit Colorado verdrijft. “Er is gewoon niet genoeg woningaanbod”, zegt hij.
Shay Hata, een makelaar in de regio Chicago en Denver, zei dat ze ongeveer 100 tot 150 transacties per jaar afhandelt. Maar ze ziet mogelijkheden voor nog veel meer. “We hebben zo’n gebrek aan inventaris dat de meeste eigendommen, vooral in de buitenwijken, tussen de vijf en twintig aanbiedingen krijgen”, zei ze, terwijl ze beschreef wat ze in de omgeving van Chicago ziet.
Nieuwbouw zou ervoor kunnen zorgen dat meer mensen huizen kunnen betalen, omdat kopers in sommige gevallen in aanmerking komen voor korting op de hypotheekrente van de favoriete kredietverstrekkers van de bouwers, zei Hata. Ze noemde de huidige situatie “zeer ontmoedigend voor kopers omdat ze uit de markt worden geprijsd.”
Maar de lopende bouw is onder Trump gevallen. Volgens het US Census Bureau zijn de vergunningen voor het bouwen van eengezinswoningen de afgelopen twaalf maanden in oktober, de meest recente beschikbare maand, met 9,4% gedaald tot een jaarlijks aantal van 876.000.
Trumps andere ideeën om mensen te helpen huizen te kopen
Trump is niet altijd tegen het vergroten van het woningaanbod geweest.
Tijdens de campagne van 2024 zei het team van Trump dat hij belastingvoordelen voor huizenkopers zou creëren, de regelgeving voor de bouw zou versoepelen, federale grond zou openstellen voor woningbouwprojecten en de maandelijkse betalingen beter beheersbaar zou maken door de hypotheekrente te verlagen. Adviseurs beweerden ook dat de woningvoorraad zou opengaan vanwege Trumps drang naar massale deportaties van mensen die illegaal in de Verenigde Staten verbleven.
Nog in oktober drong Trump er bij bouwers op aan om de bouw op te voeren. “Ze zitten op 2 miljoen lege kavels, EEN RECORD. Ik vraag Fannie Mae en Freddie Mac om Big Homebuilders aan de slag te krijgen en zo te helpen de American Dream te herstellen!” Trump postte op sociale media, verwijzend naar de door de overheid gesteunde kredietverstrekkers.
Maar de laatste tijd heeft hij er ondubbelzinnig tegenover gestaan dat hij geen beleid wil voeren dat het aanbod zou stimuleren en de prijzen zou verlagen.
Tijdens zijn ambtsperiode heeft Trump zijn huisvestingsbeleid tot nu toe geconcentreerd op het lobbyen bij de Federal Reserve om de rentetarieven te verlagen. Hij is van mening dat dit de hypotheken betaalbaarder zou maken, hoewel critici zeggen dat dit tot een hogere inflatie zou kunnen leiden. Trump kondigde aan dat de twee hypotheekbedrijven, die onder curatele van de overheid staan, voor ten minste 200 miljard dollar aan woningkredieteffecten zouden kopen in een poging de rente te verlagen.
Trump wil ook dat het Congres grote financiële instellingen verbiedt huizen te kopen. Maar hij heeft suggesties verworpen om de regels uit te breiden zodat kopers 401(k)-pensioenrekeningen kunnen gebruiken voor aanbetalingen, en vertelde verslaggevers dat hij niet wilde dat mensen hun geld van de aandelenmarkt zouden halen omdat deze het zo goed deed.
Er zijn tekenen dat wetgevers in beide partijen de voordelen zien van het nemen van stappen om vóór de verkiezingen van dit jaar huizen bij te bouwen. Er zijn pogingen in de Senaat en het Huis van Afgevaardigden om de bouw een vliegende start te geven door onder meer het gebruik van prikkels om bestemmingsbeperkingen te wijzigen.
Een van de onderliggende uitdagingen op het gebied van de betaalbaarheid is dat de huizenprijzen over het algemeen al enkele jaren sneller stijgen dan de inkomens.
Dit maakt het moeilijker om te sparen voor aanbetalingen of te upgraden naar een mooiere woning. Het betekent ook dat de plaatsen waar mensen wonen steeds vaker fungeren als hun belangrijkste financiële bezit, waardoor veel gezinnen er op papier rijk uitzien, ook al worstelen ze met maandelijkse rekeningen.
Er is nog een ander risico voor Trump. Als de economie dit jaar groeit, zoals hij heeft beloofd, zou dat de vraag naar huizen – en ook de prijzen ervan – kunnen doen stijgen, waardoor het betaalbaarheidsprobleem groter wordt, zegt Edward Pinto, een senior fellow bij het American Enterprise Institute, een centrumrechtse denktank.
Pinto zei dat de bouw van eengezinswoningen de komende drie jaar met 50% tot 100% zou moeten stijgen om de gemiddelde huizenprijsstijging gelijk te houden – een teken, zei hij, dat de angst van Trump over dalende huizenprijzen waarschijnlijk ongegrond was.
“Het is heel moeilijk om de huizenprijzen te laten dalen”, zegt Pinto.
—Josh Boek, Associated Press
