In een fabriek in Austin heeft een startup onlangs zijn eerste prototype voltooid: een rijtjeshuis dat het in steden in het hele land wil repliceren om het woningtekort te helpen bestrijden.
Rijtjeshuizen – smalle huizen met meerdere verdiepingen die muren delen met buren aan elke kant – zijn alomtegenwoordig in oudere wijken van Brooklyn tot San Francisco, maar worden tegenwoordig niet vaak gebouwd. De Amerikaanse woningcorporatiewil ze terugbrengen.
“Rijwoningen vormen een onderbouwcategorie in de Verenigde Staten”, zegt Riley Meik, medeoprichter en CEO van de American Housing Corp. Het bedrijf heeft een pakket onderdelen ontwikkeld dat snel kan worden vervaardigd, naar bouwlocaties in dichtbevolkte stedelijke buurten kan worden verzonden en kan worden geassembleerd, waardoor de bouwkosten kunnen worden teruggedrongen. Hoewel de prijs van een rijtjeshuis van American Housing Corp. zal variëren, zullen sommige van de eerste rijtjeshuizen in Austin voor ongeveer $ 750.000 worden verkocht.
“De VS zijn eigenlijk goed in het bouwen van eengezinswoningen aan de rand van de stad – als je kijkt naar de cijfers van Lennar of DR Horton, zij bouwen ruim 150.000 huizen per jaar”, zegt Meik. “Maar ze gaan nooit bouwen in de steden waar mensen al wonen en willen wonen.”
De uitdaging van het ontbrekende midden
Meik, een ingenieur die eerder medeoprichter was van een raketbedrijf, begon na te denken over huisvesting tijdens een periode op het voormalige hoofdkantoor van SpaceX in de buurt van Los Angeles. Op weg naar zijn werk, door eengezinswijken, bekeek hij de huizen en vroeg zich af waarom er niet steeds meer huizen vervangen werden door duplexen of fourplexen. Net als veel andere steden kenden grote delen van de regio rondom Los Angeles jarenlang bestemmingsplannen die de bouw beperkten tot eengezinswoningen. Dan een Staatswet 2021 dat veranderde dat, waardoor kavels konden worden gesplitst voor duplexen. Toch bouwden maar weinig ontwikkelaars de projecten.
Meik wist dat het bouwen van meer ‘ontbrekende middenwoningen’ (gebouwen zoals rijtjeshuizen die groter zijn dan appartementen maar kleiner dan eengezinswoningen) zou kunnen helpen het enorme woningtekort in steden als LA op te vullen. “Ik begon erover te tweeten en zei: ‘Het is legaal. Waarom doen we het niet?'” zegt hij.
Hij maakte online contact met zijn uiteindelijke medeoprichters. “We ontmoetten elkaar gewoon terwijl we de leegte in schreeuwden: dit is een probleem dat in dit land opgelost moet worden, en we willen eraan werken”, zegt hij. “Dat bracht ons allemaal samen. Het is iets waar we allemaal al heel lang door geobsedeerd zijn. Het was dus niet moeilijk om elkaar ervan te overtuigen dat we samen het diepe in moesten springen en dit ding moesten bouwen.”
Ze zagen dat een uitdaging voor het ontbreken van middenwoningen de bouwkosten waren. “Er waren waarschijnlijk honderden projecten die ik zag waarbij iemand de goedkeuringen in handen had, ze waren volledig goedgekeurd, maar de bouwkosten waren te hoog en ze konden het project niet starten”, zegt Meik.
Dalende bouwkosten
Om de kosten te helpen verlagen, wendde de startup zich tot prefabconstructie. Het concept is niet nieuw: bouwers maken sindsdien behuizingsonderdelen in fabrieken Sears-huizen werden begin 20e eeuw per trein vervoerd. Eenvoudig vervaardigde huizen, voorheen bekend als stacaravans, lijken nu vaak meer op conventionele huizen, maar zijn duurder aanzienlijk minder. Andere startups hebben geprobeerd de prefabbouw op te schalen appartementsgebouwenpensions in de achtertuin of duurdere huizen. Sommigen hebben op spectaculaire wijze gefaald, zoals Katerra, dat verhoogde ruim 2 miljard dollar voordat u failliet gaat.
Om een van de valkuilen te vermijden waarmee sommige andere bouwers te maken kregen, heeft de American Housing Corp. al zijn componenten zo ontworpen dat ze in standaard zeecontainers passen, zodat ze kosteneffectief kunnen worden verplaatst. De zeecontainers kunnen betaalbaar per spoor, in plaats van per vrachtwagen, van de fabriek naar een stad reizen. “Ik denk dat een van de dingen die prefab tot nu toe heeft tegengehouden, met name volumetrisch modulair, is dat het ongelooflijk duur is om die modules te verzenden”, zegt Meik. “Het zijn extra grote ladingen, en je krijgt tienduizenden dollars per module om ze te verzenden. We kunnen all-in minder dan $ 5.000 hebben om een eenheid van Texas naar Californië te verzenden.”
Fabrieken kunnen duur zijn – Katerra heeft er $150 miljoen aan uitgegeven voordat het werd gesloten – en als ze in de buurt van elke markt moeten worden gebouwd, wordt het product oneconomisch. (Kosmischeen andere startup die huizen in het LA-gebied heeft herbouwd na de bosbranden van 2025, pakt dit probleem op een andere manier aan door te bouwen goedkope microfabrieken op elke locatie.)
De American Housing Corp. heeft een nieuwe set onderdelen ontworpen – van vloer- en wandpanelen tot volledig geassembleerde keukens en badkamers – die in een geautomatiseerde fabriek kunnen worden gebouwd en vervolgens naar een locatie kunnen worden verzonden voor snelle montage. De kernmaterialen, zoals staal en met glasvezel versterkte cementpanelen, “komen vaker voor in de automobiel- en ruimtevaartsector dan in de woningbouw”, zegt hij.
Het ontwerpen van een systeem voor huizen met meerdere verdiepingen was een uitdaging. “Ik denk dat de meeste mensen dachten dat we gek waren omdat we ervoor kozen om als eerste een huis van drie verdiepingen te bouwen”, zegt Meik. “De bouwkundige techniek, het montageproces en de benodigde apparatuur zijn compleet anders dan het bouwen van zoiets eenvoudigs als een huis in de achtertuin. Maar wij zijn van mening dat de enige manier om de huizencrisis op te lossen is door op grote schaal woningen in het ontbrekende midden te bouwen. En we waren van mening dat rijtjeshuizen de voor de hand liggende keuze waren.”
Een nieuw productiemodel
Het bedrijf begon afgelopen zomer met de bouw van een ‘minimaal levensvatbare’ fabriek om het productieproces te testen, en begon vervolgens met de bouw van een prototypehuis. Ze hebben het bewust rustig aan gedaan: ze hebben één verdieping ontworpen en gebouwd, ervan geleerd voordat ze de tweede verdieping bouwden, en vervolgens het proces opnieuw verfijnd voordat ze de derde verdieping bouwden.
Toen het team met het eerste huis experimenteerde, duurde de totale productietijd weken, maar naarmate het in gebruik wordt genomen, zal het veel sneller gaan. Het bedrijf plant nu een nieuwe fabriek die tot doel heeft één huis per dag te bouwen. Op dit moment produceert de vroege fabriek bouwonderdelen die voor testen naar Intertek, een certificeringsbedrijf, worden gestuurd. Na certificering is het bedrijf van plan dit jaar te beginnen met de bouw van woningen in de eerste fabriek, terwijl de nieuwe, grotere fabriek in aanbouw is.
Wanneer de onderdelen op een bouwplaats worden afgeleverd, zijn ze ontworpen om binnen enkele dagen met een kraan te worden gemonteerd. Dit alles zorgt ervoor dat de kosten zodanig afnemen dat projecten kunnen worden gerealiseerd, zegt Meik.
Het bedrijf is ook van plan om als ontwikkelaar op te treden en samen met partners grond te kopen op lege percelen in dichtbevolkte buurten, zodat het het hele proces kan afhandelen. “Onze grootste les van andere (prefab)bedrijven is dat je, om volledige controle te hebben over wat je bouwt en hoe je het bouwt (en echt kunt innoveren in de manier waarop huizen worden gebouwd), zowel het prefabbedrijf als het prefabbedrijf moet zijn En het vastgoedontwikkelingsbedrijf”, zegt Meik. “Verticale integratie heeft ons aan de technische kant de vrijheid gegeven om het huis van de grond af aan opnieuw te ontwerpen, zodat het in een fabrieksomgeving massaal geproduceerd kan worden. We gebruiken geen twee bij vier, gipsplaten of hamers en spijkers. Onze huizen zijn ontworpen om met machines te worden gebouwd.”
Dichtheid gebruiken om de huisvestingskosten te verlagen
Voor consumenten is de dichtheid de grootste reden dat de woningen betaalbaarder kunnen worden. “Grond is het duurste in de gebieden waarin we willen bouwen”, zegt Meik. “De enige manier waarop we de kosten voor de eindklant echt kunnen verlagen, is door zoveel mogelijk woningen op een bepaald stuk grond te plaatsen.”
In Austin, een van de steden waar ze als eerste bouwen, zijn ze van plan rijtjeshuizen te verkopen voor minder dan 750.000 dollar in buurten waar eengezinswoningen voor 1 tot 2 miljoen dollar worden verkocht. Dit biedt een optie voor kopers die anders misschien niet in een compacte, beloopbare buurt zouden kunnen verblijven. Het eerste huis is drie verdiepingen hoog, met vier slaapkamers en twee en een halve badkamer. Het bedrijf gaat huizen rechtstreeks aan consumenten verkopen; later kan zij deze in sommige gevallen ook verhuren.
Het is de bedoeling om landelijk te gaan werken. Hoewel de plattegronden en interieurafwerkingen van stad tot stad vergelijkbaar zullen zijn, zijn de woningen ontworpen met verschillende gevels die zijn ontworpen om in de lokale context te passen. Historisch gezien zijn rijtjeshuizen er in vele vormen: in een stad als Philadelphia of New York variëren ze van eenvoudige arbeiderswoningen tot hogere, meer sierlijke gebouwen voor rijke families.
Het ontwerp is bedoeld om in te passen in bestaande stadswijken. “We wilden een manier vinden om iets te bouwen dat tussen twee brownstones in New York City zou passen,” zegt Meik. “We willen bouwen in Brooklyn Heights en iemand om langs te lopen en te zeggen: ‘Dat is leuk.’ Ik denk dat prefab historisch gezien erg lelijk of hypermodern is geweest, en helaas passen geen van beide echt in de wijken die we willen bouwen.”
Naarmate ze groter worden, willen ze meer ingenieurs rekruteren om aan de huizencrisis te werken. “Vaak werd huisvesting niet gezien als een technische discipline, maar als iets dat aan de ambachten werd overgelaten”, zegt hij. “Ik denk dat dat helemaal verkeerd is. Een van onze belangrijkste doelen bij de American Housing Corporation is om geweldige ingenieurs te laten zien dat je de fenomenale vaardigheden die je hebt ontwikkeld bij het bouwen van auto’s, raketten of iPhones kunt overbrengen en die vaardigheden kunt toepassen om het belangrijkste probleem van onze generatie op te lossen: uitzoeken hoe je meer huizen in dit land kunt bouwen. “
