Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar de ResiClub nieuwsbrief.
Na de aankondiging van een nieuwe verlaging van de kortetermijnrente van de Federal Reserve met 25 basispunten, werd Fed-voorzitter Jerome Powell – wiens termijn op 15 mei 2026 afloopt – gevraagd naar de Amerikaanse huizenmarkt.
Powell erkende dat recente renteverlagingen de betaalbaarheid van de Amerikaanse huizenmarkt niet zullen herstellen. Hij suggereerde dat het land meer woningen moet bouwen – en merkte op dat centrale bankiers “niet echt over de middelen beschikken om dit aan te pakken”.
Fed-voorzitter Jerome Powell vertelde verslaggevers op 10 december:
“De huizenmarkt staat dus voor een aantal echt belangrijke uitdagingen, en ik weet niet of een daling van de Federal Funds Rate met 25 basispunten een groot verschil zal maken voor de mensen.
Weet je, het woningaanbod is laag. Veel mensen hebben hypotheken met een hele, hele lage, lage rente uit de pandemieperiode, en ze bleven herfinancieren en kwamen op het echt lage niveau terecht. Het is dus duur voor hen om te verhuizen. En weet je, we zijn nog een eind verwijderd van die verandering.
Bovendien zijn we gewoon. . . We hebben al lange tijd niet genoeg woningen gebouwd in het land, en daarom suggereren veel schattingen dat we gewoon meer woningen van verschillende soorten nodig hebben. Dus huisvesting wordt een probleem. En weet je, de middelen om dit probleem aan te pakken zijn dat we de rente kunnen verhogen en verlagen. Maar we hebben niet echt de middelen om een seculier woningtekort, een structureel woningtekort, aan te pakken.”
Hoewel Powell lijkt te suggereren dat een ‘structureel woningtekort’ het onderliggende probleem is op de Amerikaanse huizenmarkt, erkende hij in oktober al dat de Fed mogelijk te lang door hypotheek gedekte effecten (MBS) is blijven kopen tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt– hoewel hij eraan toevoegde dat het “uitdagend is om te bepalen” of en in welke mate het daadwerkelijk heeft bijgedragen aan de oververhitting van de huizenmarkt in die periode.
Het afgelopen jaar, toen de Amerikaanse arbeidsmarkt verzachtte – waarbij de laatste publicatie werd gepubliceerd Amerikaans werkloosheidscijfer (4,4%) een stevige daling boven het cycluslaagtepunt van april 2023 (3,4%) – en terwijl de Federal Reserve heeft geprobeerd van restrictief naar neutraal beleid te evolueren door verschillende verlagingen van de kortetermijnrente door te voeren, hebben we ook de langetermijnrente en de hypotheekrente zien dalen vanaf hun cyclushoogten.
Hoewel Powell wellicht gelijk heeft, is het onwaarschijnlijk dat beleidsveranderingen van de Fed op dit moment de Amerikaanse huizenmarkt zullen terugbrengen naar een gemiddeld niveau van betaalbaarheid.we zitten momenteel in de bovenste band), is het de moeite waard om op te merken dat de recente milde daling van de lange rente – wat de Fed ook doet niet rechtstreeks bepaald, maar die worden beïnvloed door de verwachtingen van de financiële markten ten aanzien van de economie en het toekomstige beleid van de Fed – is een van de hefbomen geweest die ertoe hebben bijgedragen dat de landelijk geaggregeerde betaalbaarheid van woningen dit jaar enigszins is verbeterd.
Vorige week daalde de gemiddelde hypotheekrente met een vaste looptijd van 30 jaar, zoals gevolgd door Freddie Macwas 6,22% – ruim onder het cyclushoogtepunt van 7,79% dat in oktober 2023 werd bereikt.
“Het komt erop neer dat het erop lijkt dat de 30-jaars hypotheekrente nog enige tijd binnen het huidige bereik zal blijven, behoudens een recessie of crisis.” schreef woningbouwanalist Bill McBride eerder deze week.
De hypotheekrente zou volgend jaar nog steeds bescheiden kunnen dalen, vooral als dat zo is de verspreiding tussen de rente op tienjarige staatsobligaties en de hypotheekrente met een vaste looptijd van dertig jaar blijft krimpen. Maar de gemakkelijkste dalingen van de hypotheekrente liggen wellicht al achter ons.
Om volgend jaar een werkelijk materiële neerwaartse verschuiving van de hypotheekrente te zien, zijn veel analisten van mening dat daarvoor een aanzienlijkere verzwakking van de arbeidsmarkt nodig is.
Hypothetisch gezien zouden de financiële markten, als de werkloosheid zou stijgen en de economie zou verzwakken, kunnen reageren met een vlucht naar veiligheid, waardoor de vraag naar staatsobligaties zou toenemen, wat de obligatieprijzen zou doen stijgen en de rente (inclusief de hypotheekrente) zou verlagen. Tegelijkertijd zou de Fed kunnen reageren met noodverlagingen van de Federal Funds-rente en, als de neergang ernstig genoeg zou zijn, mogelijk de aankoop van door hypotheek gedekte waardepapieren (MBS) kunnen hervatten, waardoor de hypotheekrente verder onder druk zou komen te staan.
