Op een dinsdagavond in Eagle Rock waren Jeremy en Debbie Kaplan, eigenaren van tweedehandsboekwinkels, hun deuren aan het sluiten toen een vreemdeling de ingang binnenstormde. Hij gooide een envelop op de toonbank, zei zoiets als: ‘Het gebouw is verkocht’, en glipte naar buiten.
In de envelop vonden de Kaplans een opzegtermijn van 30 dagen: de maandelijkse huur van $ 1.200 zou op 1 april worden verhoogd tot $ 2.805. Ze moesten een maand van tevoren beslissen of ze de prijsverhoging van ruim 133% zouden accepteren, en als dat zo was, moesten ze akkoord gaan met een huurcontract van drie tot vijf jaar. De brief arriveerde op 17 februari, wat betekende dat de Kaplans elf dagen de tijd hadden om de voorwaarden van de nieuwe huisbaas te accepteren of te vertrekken.
‘We konden er niet eens over nadenken’, zei Jeremy Kaplan. “Het zou zelfmoord zijn.” Het echtpaar keek rond in de winkel van 680 vierkante meter. Van vloer tot plafond waren meer dan 20.000 boeken alle kanten op gepropt in planken die ze bijna twintig jaar eerder hadden gebouwd en besmeurd. “Mijn eerste reactie was paniek”, zei hij. “Hoe gaan we hier wegkomen?”
Hun kinderen waren opgegroeid bij Read Books (uitgesproken als de kleur, zoals in: “Dit zijn geen nieuwe boeken, het zijn eerder gelezen boeken.”) Het besef begon te komen, zei Jeremy, dat ze met intimidatietactieken werden verdreven. “We begonnen boos te worden. Dus de volgende dag begonnen we onze wettelijke rechten te onderzoeken.”
Na wat zoeken op internet vonden de Kaplans de Californische Senaatswet 1103, de Commercial Tenant Protection Act die vorig jaar werd aangenomen. De wet biedt bescherming voor “gekwalificeerde commerciële huurders” en vereist dat verhuurders een opzegtermijn van 90 dagen in acht nemen bij huurverhogingen van meer dan 10%.
Toen de Kaplans probeerden contact op te nemen met het nieuwe vastgoedbeheerbedrijf, zei Jeremy, was Systems Real Estate ontwijkend.
“Het is het enige wetsvoorstel dat commerciële huurders beschermt, en het is een redelijk tandeloze wetsvoorstel omdat ze het niet hoeven te erkennen, tenzij je ze dwingt het te erkennen,” zei hij. De Kaplans, samen met Sharon Kroner, wiens naburige vintage boetiek Uilenpraat staat hetzelfde lot te wachten, schreef aan Systems Real Estate, onder vermelding van SB 1103. Ze lieten de brief bekrachtigen en voegden hun huurcheques voor de volgende maand toe.
Als reactie daarop werd de opzegtermijn van 30 dagen gewijzigd in 90 dagen. Systems Real Estate heeft niet gereageerd op een verzoek van The Times om commentaar.
De Kaplans hadden meer tijd om naar een nieuwe locatie te zoeken, maar Jeremy zag al snel een trend in Noordoost-Los Angeles. ‘Overal staan lege ruimtes’, zegt hij. “Toen we ernaar informeerden, waren ze belachelijk duur, de meeste meer dan $ 5 per vierkante meter. Het tweede wat ons opviel was dat kleine winkels zoals de onze failliet gingen of op precies dezelfde manier geprijsd werden als wij.”
Jeremy Kaplan staat in zijn boekwinkel op de laatste dag dat Read Books open is.
(Carlin Stiehl / For The Times)
Een coalitie opbouwen
Toen Jeremy begon te posten over de benarde situatie van Read Books, was de reactie onmiddellijk en overweldigend. Veel klanten die contact opnamen, zeiden dat ze wilden helpen; de boekwinkel was al zo lang in Eagle Rock gevestigd.
“Niet alleen maar condoleances, maar oproepen tot actie van mensen die ik nauwelijks kende”, zei hij. “Advocaten, journalisten, activisten, ouders, kinderen.”
Twee dagen nadat het bericht over de huurverhoging was afgegeven, waren de Kaplans en hun aanhangers een plan aan het bedenken om terug te vechten – zo niet om Read Books te redden, dan wel om andere kleine bedrijven te redden.
Save North East Los Angeles Shops was geboren.
Chris Newman, een immigrantenrechtenadvocaat wiens zoon leerde lezen met boeken die hij in de Eagle Rock-winkel had gekocht, vertelde The Times dat hij naar de eerste officiële bijeenkomst van de groep kwam met de bedoeling te proberen de boekwinkel te redden.
“Ik was verrast om te zien dat zoveel mensen niet alleen spraken over de situatie waarin Jeremy zich bevindt, maar ook over een epidemie waarmee kleine bedrijven worden geconfronteerd”, zei Newman.
Op een coalitievergadering in april kwam Jeremy te laat binnen.
Hij kwam net terug van een evenement waar hij met burgemeester Karen Bass had kunnen praten over de benarde situatie waarmee kleine bedrijven worden geconfronteerd en vroeg naar de mogelijkheid om een commerciële leegstandsbelasting op te leggen aan eigenaren van onroerend goed die winkelpuien voor langere tijd leeg laten staan.
Hoewel sympathiek, schoot de burgemeester hem vrij snel neer, zei Jeremy, en zei dat niemand in LA meer belastingen wil.
Een vertegenwoordiger van Bass vertelde The Times dat onder haar leiding “de stad zich richt op het terugdringen van de administratieve rompslomp, het uitbreiden van de steun voor lokale bedrijven en het bevorderen van oplossingen die de bredere betaalbaarheidscrisis aanpakken.”
Buiten Read Books hangen borden tegen huurverhogingen.
(Carlin Stiehl / For The Times)
Het precedent
In maart 2020, voordat de COVID-19-pandemie de wereld stillegde, ontstonden kleine bedrijven in San Francisco kampte met stijgende huurprijzen dat leidde steeds vaker tot lege winkelpuien. Dan het geliefde hoekjuweeltje van North Beach, Caffe Sapore kreeg bericht. Net als Eagle Rockers waren de San Franciscanen klaar met het betreuren van het verlies van de gemeenschap. Ze begonnen zich te organiseren.
Aaron Peskin, die destijds lid was van de Raad van Toezicht van San Francisco, zei dat hoewel er verschillende factoren zijn die bijdragen aan het leegstandsprobleem, onpraktische vastgoedeigenaren de meest voorkomende rode draad waren.
“Commerciële verhuurders hadden ongelooflijk onrealistische verwachtingen van de huur, en een klein bedrijf kan alleen een T-shirt, een hamburger of een dienst verkopen voor wat de markt aankan, en geen van hen kon de huur veranderen”, zei Peskin.
Dat jaar schreef hij Proposition D, een commerciële leegstandsbelastingverordening die van toepassing is op panden op de begane grond die meer dan 182 dagen per jaar leeg staan. Het werd aangenomen met bijna 70% van de stemmen.
“Ik heb zeventien jaar in die raad van toezicht gezeten, en het is een van mijn meest trotse stukken van het overheidsbeleid”, aldus Peskin. “In de jaren sinds het voorbij is, heeft het gewerkt en heeft het echt geholpen bij het post-pandemische herstel in de commerciële wandelgangen van onze buurt. Het was een zeldzaam instant succesverhaal.”
Demonstranten marcheren richting het stadhuis van Eagle Rock met protestborden tegen huurverhogingen voor kleine bedrijven.
(Carlin Stiehl / For The Times)
De verhuurders
De vraag waarom iemand een commercieel pand zou kopen en de huur zou verhogen zodat de huidige huurders hun huis kwijtraken en potentiële huurders ergens anders gaan kijken, om vervolgens een voormalig gemeenschapscentrum te hebben dat spinnenwebben verzamelt, heeft tot talloze theorieën geleid.
Peskin wees op een onpraktische verhuurdersmentaliteit; een raadslid uit LA vermoedde dat verhuurders uit waren op belastingvoordelen; een hoogleraar economie zei dat hij het gevoel heeft dat er meer aan de hand is en dat belastingvoordelen waarschijnlijk niet de drijvende factor zijn; en een deskundige op het gebied van commercieel onroerend goed zei dat verhuurders waarschijnlijk huurders prijzen, zodat ze de gebouwen kunnen afbreken.
The Times nam contact op met Dr. Ari Ucar, de nieuwe eigenaar van het Eagle Rock Boulevard-gebouw, die niet reageerde.
Ysabel Jurado, gemeenteraadslid van Los Angeles, een voormalige advocaat voor huurdersrechten, vertelde The Times dat verhuurders hiervan kunnen profiteren door de leegstand te claimen als een verlies op hun belastingen. “Voor verhuurders die meerdere commerciële eigendommen in een brede portefeuille bezitten, kan een leegstand als een verlies worden gemarkeerd. Als je belastingaangifte doet en dit als een verlies markeert, vermindert dit in wezen de totale gegenereerde inkomsten. Dat is de perverse prikkel van het hebben van een leegstand.”
Maar een belastingadvocaat in Los Angeles, Andrew Gradman, was er niet van overtuigd dat de fiscale prikkel voldoende was om de honger van een huisbaas naar het passieve inkomen van stabiele huurbetalingen te beteugelen. “Je moet rekening houden met het meest redelijke uitgangspunt, namelijk dat deze verhuurders denken dat ze een betere huurder kunnen krijgen, of dat ze denken dat het huurcontract hen in de weg zou staan om een andere betere deal te krijgen, in de vorm van bijvoorbeeld de verkoop van het hele gebouw.”
Een commerciële vastgoedmakelaar, Nick Quackenbos, zei dat het waarschijnlijke motief voor een dergelijke prijsstijging de plannen zijn om het gebouw te schrappen en er appartementen voor in de plaats te bouwen. Hij wees op een recente mijlpaalwet, Wetsontwerp 79 van de Senaatdie de lokale bestemmingswetten terzijde schuift om grotere, dichtere gebouwen mogelijk te maken in de buurt van belangrijke doorvoerhaltes. Het wetsvoorstel wordt op 1 juli over de hele staat van kracht, maar LA is van plan de stadsbrede opwaardering uit te stellen tot 2030 door op maat gemaakte plannen uit te werken die zich richten op 55 eengezinswoningen en gebieden met een lage dichtheid, waardoor gebouwen van 4 tot 16 eenheden tot vier verdiepingen hoog mogelijk zijn.
De 55 gebieden bevinden zich voornamelijk in Centraal LA, West LA, de Eastside en de San Fernando Valley. Hoewel Eagle Rock op dit moment niet is wat de stadsplanners van LA een ‘kansknooppunt’ noemen, bevindt Read Books zich op een steenworp afstand van het komende Colorado/Eagle Rock-station, een halte op de BRT-lijn (Bus Rapid Transit) van North Hollywood naar Pasadena die gepland staat om voorafgaand aan de Olympische Zomerspelen van 2028 van start te gaan.
“Het wetsvoorstel staat toe dat er dingen gebeuren die een stad als Eagle Rock zouden kunnen ontsieren”, aldus Quackenbos. “Ik wed dat je dat onderweg zult tegenkomen: deze plaatsen zullen leeg komen te staan, en plotseling wordt er een baanbrekend werk verricht voor de bouw van een nieuw appartementencomplex.”
Jeremy Kaplan spreekt met leden van de gemeenschap buiten zijn winkel, Read Books, over de problemen waarmee eigenaren van kleine bedrijven worden geconfronteerd.
(Carlin Stiehl / For The Times)
De bijeenkomst
Read Books zou afgelopen weekend sluiten en de Kaplans wilden knallend uitgaan. In de etalage van de winkel lag één boek: ‘The Rich and the Rest of Us: A Poverty Manifesto’ van Tavis Smiley en Cornel West, omringd door borden met de tekst ‘Forced Out!’, ‘Shame on Greedy Landlords’ en ‘Our Family Loves Read Books.’
Terwijl Debbie binnen aan de kassa zat en een gestage stroom van de laatste klanten van de winkel hielp, verzamelden demonstranten zich achter het gebouw, met zelfgemaakte posters in de hand en wachtend tot Jeremy zou spreken. Stikkend richtte hij zich tot de menigte.
Debbie Kaplan, mede-eigenaar van Read Books, overhandigt boeken aan een klant.
(Carlin Stiehl / For The Times)
“Drie maanden geleden, toen dit allemaal begon, was mijn eerste actie terugvechten, omdat vechten mijn standaardinstelling is. Maar ik voelde ook… angst voor onbeduidendheid, voor verdwijnen, alsof alles wat we de afgelopen 19 jaar hebben opgebouwd, vaak zeven dagen per week werkend, binnenkort zou kunnen worden ontmanteld en vergeten. De steun die je ons de afgelopen maanden hebt gegeven, is een voortdurende herinnering dat we allemaal in hetzelfde schuitje zitten.
“De vastgoedlobby is rijk en machtig. Ze hebben meer lobbyisten dan onze vertegenwoordigers personeel hebben, maar we bouwen een coalitie om ze te bestrijden.
“Wat staat er op het spel? De ziel van Los Angeles.”
