Jennifer en Paul Tessmer-Tuck hadden veel belastingschulden.
“Onze grootste uitgave elk jaar waren ongetwijfeld onze staats- en federale belastingen”, vertelde Jennifer, een arts in een groot ziekenhuis in Minneapolis, aan Business Insider.
Dat veranderde toen ze onroerend goed gingen kopen. Een unieke IRS-aanduiding, de professionele status van onroerend goed, of REPS, kan huurverliezen mogelijk maken die doorgaans als passief worden beschouwd om actieve inkomsten, zoals W-2-lonen, te compenseren.
Voor getrouwde stellen hoeft slechts één echtgenoot in aanmerking te komen, en deze verliezen kunnen worden gebruikt om de inkomsten van beide echtgenoten te compenseren. Dat is de reden waarom sommige belastingprofessionals en investeerders deze strategie de ‘echtelijke maas in de wet.”
“Voor een getrouwd stel geldt dat als één persoon de status van vastgoedprofessional heeft, we als koppel onze vastgoedverliezen kunnen aftrekken van mijn W-2-inkomen, wat een groot voordeel is voor ons als mensen met een hoog inkomen,” zei Jennifer. In hun geval is Paul de echtgenoot die in aanmerking komt voor REPS.
Hoe REPS werkt
Doorgaans worden verliezen op huurvastgoed als passief beschouwd en kunnen ze alleen passieve inkomsten compenseren. Als u bijvoorbeeld als accountant werkt en daarnaast investeert in huurwoningen, kunnen verliezen uit uw vastgoedbedrijf de huurinkomsten compenseren, maar niet uw boekhoudkundige salaris. In de ogen van de IRS zijn dit afzonderlijke inkomenscategorieën.
REPS kan daar verandering in brengen. Als een van de echtgenoten in aanmerking komt als vastgoedprofessional en materieel deelneemt aan de verhuuractiviteit, kunnen huurverliezen worden gebruikt om het actieve inkomen, inclusief W-2- of 1099-inkomsten, te compenseren.
Om het belastingvoordeel te krijgen, moeten beleggers nog steeds een verlies laten zien. In onroerend goed is het mogelijk om een positieve cashflow te genereren terwijl u een belastingverlies rapporteert, dankzij inhoudingen zoals afschrijvingen en kosten die verband houden met reparaties, renovaties en andere vastgoedkosten.
Voor de Tessmer-Tucks, die tussen 2020 en 2026 een portefeuille van 16 eigendommen hebben opgebouwd, zijn de belastingvoordelen die aan REPS zijn verbonden aanzienlijk.
“Als we de hoeveelheid geld die we aan staats- en federale belastingen betalen kunnen verminderen en wat cashflow uit onze huur kunnen genereren, geeft dat ons financieel echt een voorsprong”, zei Jennifer.
Wie komt in aanmerking voor REPS?
U komt in aanmerking voor REPS op basis van hoe u uw tijd besteedt. Er moet aan twee belangrijke vereisten worden voldaan:
- U moet ruim 750 uur per jaar besteden aan vastgoedactiviteiten.
- Meer dan de helft van uw totale werkuren moet in onroerend goed zijn.
Voor de Tessmer-Tucks vereiste de kwalificatie een grote aanpassing van hun levensstijl: Paul, een leraar op een basisschool, ging minder werken in deeltijd.
‘En daarna besteedde hij de andere helft van zijn tijd aan het renoveren van onroerend goed,’ zei Jennifer. Dat vormde hun acquisitiestrategie: ze zochten naar eengezinswoningen die een lichte renovatie nodig hadden, zodat Paul voldoende vastgoeduren kon registreren. Hij doet alles, van het installeren van badkamermeubels en kasten tot het verbouwen van keukens.
Letizia Alto en Kenji Asakura, beide artsen die later hun ziekenhuiswerk terugschroefden nadat ze een grote huurportefeuille hadden opgebouwd, zeiden dat ze gebruikte REPS om hun inkomstenbelastingen op nul te zetten voor zeven jaar en versnellen hun pad naar financiële onafhankelijkheid.
Asakura stapte in 2015 over naar parttime ziekenhuiswerk, zodat hij in aanmerking kon komen voor de status. Ook hier hoeft slechts één echtgenoot in aanmerking te komen, wat betekent dat Alto kan blijven werken en de vastgoedverliezen kan aftrekken van haar klinische inkomen.
Het documenteren van deze uren is van cruciaal belang. CPA Kristel Espinosa vertelde BI dat REPS nauwlettend in de gaten kan worden gehouden door de IRS.
“Je kunt andere banen hebben, maar je moet dat alleen aan de IRS kunnen laten zien als er ooit een audit plaatsvindt, dat de vastgoedsector echt je belangrijkste bezigheid is”, zei ze.
