Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar de ResiClub nieuwsbrief.
In delen van de Amerikaanse huizenmarkt is een bescheiden stijging van het negatieve eigen vermogen zichtbaar, maar het algehele beeld blijft veel stabieler dan alles wat lijkt op de mondiale financiële crisis.
Als u een negatief eigen vermogen heeft, ook wel ‘onder water’ genoemd, betekent dit dat een huiseigenaar meer aan zijn hypotheek schuldig is dan de huidige marktwaarde van het huis. Volgens ICE Mortgage Technology, gewoon 1,0% van de Amerikaanse hypotheken stond in april 2025 onder water. In oktober 2025 was dat aandeel gestegen tot 1,6%. Dat is een stijging, maar naar historische maatstaven nog steeds extreem laag. Ter vergelijking: tijdens het ergste van de marktafschermingscrisis in september 2009 23,0% van de hypotheken van huiseigenaren stond onder water, volgens CoreLogic/First American.
Waar de druk toeneemt
De recente stijging van onderwaterhypotheken concentreert zich op drie gebieden:
- VA- en FHA-leningen: Deze programma’s omvatten doorgaans lagere aanbetalingen, wat betekent dat leners beginnen met dunnere aandelenbuffers. Wanneer de huizenprijzen zelfs maar bescheiden dalen, kunnen deze huiseigenaren sneller onder water komen te staan dan conventionele kredietnemers.
- Recente jaargangen: Leners die in 2023, 2024 of 2025 iets kochten – vaak tegen een hoog prijsniveau en nog steeds krappe betaalbaarheid – hadden maar een beperkte tijd om hun saldo af te betalen. Als hun lokale markten zijn afgekoeld, zijn ze meer blootgesteld aan negatieve aandelen.
- Metro’s met correcties na de economische bloei: De markten die de meeste onderwaterdruk ervaren, bevinden zich meestal in het zuidwesten, zuidoosten en westen – regio’s die enkele van de scherpste oplevingen kenden tijdens de pandemische huizenhausse en daarna de duidelijkste prijsomkeringen. Metro’s met verhoogde onderwateraandelen omvatten plaatsen als Cape Coral, Lakeland, North Port, Palm Bay, Jacksonville en Tampa in Florida; Austin, Dallas en San Antonio in Texas; en Colorado Springs.
Waarom negatief eigen vermogen landelijk zeldzaam blijft
Ondanks lokale correcties blijven onderwaterhypotheken landelijk schaars. Drie belangrijke factoren verklaren waarom.
- De nationale huizenprijzen liggen nog steeds in de buurt van recordhoogten. Hoewel bepaalde Sun Belt- en westerse markten een deel van hun pandemische winsten hebben teruggegeven, blijven de nationale huizenprijsindices dicht bij hun piekniveaus. Deze brede winsten blijven het beeld van de nationale aandelenkoers verzachten, zelfs nu sommige metropolen verzwakken.
- Het afschrijvingsvoordeel van de ultra-lage pandemische hypotheekrente. Miljoenen huiseigenaren hebben in 2020 en 2021 een vaste rente van 2% tot 3% vastgelegd. Omdat lagere rentetarieven vanaf de eerste dag een groter deel van elke betaling aan de hoofdsom toewijzen, hebben deze kredietnemers ongewoon snel eigen vermogen opgebouwd. Eind 2024 had meer dan de helft van de uitstaande hypotheekhouders een rente van minder dan 4%, waardoor de aflossing van hun schulden versnelde en hun aandelenbuffers groter werden.
- Weinig kopers kochten op het exacte hoogtepunt. Zelfs in markten die zich hebben gecorrigeerd, zoals Austin en Cape Coral, kocht begin 2022 slechts een klein deel van de huiseigenaren op de absolute top. De meeste eigenaren kochten eerder – en tegen lagere prijzen – waardoor ze vandaag ruim boven water staan.
