Op de hoek van een met bomen omzoomde straat in het noordoosten van Omaha, Nebraska, resetten twee moderne en minimalistische woningen de standaard van hoe een nieuw huis eruit zou moeten zien. Hun gedurfde oranje en marineblauwe buitenkant en spaarzame, geometrische vormen onderscheiden hen van de meer conventionele huizen met puntgevels verderop in de straat. Het grootste verschil is echter hun formaat. Met slechts 80 en 618 vierkante meter zijn de twee huizen aanzienlijk kleiner dan het gemiddelde nieuwe Amerikaanse huis, dat een gemiddelde oppervlakte heeft van ruim 2.100 vierkante meter.
De huizen zijn de eerste twee iteraties van Ons verhaaleen huisvestingssysteem dat wordt gezien als een repliceerbare, toegankelijke en vooral betaalbare benadering van het bouwen van huizen. Met behulp van hyperefficiënte ruimtelijke indelingen en snel te vervaardigen prefabonderdelen zijn de huizen ontworpen om snel en goedkoop te worden gebouwd voor alles: van een eeuwigdurend huis tot een bijgebouw in de achtertuin (ADU) tot een opmerkelijk aantrekkelijke optie voor een eerste huizenkoper. Ze resetten de standaard voor starterswoningen in de VS
De OurStory-huizen zijn een samenwerking tussen de non-profitorganisatie Partners voor Leefbaar Omaha en het University of Nebraska-Lincoln College of Architecture FACT-studiowaarbij architectuurstudenten werden ingeschakeld om de eerste twee woningen te ontwerpen en te bouwen. De verwachting is dat de bouw in augustus zal zijn afgerond. Het grotere huis is al verkocht voor slechts $ 190.000 – $ 90.000 minder dan de gemiddelde verkoopprijs van woningen in de stad. Het kleinere huis zal waarschijnlijk nog betaalbaarder zijn.
Niet alleen meer woningen, meer variatie
Omaha heeft, net als veel andere steden, een tekort aan betaalbare woningen. De stad schat in dat dit nodig is 30.000 nieuwe woningen voor inwoners met lage en middeninkomens tegen het einde van dit decennium. Het OurStory-project is deels gelanceerd om die leemte op te vullen, maar ook om een ander soort woningtekort aan te pakken: de geringe variatie aan woningtypen op de markt. Van de 48 bouwvergunningen afgegeven van de eengezinswoningen in Omaha en het omliggende Douglas County zijn er de afgelopen maand slechts zes kleiner dan 2.000 vierkante meter, en geen enkele is kleiner dan 1.000 vierkante meter.
Jessica Scheuerman, uitvoerend directeur van Partners for Livable Omaha, zegt dat er behoefte is aan een breder scala aan woningtypes, van kleinere footprints tot huizen die zijn ontworpen voor ouderen. Scheuerman besefte de omvang van de behoefte nadat ze haar moeder had zien worstelen met het vinden van passende huisvesting met een vast inkomen, en vond dat er een groter scala aan opties moest zijn. “Als je ontwerpt en plannen maakt voor de vergrijzende gemeenschap, profiteert iedereen ervan”, zegt ze.
In 2024 nam ze contact op met architect Jeffrey Day, een praktiserend architect en professor aan de University of Nebraska-Lincoln College of Architecture, om na te denken over hoe een oplossing eruit zou kunnen zien. De twee hadden al eerder samengewerkt aan andere projecten en waren het erover eens dat een bescheiden verouderingsklaar huis een goede opdracht zou kunnen zijn voor de ontwerpbouwstudenten van de universiteit. Het project zou ook poten kunnen hebben.
“Het doel is altijd geweest om dit project te beschouwen als een prototype dat meerdere keren en in verschillende configuraties kan worden gerepliceerd”, zegt Day.
Voor Scheuerman was het geschikt maken van de woningen voor vergrijzing één van de prioriteiten. Voordat ze in 2020 Partners for Livable Omaha oprichtte, was ze lange tijd vice-president van Partners voor leefbare gemeenschappeneen in Washington DC gevestigde non-profitorganisatie die al bijna 50 jaar werkt aan het verbeteren van de stadsplanning en het ontwerp om plekken te creëren waar mensen kunnen gedijen. Ageing in place is een van de belangrijkste aandachtsgebieden. Dus toen het ontwerp van de OurStory-huizen begon, benadrukte Scheuerman de noodzaak dat het ontwerp enkele van de basisprincipes van verouderingsbestendige woningen zou omvatten, van een ingang zonder treden tot rolstoeltoegankelijke gangen en deuren. “We moeten stoppen met het behandelen van oudere volwassenen alsof ze onzichtbaar zijn en de gebouwde omgeving niet voor hen is”, zegt ze.
Een flexibel onderdelenpakket
Deze doelstellingen waren nog maar het begin. Onder leiding van Day, die zijn eigen architectuurpraktijk in Omaha leidt, Echt architectenbureaubreidden de ontwerpstudenten van de Universiteit van Nebraska de opdracht uit om het project om te zetten in een vormveranderende en zeer verfijnde versie van een klein huis. Het team besloot ook dat de huizen moesten worden ontworpen met behulp van een bouwpakket, waarbij geprefabriceerde structurele geïsoleerde panelen de muren van de huizen zouden vormen om de bouwtijd te versnellen en de kosten te verlagen.
Binnen belden de studenten op de minst flexibele delen van een huis, de keuken en de badkamer. Deze kamers vereisen veel loodgieters- en elektriciteitswerk en kunnen een aanzienlijk deel van de bouwkosten uitmaken, afhankelijk van waar ze worden geplaatst. Daarom plaatsten de studenten de ruimtes vlak naast elkaar en deelden ze een muur waar al die infrastructuur kon worden geconcentreerd. “Het heeft een groot deel van de elektriciteit en al het sanitair in die ene muur van drie meter hoog”, zegt Day.
Deze muur kan samen met de buitenmuren en scheidingswanden van het huis allemaal in een fabriek worden gebouwd, en studenten doen nu een deel van dat prefab bouwwerk zelf. “Iemand zou een fundering kunnen aanleggen terwijl de interieurcomponenten in een winkel worden vervaardigd”, zegt Day. “Alles komt samen op het terrein om de bouwtijd en dus de kosten te verminderen.”
Door deze aanpak te volgen, kreeg het huisontwerp flexibiliteit, dat zich vanaf de vroegste vermoedens op een belangrijke manier ontwikkelde. Oorspronkelijk gepland als één huis voor dat hoekperceel in het noordoosten van Omaha, kreeg het project een onverwachte wijziging toen een bezoekende ambtenaar van de planningsafdeling van de stad voorstelde het perceel op te delen en er twee huizen van te maken. “En we zeggen: ‘Ik wist niet dat je me dat zou laten doen'”, zegt Scheuerman. “Zoals: ‘Laat je mij dat doen?'”
Het was nu een project met twee huizen. De studenten gebruikten de keuken-badkamermuur als centraal punt in hun ontwerpen en werkten van daaruit verder. Het grotere huis werd een slaapkamer met twee slaapkamers, en de kleinere een slaapkamer. De ene heeft een puntdak en de andere heeft een enkele helling, met extra ruimte op een zolder. “Het systeem heeft bepaalde componenten die op verschillende manieren kunnen worden geconfigureerd”, zegt Day.
Dat betekent dat het ontwerp meer kan zijn dan alleen de verouderende woningen die Scheuerman aanvankelijk wilde creëren. “Iedereen legt er een overlay op”, zegt ze. “Mensen zien dit product, en ze zien kunstenaarswoningen, of ze zien huurinkomsten met een ADU. Of ze zien een oplossing voor een probleem dat ze hebben.”
Scheuerman ziet de eerste twee huizen als prototypes, maar ze bewijzen ook dat deze aanpak financieel haalbaar is. De woningen zijn gedeeltelijk gefinancierd uit filantropie, onder meer van de Lozier Foundation, materiële donaties van raam- en deurfabrikant Pella en subsidies van de staat Nebraska. Investeringsfonds voor huisvesting voor de middeninkomens. De lokale non-profit gemeenschapsbank Spark Capital verstrekte financiering om de bouw te voltooien, met maximaal $ 100.000 aan vergeving voor non-profitontwikkelaars zoals Partners for Livable Omaha.
Scheuerman zegt dat de totale kosten om beide huizen te bouwen ongeveer $ 540.000 zullen bedragen. Dat overschrijdt hun totale verkoopprijzen, maar slaagt er nog steeds in om uit te komen dankzij de kwijtschelding van leningen en subsidies die hielpen de grond- en ontwikkelingskosten te compenseren. Zonder rekening te houden met deze compensaties zijn de woningen nog steeds betaalbaarder dan de gemiddelde woning in de stad. Scheuerman zegt dat toekomstige bouwprojecten waarschijnlijk goedkoper zullen zijn, gebaseerd op de lessen die zijn geleerd met deze eerste twee huizen.
“Uiteindelijk is dit project zinloos als de cijfers niet kloppen”, zegt Scheuerman. “We moesten dus heel veel tijd besteden aan voorlichting door de kredietverstrekkersgemeenschap, en door de taxatiegemeenschap, en door de hypotheekgemeenschap. En ze hadden wat aantekeningen voor de studenten, wat het ontwerp uiteindelijk beter maakte.”
In de stoel van de ontwikkelaar
Scheuerman zegt dat de opbrengst van de verkoop van de twee huizen zal worden geherinvesteerd in grond om er nog meer te bouwen. Maar ze wil niet alleen bouwen. Anderen ertoe aanzetten het model te volgen is volgens Scheuerman een centraal onderdeel van het project, en ze zegt dat de combinatie van kleine afmetingen en geprefabriceerde constructie deze huizen op een prijsniveau plaatst waar ze haalbaar kunnen worden gefinancierd door een breed scala aan mensen.
“Er is een deel van de bevolking dat nu op de markt kan komen. Zij hebben een hoge overwaarde of contant geld bij de hand”, zegt ze. “We weten dat mensen klaar zijn om te gaan, en we willen die markt bereiken.”
Om die deur te openen, ontwikkelen de studenten van Day met behulp van dit systeem een catalogus van verschillende ontwerpen, die ze als pro-bono-plannen aanbieden die mensen kunnen toepassen op hun eigen ontwikkelingsprojecten voor kleine huizen. Financiering van het American Institute of Architects en AARP hielp dat werk op gang te brengen, en het Nebraska Affordable Housing Trust Fund van het Nebraska Department of Economic Development ondersteunt de voortdurende ontwikkeling van de catalogus. Het zou deze zomer online beschikbaar moeten zijn, en Scheuerman zegt dat het een moderne versie zal zijn van de woningen die ooit in de Sears-catalogus verschenen: betaalbaar om te bouwen en gemakkelijk toegankelijk.
“Onroerendgoedontwikkeling is onze gedeelde verantwoordelijkheid, en gemeenschappen moeten de kans krijgen om in de stoel van de ontwikkelaar te kruipen”, zegt Scheuerman. In minder dan twee jaar zijn de OurStory-huizen van idee naar bijna voltooide woningen gegaan. Het is een schaalbare aanpak die de woningtekorten waar Omaha en soortgelijke steden mee te kampen heeft, zou kunnen wegnemen. “Ik dubbele hond, drievoudige hond daag je uit om er een te bouwen”, zegt ze. “Zo gemakkelijk proberen we het te maken.”
