Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar de ResiClub nieuwsbrief.
Sinds de huizencrisis van 2008 en de daaropvolgende Grote Financiële Crisis (GFC) is de hypotheeklening gestaag verschoven van de grote banken. In de jaren die volgden – te midden van strengere regelgeving, hogere kapitaalvereisten en een groter risico op rechtszaken – hebben veel grote banken, waaronder Bank of America, JPMorgan Chase en Wells Fargo, hun hypotheekvoetafdruk verkleind. In die leegte wonnen niet-bancaire kredietverstrekkers, ook wel onafhankelijke hypotheekbanken (IMB’s) genoemd, zoals Rocket Mortgage, United Wholesale Mortgage (UWM) en LoanDepot, marktaandeel.
Nu vraagt een topfunctionaris van de Federal Reserve zich openlijk af of beleid en regelgeving te ver zijn gegaan – en geeft aan dat er mogelijk een beleidsverandering op komst is.
In een Toespraak van 16 februari Op de Community Bankers Conference van de American Bankers Association wees de vice-voorzitter voor toezicht van de Federal Reserve, Michelle Bowman, op wat zij omschreef als een “significante migratie” van hypotheekproductie en dienstverlening uit de banksector in de afgelopen vijftien jaar.
Volgens Bowman:
- In 2008 verstrekten banken ongeveer 60% van de hypotheken en bezaten zij de aflossingsrechten op ongeveer 95% van de hypotheektegoeden.
- In 2023 verstrekten banken ongeveer 35% van de hypotheken en bezaten zij de aflossingsrechten op ongeveer 45% van de hypotheeksaldi.
Dat komt aardig overeen met de gegevens ResiClub afkomstig van het Amerikaanse ministerie van Financiën.
Tijdens haar toespraak suggereerde Bowman dat de kapitaalregels van na 2013 – met name de behandeling van hypotheekservicerechten (MSR’s)* volgens de normen van Bazel** – mogelijk hebben bijgedragen aan de terugtrekking van hypotheken door banken. MSR’s, die de verwachte waarde vertegenwoordigen van de rente-inkomsten wanneer leningen in securitisaties worden verkocht, kregen na de crisis hogere risicogewichten toegewezen en werden aan aftrekdrempels onderworpen. Terwijl toezichthouders deze regels aanscherpten vanwege zorgen over de volatiliteit van de waardering en het modelrisico, maakte de kapitaalbehandeling ook de aflossing en, bij uitbreiding, de hypotheekproductie economisch minder aantrekkelijk voor banken.
Het resultaat, zo suggereerde Bowman, is een hypotheekmarkt die steeds meer geconcentreerd is bij niet-bancaire bedrijven die geen depositofinanciering hebben en onder verschillende toezicht- en afwikkelingskaders opereren. Tijdens de COVID-19-lockdowns, zei Bowman, hadden kredietnemers met bankbeheerders een grotere kans op uitstel dan kredietnemers met niet-banken. Dit benadrukt de structurele verschillen die van belang kunnen zijn tijdens stressperioden, zegt ze.
Bowman gaf een voorproefje van mogelijke veranderingen die nu worden overwogen, waaronder het afschaffen van de aftrekvereiste voor MSR’s en het gevoeliger maken van de regels voor hypotheekkapitaal voor de lening-waardeverhoudingen (LTV-ratio’s) in plaats van een uniform risicogewicht toe te passen. Dergelijke veranderingen zouden de hervormingen na de crisis niet ongedaan maken, maar zouden de economie van de hypotheekactiviteit van banken wel op bescheiden wijze kunnen verbeteren, zegt Bowman.
Hier is wat Bowman gezegd in haar toespraak van 16 februari:
“Binnenkort zullen er twee regelgevingsvoorstellen worden geïntroduceerd die, naast andere bredere veranderingen in het regelgevingskapitaalkader, de prikkels voor banken zouden vergroten om zich bezig te houden met het initiëren en aflossen van hypotheken. Ten eerste zouden de voorstellen de vereiste afschaffen om hypotheekaflossingsactiva af te trekken van het toetsingskapitaal, terwijl het risicogewicht van 250% dat aan deze activa wordt toegekend behouden blijft. We zullen om commentaar vragen over het juiste risicogewicht voor deze activa. Deze verandering in de behandeling van hypotheekaflossingsactiva zou de deelname van banken aan de hypotheekaflossingsactiviteiten aanmoedigen, terwijl de onzekerheid over de waarde van deze activa gedurende de economische cyclus zou worden erkend.”
“Ten tweede zouden de voorstellen ook overwegen om de risicogevoeligheid van de kapitaalvereisten voor hypothecaire leningen in de bankboeken te vergroten. Eén benadering zou zijn om lening-waarderatio’s te gebruiken om het toepasselijke risicogewicht voor blootstellingen aan niet-zakelijk onroerend goed te bepalen, in plaats van een uniform risicogewicht toe te passen, ongeacht de LTV. Deze verandering zou de kapitaalvereisten beter kunnen afstemmen op het werkelijke risico, de kredietverlening door banken op de balans kunnen ondersteunen en mogelijk de trend van migratie van hypotheekactiviteiten naar niet-banken in de afgelopen vijftien jaar kunnen keren.”
James Kleimann, oprichter van The Hypotheek Scoop, schrijft in een recente nieuwsbrief:
“Dit is behoorlijk ingewikkeld, maar in feite overweegt de Fed een plan om de regel af te schaffen dat banken MSR-activa moeten aftrekken van het toetsingskapitaal, terwijl ze een risicogewicht van 250% voor die activa behouden. In gewoon Engels betekent dit dat toezichthouders $ 1 van de MSR’s behandelen als $ 2,50 aan risicovolle activa. Wat het juiste risicogewichtsniveau zou moeten zijn, blijft de centrale vraag, maar deze potentiële verandering is iets waar de MBA (Mortgage Bankers Association) al jaren voor pleit.”
Grote plaatje: Als de voorstellen worden aangenomen, zouden ze het begin kunnen markeren van een geleidelijke herbalancering van de woningfinanciering – een die meer hypotheekproductie en -aflossing binnen het traditionele banksysteem terugbrengt na meer dan een decennium van migratie naar het buitenland.
