Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar de ResiClub nieuwsbrief.
Terug op 7 januari, president Donald Trump aangekondigd: “Ik onderneem onmiddellijk stappen om grote institutionele beleggers te verbieden nog meer eengezinswoningen te kopen, en ik zal het Congres oproepen om dit te codificeren.” Op 20 januari ging Trump verder: schetsen elementen van het voorgestelde ‘verbod’.
Het bevel gaf meerdere federale instanties – waaronder HUD, het ministerie van Landbouw, de VA, de GSA en de Federal Housing Finance Agency – de opdracht om binnen 60 dagen richtlijnen uit te vaardigen die de rol van de federale overheid bij het faciliteren van institutionele aankopen van eengezinswoningen die anders door eigenaar-bewoners zouden kunnen worden gekocht, zouden beperken.
Concreet zou het de door de overheid gesponsorde ondernemingen (Fannie Mae en Freddie Mac) binnen 60 dagen niet langer toegestaan zijn de aankopen van eengezinswoningen door ‘grote institutionele beleggers’ goed te keuren, te verzekeren, te garanderen of te securitiseren. In het bevel stond ook dat de regering binnen dertig dagen ‘grote institutionele beleggers’ zou definiëren, en zo build-to-rent-transacties zouden vrijgesteld zijn.
Op donderdag (19 februari) de Wall Street Journal gemeld dat het Witte Huis overeenstemming heeft bereikt over een belangrijk detail van het voorgestelde verbod – een verbod dat het naar het Congres wil sturen – waarbij het grote investeerders, gedefinieerd als entiteiten die honderd of meer huizen bezitten, verbiedt om extra eengezinswoningen te kopen.
Omdat de drempel op 100 woningen ligt, zou het beleid niet alleen grote institutionele verhuurders treffen, maar ook enkele grotere individuele beleggers. Het plan omvat nog steeds de build-to-rent-vrijstelling en voegt nog een uitzondering toe: grote investeerders kunnen huizen blijven kopen die “aanzienlijke reparaties” nodig hebben.
Deze twee voorgestelde vrijstellingen zijn opmerkelijk gezien het feit dat de meeste institutionele activiteiten op dit moment bestaan uit het bouwen om te verhuren, en bij de aankoop van huizen op verspreide locaties hebben institutionele beleggers – tenminste als ze actief kopen – de neiging zich te richten op eigendommen die aanzienlijke renovatie-uitgaven vergen.
Dit voorstel zou dat met name doen niet Geef grote investeerders de opdracht om bestaande holdings te liquideren.
De donderdag aangekondigde maatregel zou goedkeuring van het Congres nodig hebben en de vooruitzichten zijn onzeker. Volgens berichtgeving van de Wall Street Journalis de doorgang nog lang niet gegarandeerd.
Op het hoogtepunt van de pandemische hausse op de huizenmarkt waren grote investeerders – degenen die minstens honderd eengezinswoningen bezitten – in het tweede kwartaal van 2022 goed voor een recordhoogte van 3,1% van de huizenaankopen. volgens John Burns Research en Consulting.
In die periode, aan het einde van de hausse, waren de rendementen bijzonder aantrekkelijk omdat de financieringskosten ultralaag waren, de huizenprijzen enorm stegen en de huurprijzen snel stegen. Maar sinds de hypotheekrente steeg en de kapitaalmarkten verschoven, is hun aandeel de afgelopen drie jaar gedaald tot ongeveer 1,0% van de transacties. De wiskunde is momenteel niet zo gunstig.
ResiClub leden (betaalde niveaus) kunnen hieronder een interactieve versie van de kaart vinden hier
Op nationaal niveau bezitten ‘grote investeerders’ – degenen die minstens 100 eengezinswoningen bezitten – slechts ongeveer 1% van de totale eengezinswoningvoorraad.
Dat gezegd hebbende, zijn institutionele en grote eengezinswoningbezitters op een handvol regionale huizenmarkten veel groter aanwezig. Markten als Phoenix en Atlanta werden belangrijke knooppunten voor institutionele huurinvesteringen in eengezinswoningen na de huizencrisis van 2008, toen de beleggingscategorie begon te industrialiseren.
Bedrijven als Invitation Homes, Progress Residential en AMH bouwden aanzienlijke portefeuilles op in deze metropolen door noodlijdende huizen te verwerven. Die vroege activiteit heeft bijgedragen aan de totstandkoming van een betrouwbaar lokaal SFR-ecosysteem – inclusief vastgoedbeheerbedrijven, lease-infrastructuur en aannemersnetwerken – dat het vandaag de dag gemakkelijker maakt om de verhuur van eengezinswoningen en build-to-rent-activiteiten op te schalen en uit te breiden.
