De grootste vastgoedoorlog speelt zich deze week af in een rechtszaal in Manhattan, waar een federale rechter moet beslissen of de zogenaamde “Zillow-verbod” is eerlijk.
Compass, de grootste vastgoedmakelaardij van het land qua verkoopvolume, vecht tegen het verbod Zillow sluit woningvermeldingen uit van zijn site en bestraft makelaars wanneer eigendommen voorheen elders als privé “exclusives” werden vermeld.
“Een advertentie die aan elke koper wordt aangeboden, moet aan elke koper worden aangeboden”, zei Zillow, de populairste online bestemming voor huizenkopers van het land, bij de aankondiging van het strikte nieuwe beleid in april.
Compass klaagde snel aan om het verbod te beëindigen, met het argument dat het monopolistisch is. Dinsdag CEO en medeoprichter Robert Reffkin nam het standpunt in in de hoop de Amerikaanse districtsrechter Jeanette Vargas ervan te overtuigen het verbod tijdelijk stop te zetten naarmate de rechtszaak zich afspeelt.
“Ik geloof in keuze versus controle”, zei Reffkin op de tribune, tijdens ondervraging door Compass-advocaat Chahira Solh.
“Ik denk dat consumenten en verkopers de keuze moeten hebben hoe hun huizen op de markt worden gebracht, en dat dit niet mag worden opgelegd en gedicteerd door platforms”, aldus Reffkin.
De slotpleidooien voor de hoorzitting zijn gepland voor vrijdag. Vargas heeft niet gezegd wanneer ze zal regeren.
Het verbod – Zillow noemt het een beleid voor toegang tot advertenties – verbiedt woningvermeldingen van zijn site als deze selectief vooraf op een andere site op de markt zijn gebracht in plaats van snel te worden gedeeld via een dienst voor meerdere vermeldingen.
Volgens het nieuwe beleid kan een advertentie, zodra deze is uitgesloten van Zillow, alleen op de populaire website worden vermeld als de huizenverkoper de banden met zijn makelaar en makelaardij verbreekt.
“De agenten worden geïntimideerd”, zei Reffkin tegen de rechter. ‘De agenten worden gepest’, zei hij. ‘Want als ze een huis in de buurt van Zillow op de markt brengen, worden ze verboden.’
Reffkin merkte dat op zijn moeder is een Compass-makelaar die Zillow gebruikt.
“Als mijn moeder van Zillow wordt getrapt, is de enige manier waarop de vermelding weer op Zillow terechtkomt, als ze mijn moeder ontslaan”, zei Reffkin. “Dus mijn moeder is doodsbang, absoluut doodsbang.”
Bij een kruisverhoor probeerde Zillow-advocaat Bonnie Lau de beweringen te weerleggen dat de thuiszoeksite een monopolie is dat erop uit is de winstcijfers van Compass te ruïneren.
Ze confronteerde Reffkin met interne e-mails waarin hij de impact van het verbod en het belang van Zillow bagatelliseerde.
In een e-mail uit april die in de rechtszaal werd getoond, brainstormde Reffkin met stafchef van Compass, Will Hardy, over hoe hij cliëntmakelaars ervan kan verzekeren dat het gebruik van Zillow – in de woorden van Reffkin – ‘niet noodzakelijkerwijs in hun beste belang is’.
“Zillow heeft zijn bedrijf opgebouwd rond de illusie dat het essentieel is voor het huisverkoopproces”, zei Reffkin in een telefoongesprek in mei met de beste Compass-makelaars, volgens een transcriptie die ook in de rechtbank werd getoond.
Reffkin vertelde zijn topmakelaars tijdens het telefoongesprek dat volgens de eigen cijfers van Zillow slechts 3% van alle huizenverkopen Zillow-transacties zijn.
Kompasvermeldingen die van Zillow worden verbannen, kunnen nog steeds op andere sites verschijnen, zoals Sotheby’s en eXp, merkte de advocaat op in haar ondervraging.
“Sommige sites, zoals Homes.com, hebben zelfs een Compass-lijst gepromoot die werd beïnvloed door de toegangsnormen van Zillow, correct?” vroeg Lau.
“Homes.com heeft een aantal vermeldingen gepromoot die door Zillow waren geblokkeerd, maar ik denk niet allemaal”, antwoordde de CEO.
Zillow CEO Jeremy Wacksman zal ook getuigen tijdens de hoorzitting.
