In zijn vier jaar als directeur van het New York City Department of Planning hield Dan Garodnick toezicht op een van de meest ingrijpende wijzigingen in de bestemmingsregels van de stad in decennia. Het beleid, genaamd City of Yes, bracht een reeks herzieningen op gang om de woningbouw een impuls te geven, waaronder updates die het mogelijk maken dat nieuwe appartementsprojecten bulk toevoegen voor betaalbare woningen, huizen om kelders te verbouwen of huisjes in de achtertuin toe te voegen als bijgebouwen, en meer kantoorgebouwen die kunnen worden omgezet in woonruimte.
Burgemeester Zohran Mamdani won vorig jaar de verkiezingen dankzij gedurfde campagnebeloftes om oplossingen te bieden voor de steeds erger wordende huisvestings- en betaalbaarheidscrisis. De beloften van Mamdani om de huurprijzen te bevriezen zouden eigenaren van verouderde huurgereguleerde appartementsgebouwen – die al een financiële klap hadden gekregen door een wijziging in de huurreguleringsregels in 2019 – er nog meer van kunnen weerhouden het noodzakelijke onderhoud uit te voeren.
Het burgemeesterschap van Mamdani zal een test zijn of politici in het hele land de huisvestingskosten kunnen verlagen zonder de landeigenaren die het grootste deel van de woningvoorraad bouwen en onderhouden te destabiliseren.
Garodnick, die binnenkort zijn post zal verlaten, sprak met Business Insider om terug te blikken op zijn prestaties en advies te geven aan de nieuwe burgemeester. Het gesprek is aangepast voor lengte en duidelijkheid.
De vastgoedgemeenschap is niet enthousiast over Mamdani. Wat zou je ze vertellen?
Ik zou hen willen aanmoedigen om hem de kans te geven zijn agenda voor huisvesting en economische ontwikkeling uiteen te zetten en hun besluiten te nemen.
Welk advies heb je hem gegeven? Heb je hem wat gegeven?
Focus op het leveren van resultaten en ervoor zorgen dat de overheid ideeën op grote schaal kan uitvoeren. En ook dat de gemeenteraad bedoeld is als actief tegenwicht voor de burgemeester, en dat is iets dat hij moet omarmen en gekozen functionarissen de instrumenten moet geven die ze nodig hebben om ja te kunnen zeggen tegen moeilijke dingen.
Denkt u dat Mamdani de gereguleerde huurprijzen zal bevriezen? Denk je dat dit de juiste zet is?
Ja. Ik denk dat dit een topprioriteit is voor de burgemeester, en ik denk dat mensen dat mogen verwachten.
Ik vind het een belangrijk signaal naar huurders toe dat de burgemeester oog heeft voor hen en hun belangen. Ik denk ook dat het belangrijk is om hier een evenwicht te vinden en ervoor te zorgen dat dit geen onbedoelde gevolgen heeft en gebouwen in nood brengt.
Verhuurders van gereguleerde gebouwen zeggen dat hun eigendommen uiteenvallen, en dat ze geen prikkel hebben om ze te repareren. Hebben zij geld nodig uit huurverhogingen?
Het is belangrijk dat de stad en de staat ervoor zorgen dat hun beleid niet alleen huurders beschermt tegen onredelijke huurverhogingen en misbruik door verhuurders, maar ook dat de levensomstandigheden en de gezondheid en veiligheid van deze gebouwen bevredigend zijn. We moeten ervoor zorgen dat we hier het juiste evenwicht vinden.
Hoe voelt het om na vier jaar bij het bureau te vertrekken?
Door bestemmingswijzigingen hebben we in vier jaar tijd meer woningen mogelijk gemaakt dan er in de twintig jaar daarvoor samen waren gerealiseerd.
Er zijn regels die zestig jaar geleden zijn geschreven en die tot gevolg hebben dat ze te nauw beperken waar en hoeveel woningen je kunt bouwen. Het is dan ook geen verrassing dat je in veel buurten van de stad weinig of geen huizen ziet produceren. City of Yes is ontworpen om in elke wijk van de stad wat meer woningen mogelijk te maken.
De vastgoedgemeenschap zegt dat dit misschien indrukwekkend is, maar het is nog steeds niet genoeg om op grote schaal woningen te bouwen.
Het lijdt geen twijfel dat, hoewel bestemmingsplannen lange tijd blijven bestaan, er ook andere factoren zijn, zoals het renteklimaat, het bestaan van een belastingvoordeel, of zelfs de bereidheid van een enkele vastgoedeigenaar om risico’s te nemen of toegang te krijgen tot kapitaal.
Er is vaak sprake van aanzienlijke weerstand tegen ambitieuze herbestemmingen. Wat zegt dat over de publieke acceptatie van woningbouwontwikkeling op grote schaal?
Verandering is moeilijk en mensen zijn terecht sceptisch. We hebben ons onophoudelijk gefocust op duidelijkheid, uitleg in duidelijke taal, visuele hulpmiddelen, meertalig bereik en betrokkenheid bij gemeenschappen in de hele stad. We ontmoetten mensen waar ze waren, legden uit hoe verouderde regels het dagelijks leven beïnvloeden en maakten duidelijk dat de huizencrisis niet onvermijdelijk is.
Wat is volgens u de politieke haalbaarheid van dramatische oplossingen voor de huizencrisis, in het bijzonder grootschalige ontwikkeling?
We wilden hier een evenwicht tot stand brengen dat historisch van omvang was, maar ook iets waarvan we geloofden dat we er steun voor konden opbouwen. Dat zal altijd een evenwicht zijn. Ik wil opmerken dat de kiezers van New York City onlangs herzieningen van het handvest hebben goedgekeurd, wat het in sommige gevallen gemakkelijker zal maken om huisvesting sneller te laten goedkeuren en laat zien dat er behoefte is aan de stad, de burgemeester en de gemeenteraad om grote stappen te blijven zetten in dit probleem.
Wat denk je dat die grote schommelingen zullen zijn?
Burgemeester Mamdani is duidelijk geweest over zijn interesse in het creëren van meer woningen in New York City en heeft City of Yes genoemd als een belangrijk sjabloon om op voort te bouwen. Terwijl hij zijn agenda vormgeeft, verwacht ik dat je een aantal opwindende nieuwe initiatieven zult zien die de bal vooruit blijven helpen.
